REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości /Fot. Fotolia
Prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ile wynoszą prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości i czy zawsze trzeba je płacić? Jak orzekają sądy?

Wielu agentów oczekuje płatności w wysokości minimum 2,5% ceny domu czy mieszkania. Jednak stawki dla sprzedających są zróżnicowane. Niekiedy wynoszą zaledwie 0,5%, co branża negatywnie odbiera. Można też zapłacić 5% i nie będzie to nic nadzwyczajnego. Jednym z proponowanych wariantów jest rozliczenie po transakcji. Jednak nie brakuje klientów, którzy na siłę próbują omijać regulacje dotyczące wynagrodzenia. Pośrednicy zabezpieczają się więc na różne sposoby, ale nie są w stanie przewidzieć każdego scenariusza. Z kolei sądy uznają postanowienia umowne za nieważne i zdarza się to dość często. Ponadto pojawiają się korzystne orzeczenia dla sprzedających. Wynika z nich, że nie muszą oni płacić pośrednikom, nawet w przypadku umowy na wyłączność.

REKLAMA

Polecamy: RODO w marketingu

Procenty pod lupą

REKLAMA

Istnieją różne modele wynagradzania pośrednika przez sprzedającego mieszkanie czy dom, co podkreśla Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Często warunkiem zapłaty jest osiągnięcie założonego celu, tzn. zawarcia umowy sprzedaży z nabywcą. Niekiedy jednak można się umówić na odpowiednią stawkę za same czynności pośrednictwa lub promowanie oferty bez względu na efekty. Istnieje też model mieszany wynagradzania, który zakłada połączenie płatności za czynności pośrednictwa i za osiągnięcie sukcesu.

– Takie minimum, przy którym pośrednik jest w stanie zaangażować się w sprzedaż, wynosi około 2,5% ceny nieruchomości. Dlatego że ok. 0,5% to jest VAT, a kolejne 0,5% – drugi podatek. Zostaje więc 1,5%, a prezentacji, które poprzedzają sprzedaż domu czy mieszkania, może być nawet 20. Oczywiście na rynku są też prowizje zdecydowanie wyższe. Nawet 5% i nie jest to czymś nadzwyczajnym. To się wiąże po prostu z ilością pracy, którą trzeba wykonać, odległością od nieruchomości, ale też swego rodzaju specyfiką zlecenia – komentuje Piotr Jaskulski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

REKLAMA

Jak dodaje Łukasz Kułaga, starszy prawnik z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni, powszechnie przyjmuje się, że klient zapłaci prowizję jedynie wówczas, gdy pośrednik doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Z kolei Zbigniew Kubiński podkreśla, że na rynku dochodzi do zaniżania prowizji, np. do poziomu 0,5%. Ekspert Federacji ocenia to zjawisko negatywnie, ponieważ ww. stawka nie pokrywa kosztów związanych z daną transakcją. Przedsiębiorca przecież nie działa dobroczynnie, dlatego też jego wynagrodzenie oprócz pokrycia kosztów powinno zawierać godziwy zysk.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

– Obsługa klienta sprzedającego za symboliczną złotówkę wpływa też na współpracę pośredników. Załóżmy, że podpisałem taką umowę. Jeśli kolega z innej firmy zgłosi się do mnie z potencjalnym nabywcą, to pokazanie nieruchomości uzależnię od tego, czy dostanę wynagrodzenie od niego. I tutaj dochodzi do patologii, bo wówczas ten zainteresowany zakupem musi zapłacić aż dwie prowizje. A to naprawdę utrudnia sprzedaż – mówi prezes Jaskulski.

Na wysokość wynagrodzenia wpływa m.in. sytuacja na rynku, co zaznacza Zbigniew Kubiński. Jeśli jest popyt na określone nieruchomości, to są spore szanse na szybkie jej sprzedanie. Niektórzy pośrednicy obniżają więc prowizję pobieraną od sprzedającego, aby mieć możliwość zajmowania się danym domem czy mieszkaniem. Z kolei kupujący w warunkach wzmożonego popytu więcej płacą za pośrednictwo. W czasie kryzysu mamy sytuację odwrotną, pozyskanie nieruchomości jest stosunkowo łatwe, a trudniejsze okazuje się znalezienie nabywcy. W związku z tym, wtedy wyższe prowizje płacą sprzedający, a kupujący bywa, że nie ponoszą kosztów w ogóle lub mają do uregulowania niewielkie kwoty.

Skok na kasę?

– Pośrednik ma stworzyć klientowi potencjalne warunki do sprzedaży. Przy tym nie musi dojść do finalizacji transakcji, aby wynagrodzenie było należne. Oczywiście niekiedy kupujący wycofuje się w ostatniej chwili, ale takie sytuacje powinna regulować umowa pośrednictwa. Istnieje przecież swoboda ich zawierania. Ten dokument zabezpiecza przed mnóstwem sytuacji, ale nie da się przewidzieć wszystkiego. Zapisy muszą dość dobrze precyzować pewne kwestie. Jeżeli tak nie jest, to poprzez niedopowiedzenia tworzy się furtki do różnych zachowań, a to z kolei przekłada się na niekorzystne dla pośredników rozstrzygnięcia sądowe. Niestety ilość prób obejścia wynagrodzenia pośredników mogłaby być mniejsza – stwierdza ekspert z WSPON.

