Czym się charakteryzuje i na czym polega najem okazjonalny?

• Na co zwracać uwagę przy wynajmie okazjonalnym?
• Jakich formalności należy dopełnić przy umowie najmu okazjonalnego?
• Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Adam Stawowy, Specjalista ds. Nieruchomości z biura Nowodworski Estates radzi:

• na co zwracać uwagę przy wynajmie okazjonalnym?
• jakich formalności należy dopełnić przy umowie najmu okazjonalnego?
• kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Na co zwracać uwagę przy wynajmie okazjonalnym?

Wynajem mieszkań w Polsce staje się coraz popularniejszy. W ostatnim roku zanotowaliśmy wzrost wynajętych mieszkań w porównaniu do roku ubiegłego. Dla zwiększenia bezpieczeństwa wynajmującego, często spotykaną formą jest umowa najmu okazjonalnego. Podstawową różnicą pomiędzy najmem zwykłym a najmem okazjonalnym jest czas trwania umowy oraz osobowość prawna właściciela lokalu mieszkalnego. Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Warunkiem stosowania najmu okazjonalnego jest fakt, że właściciel mieszkania jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W przypadku najmu zwykłego powyższe warunki nie muszą być spełnione.

Jakich formalności należy dopełnić przy umowie najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Aby umowa najmu została uznana za najem okazjonalny musi spełniać trzy wymagania:

• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji musi być w formie aktu notarialnego;
• najemca lokalu mieszkalnego musi wskazać inny lokal, do którego przeprowadzi się w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu lub zakończenia umowy najmu okazjonalnego;
• najemca dostarczy wynajmującemu oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który został podany jako „lokal zastępczy”, które będzie poświadczone notarialnie.

Najem okazjonalny nieodzownie wiąże się z wizytą u notariusza, co podnosi koszty najmu. Jednak, jeśli wynajmującemu zależy na swoim bezpieczeństwie, weźmie te koszty na siebie (ok. 200 – 300 zł z wypisami). W terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu, właściciel lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego oraz umożliwienia najemcy wglądu do potwierdzenia złożenia.

Kolejnym elementem różniącym najem okazjonalny od najmu zwykłego jest kwestia kaucji zabezpieczającej. W przypadku najmu okazjonalnego maksymalna kwota kaucji jest o połowę niższa niż w przypadku najmu zwykłego i nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal. Drugą różnicą jest cel, na który kaucja może zostać wykorzystana. Poza należnościami, przysługującymi właścicielowi mieszkania, z tytułu najmu, tj. zaległy czynsz, naprawianie szkód itp., przy najmie okazjonalnym kaucja zabezpiecza również ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego wygasa w ostatnim dniu, na jaki została zawarta. Istnieją jednak sytuacje, w których można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego. Zalicza się do nich sytuacje, kiedy najemca:

• korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z umową,
• zalega z płatnościami czynszu dłużej niż 3 miesiące oraz nie uregulował ich nawet po pisemnym oświadczeniu wynajmującego,
• podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część bez zgody właściciela lokalu,
• stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do “lokalu zastępczego” i nie dostarczył wynajmującemu kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca.

Jeżeli po rozwiązaniu umowy, najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu, wynajmujący doręcza najemcy w terminie 7 dni pisemne żądanie opuszczenia mieszkania. W przypadku upływu terminu wskazanego w żądaniu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dotyczącemu „lokalu zastępczego”. Sąd po rozpatrzeniu kompletnego wniosku może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.

Najem okazjonalny jest rozwiązaniem dającym właścicielowi nieruchomości mieszkalnych większą ochronę i uproszczoną drogę do „rozstania się” z lokatorem naruszającym postanowienia zawartej przez strony umowy. Najemca nie ma się o co bać, jeśli terminowo reguluje należności z tytułu najmu oraz używa lokalu mieszkalnego zgodnie z przeznaczeniem. W takiej sytuacji, wynajmujący nie otrzymuje żadnych dodatkowych praw z tytułu wynajmu nieruchomości.

Autor: Elżbieta Jachymczak www.nowodworskiestates.pl