Jakie prawa i obowiązki ma najemca?

Jakie prawa ma najemca? 

Najem lokalu w Polsce uregulowany jest przez Kodeks cywilny w Księdze Pierwszej - Tytuł XVII. Najem i dzierżawa (art. 659-692), a także w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001r. (Dz.U. Nr 136, poz 710). Przepisy te regulują prawa i obowiązki wynajmującego (zazwyczaj właściciela mieszkania) oraz  najemcy (osoby, która najmuje od kogoś lokal) wobec wynajmującego (osoby, która wynajmuje komuś) najętą rzecz. Zarówno wynajmując komuś nieruchomość jak i najmując od kogoś warto zapoznać się z tymi kluczowymi przepisami. 

Najważniejszym prawem najemcy jest możliwość korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z przeznaczeniem. Sposób użytkowania powinien być opisany bardziej szczegółowo  w umowie najmu. Warto na przykład określić czy mamy zgodę na prowadzenie w mieszkaniu działalności gospodarczej,, czy zezwalamy na przebywanie w mieszkaniu większej ilości osób (rodziny najemcy) albo czy dozwolone jest hodowanie w mieszkaniu zwierzaka. 

Kolejnym prawem najemcy jest możliwość wprowadzania ulepszeń, zakładania i montażu dodatkowych urządzeń, które są zgodne z obowiązującymi przepisami i są bezpieczne. Warto zwrócić uwagę, że po zakończeniu okresu najmu nieruchomość należy oddać w stanie niezmienionym i niepogorszonym, dlatego wszelkie ulepszenia trzeba uzgodnić z właścicielem nieruchomości. W sytuacji, kiedy najmowana rzecz posiada wady najemca może żądać obniżenia czynszu w okresie trwania tej usterki. 

Polecamy: RODO w marketingu

Co należy do obowiązków najemcy? 

Do podstawowych obowiązków najemcy należy:
●    użytkowanie przedmiotu najmu w sposób zgodny z umową i przeznaczeniem rzeczy,
●    zapłata czynszu najmu,
●    obowiązek zapłaty opłat dodatkowych, w tym eksploatacyjnych.

Najemca przez okres obowiązywania umowy najmu powinien używać przedmiotu najmu w sposób określony w umowie, a w przypadku gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

 Kluczowym obowiązkiem najemcy jest terminowe uiszczanie czynszu najmu oraz opłat. Standardowym terminem płatności czynszu jest dziesiąty dzień miesiąca. Warto pamiętać, że strony mogą się umówić na inny termin. Zwłoka w płatności jest jednym z przypadków, kiedy umowa najmu może zostać rozwiązana bez zachowania terminów wypowiedzenia. 
Kolejnym istotnym obowiązkiem najemcy jest także dokonywanie drobnych napraw wynikających w związku z codziennym użytkowaniem np. wymiany żarówek czy naprawa cieknącego kranu. Najemca natomiast nie może dokonywać zmian w nieruchomości bez zgody wynajmującego, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają używanie nieruchomości. Zapłata czynszu najmu jest podstawowym obowiązkiem najemcy. Wysokość czynszu oraz termin jego zapłaty ustalony jest zawsze w umowie. Za nieterminowe płatności naliczane są odsetki za zwłokę na zasadach ogólnych. W przypadku opóźnienia w płatności czynszu najmu właściciel nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę najemcy. Poza podstawową opłatą czynszową należy dokonywać dodatkowych opłat. Najemca ponosi koszty czynszu administracyjnego, opłat eksploatacyjnych zgodnie z usługami/mediami przynależnymi do nieruchomości. 

Na co zwracać uwagę wynajmując nieruchomość?

Kluczowa kwestia dla obu stron umowy to sprawdzenie stanu technicznego lokalu w momencie jego przekazania. Bardzo dużo sporów pomiędzy wynajmującymi i najemcami wynika z niedokładnego sprawdzenia stanu np. urządzeń w kuchni. Najemcy powołują się na ich wady, które istniały przed dniem przejęcia mieszkania. Warto stan przekazywanego lokalu opisać w protokole zdawczo-odbiorczym, który to protokół powinien być załącznikiem do umowy najmu. Bardzo często “wydanie” mieszkania sprowadza się do przekazania najemcy kluczy i spisania stanów liczników mediów (woda, prąd, gaz). Tymczasem jest to kluczowy moment dla poprawnego funkcjonowania umowy, warto zatem poświęcić mu więcej czasu i uwagi. 

Autor: Elżbieta Jachymczak