Jest wiele sposobów zabezpieczenia roszczenia pośrednika wynikającego z należnej mu prowizji, o czym informuje mecenas Łukasz Kułaga. Ekspert zaznacza, że jednym z rozwiązań jest ustanowienie wynagrodzenia płatnego z góry. Ponadto, często stosowane jest zastrzeżenie kary w razie niewykonania umowy przez klienta, np. sprzedaży nieruchomości na własną rękę lub za pośrednictwem innej osoby w czasie trwania takiej umowy. W kontaktach z konsumentami postanowienia te często są jednak w razie sporu sądowego uznawane za nieważne, zwłaszcza gdy zastrzegają dla pośrednika wygórowaną karę, przewyższającą jego rzeczywistą stratę.

– Praktycznie wszystkie nieruchomości mam przyjęte na zasadach wyłączności. Ze sprzedającym umawiam się, że przez okres trwania umowy każdy klient, który przyjdzie do niego „bezpośrednio”, będzie traktowany jako ten pozyskany przeze mnie i ja go będę obsługiwał. Współpracuję z moim klientem, a nie rywalizuję. Uważam, że to jest jasne i klarowne. Tak się umawiamy, więc tak działam i ten model pracy stosuje wielu z członków WSPON – dodaje prezes Jaskulski.

Z kolei wiceprezydent Federacji PPRN podkreśla, że swoboda zawierania umów jest ograniczona niesprzecznością zapisów umowy z prawem, z istotą danego stosunku prawnego i zasadami współżycia społecznego. W efekcie sprzedający nieruchomość domagają się pewnych zapisów, także dot. rozliczenia z pośrednikiem. Są klienci, którzy deklarują określone wynagrodzenie po sprzedaży za oczekiwaną kwotę, wynoszącą np. 500 tys. zł. Jeśli jednak agent sprzeda drożej, np. za 550 tys. zł, to dodatkowo dostanie jeszcze część z tej nadwyżki.

Zobacz: Nieruchomości

Finał w sądzie

– Zdarza się, że sąd uznaje postanowienia umowne za niedozwolone. Wbrew pozorom dochodzi do tego dość często. Niedozwolonym jest zapis zawierający oświadczenie klienta, iż treść umowy została uzgodniona z nim indywidualnie. Inny przykład to zastrzeżenie wynagrodzenia dla pośrednika z tytułu transakcji przeprowadzonej po upływie okresu, na który umowa została zawarta lub po jej rozwiązaniu – informuje prawnik Łukasz Kułaga.

Natomiast Zbigniew Kubiński podkreśla, że poszczególne zapisy, regulujące pośrednictwo, nie mogą być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, czyli z poczuciem sprawiedliwości. Przykładowo, nie jest dopuszczalne, aby wynagrodzenie pośrednika wynosiło połowę ceny nieruchomości lub nawet jeszcze więcej. Wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości przypomina, że na stronie UOKiK-u istnieje rejestr klauzul niedozwolonych, a także baza decyzji dotyczących tych klauzul. Tam też możemy znaleźć zakwestionowane kwestie związane z pośrednictwem nieruchomości.

– Jeśli nieważny zapis nie wpływa na istotę i przedmiot umowy, która może być realizowana, to ona pozostaje w mocy. Inaczej jest w sytuacji, gdy sprawa dotyczy regulacji mającej spore znaczenie, np. wynagrodzenia pośrednika. Wówczas nieważna staje się cała umowa. W takim przypadku żadne postanowienie podpisanego dokumentu nie pomoże pośrednikowi w dochodzeniu należnej mu prowizji. Jednak można wystąpić do kontrahenta z roszczeniem o zapłatę z tytułu jego bezpodstawnego wzbogacenia kosztem pośrednika – analizuje ekspert z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Dla przykładu, warto wskazać, że w tym roku Sąd Rejonowy w Szczecinie uznał, że sprzedający nieruchomość nie musi płacić prowizji, jeśli kupujący zgłosi się do niego sam. Nawet przy zawarciu umowy na wyłączność (XI GC 1869/18). Wyrok nie jest prawomocny. W opinii Zbigniewa Kubińskiego, rozumowanie sądu jest oczywiste i właściwe. Konsekwencją naruszenia wyłączności przez klienta nie może być wypłacenie wynagrodzenia. Ono bowiem należy się za świadczenie usługi, a nie może być karą lub restrykcją.

– Orzeczenia o podobnej tezie zdarzały się już wcześniej, np. wydane przez Sąd Rejonowy w Gdyni w wyroku z dnia 29 września 2015 roku, sygn. I C 835/15. Co więcej, stanowisko to popiera Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który już w 2015 roku wskazywał, iż klauzula wyłączności może zabezpieczać prowizję dla pośrednika jedynie wówczas, gdy klient skorzysta z usług innego pośrednika, nie zaś, gdy zawrze umowę samodzielnie. Uznać zatem należy, iż powyższy pogląd utrwalił się w orzecznictwie w ciągu ostatnich 4 lat. Na tym etapie trudno już z nim polemizować – podsumowuje mecenas Łukasz Kułaga.

Źródło: MondayNews

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uwaga na wadliwe wyroby budowlane!

W 2024 r. roku nadzór budowlany zlecił badania 259 próbek wyrobów budowlanych, co do których miał podejrzenie, że ich jakość jest gorsza, niż deklarują to producenci. I uwaga, potwierdziło się to w trzech na dziesięć przypadków – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, udostępnionych portalowi GetHome.pl.

Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

W kontekście niedawnych zmian dotyczących rękojmi u deweloperów powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy czym jest ta umowa.

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

REKLAMA

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

REKLAMA

Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. [Komunikat GUS]

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 25 sierpnia 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?

Dobra i zła wiara są podstawowymi pojęciami w sprawach o zasiedzenie. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze? Jakie aktualnie obowiązują terminy zasiedzenia?

REKLAMA