REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości

Prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości /Fot. Fotolia
Prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ile wynoszą prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości i czy zawsze trzeba je płacić? Jak orzekają sądy?

Wielu agentów oczekuje płatności w wysokości minimum 2,5% ceny domu czy mieszkania. Jednak stawki dla sprzedających są zróżnicowane. Niekiedy wynoszą zaledwie 0,5%, co branża negatywnie odbiera. Można też zapłacić 5% i nie będzie to nic nadzwyczajnego. Jednym z proponowanych wariantów jest rozliczenie po transakcji. Jednak nie brakuje klientów, którzy na siłę próbują omijać regulacje dotyczące wynagrodzenia. Pośrednicy zabezpieczają się więc na różne sposoby, ale nie są w stanie przewidzieć każdego scenariusza. Z kolei sądy uznają postanowienia umowne za nieważne i zdarza się to dość często. Ponadto pojawiają się korzystne orzeczenia dla sprzedających. Wynika z nich, że nie muszą oni płacić pośrednikom, nawet w przypadku umowy na wyłączność.

REKLAMA

Polecamy: RODO w marketingu

Procenty pod lupą

REKLAMA

Istnieją różne modele wynagradzania pośrednika przez sprzedającego mieszkanie czy dom, co podkreśla Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Często warunkiem zapłaty jest osiągnięcie założonego celu, tzn. zawarcia umowy sprzedaży z nabywcą. Niekiedy jednak można się umówić na odpowiednią stawkę za same czynności pośrednictwa lub promowanie oferty bez względu na efekty. Istnieje też model mieszany wynagradzania, który zakłada połączenie płatności za czynności pośrednictwa i za osiągnięcie sukcesu.

– Takie minimum, przy którym pośrednik jest w stanie zaangażować się w sprzedaż, wynosi około 2,5% ceny nieruchomości. Dlatego że ok. 0,5% to jest VAT, a kolejne 0,5% – drugi podatek. Zostaje więc 1,5%, a prezentacji, które poprzedzają sprzedaż domu czy mieszkania, może być nawet 20. Oczywiście na rynku są też prowizje zdecydowanie wyższe. Nawet 5% i nie jest to czymś nadzwyczajnym. To się wiąże po prostu z ilością pracy, którą trzeba wykonać, odległością od nieruchomości, ale też swego rodzaju specyfiką zlecenia – komentuje Piotr Jaskulski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

REKLAMA

Jak dodaje Łukasz Kułaga, starszy prawnik z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni, powszechnie przyjmuje się, że klient zapłaci prowizję jedynie wówczas, gdy pośrednik doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Z kolei Zbigniew Kubiński podkreśla, że na rynku dochodzi do zaniżania prowizji, np. do poziomu 0,5%. Ekspert Federacji ocenia to zjawisko negatywnie, ponieważ ww. stawka nie pokrywa kosztów związanych z daną transakcją. Przedsiębiorca przecież nie działa dobroczynnie, dlatego też jego wynagrodzenie oprócz pokrycia kosztów powinno zawierać godziwy zysk.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

– Obsługa klienta sprzedającego za symboliczną złotówkę wpływa też na współpracę pośredników. Załóżmy, że podpisałem taką umowę. Jeśli kolega z innej firmy zgłosi się do mnie z potencjalnym nabywcą, to pokazanie nieruchomości uzależnię od tego, czy dostanę wynagrodzenie od niego. I tutaj dochodzi do patologii, bo wówczas ten zainteresowany zakupem musi zapłacić aż dwie prowizje. A to naprawdę utrudnia sprzedaż – mówi prezes Jaskulski.

Na wysokość wynagrodzenia wpływa m.in. sytuacja na rynku, co zaznacza Zbigniew Kubiński. Jeśli jest popyt na określone nieruchomości, to są spore szanse na szybkie jej sprzedanie. Niektórzy pośrednicy obniżają więc prowizję pobieraną od sprzedającego, aby mieć możliwość zajmowania się danym domem czy mieszkaniem. Z kolei kupujący w warunkach wzmożonego popytu więcej płacą za pośrednictwo. W czasie kryzysu mamy sytuację odwrotną, pozyskanie nieruchomości jest stosunkowo łatwe, a trudniejsze okazuje się znalezienie nabywcy. W związku z tym, wtedy wyższe prowizje płacą sprzedający, a kupujący bywa, że nie ponoszą kosztów w ogóle lub mają do uregulowania niewielkie kwoty.

Skok na kasę?

– Pośrednik ma stworzyć klientowi potencjalne warunki do sprzedaży. Przy tym nie musi dojść do finalizacji transakcji, aby wynagrodzenie było należne. Oczywiście niekiedy kupujący wycofuje się w ostatniej chwili, ale takie sytuacje powinna regulować umowa pośrednictwa. Istnieje przecież swoboda ich zawierania. Ten dokument zabezpiecza przed mnóstwem sytuacji, ale nie da się przewidzieć wszystkiego. Zapisy muszą dość dobrze precyzować pewne kwestie. Jeżeli tak nie jest, to poprzez niedopowiedzenia tworzy się furtki do różnych zachowań, a to z kolei przekłada się na niekorzystne dla pośredników rozstrzygnięcia sądowe. Niestety ilość prób obejścia wynagrodzenia pośredników mogłaby być mniejsza – stwierdza ekspert z WSPON.

Jest wiele sposobów zabezpieczenia roszczenia pośrednika wynikającego z należnej mu prowizji, o czym informuje mecenas Łukasz Kułaga. Ekspert zaznacza, że jednym z rozwiązań jest ustanowienie wynagrodzenia płatnego z góry. Ponadto, często stosowane jest zastrzeżenie kary w razie niewykonania umowy przez klienta, np. sprzedaży nieruchomości na własną rękę lub za pośrednictwem innej osoby w czasie trwania takiej umowy. W kontaktach z konsumentami postanowienia te często są jednak w razie sporu sądowego uznawane za nieważne, zwłaszcza gdy zastrzegają dla pośrednika wygórowaną karę, przewyższającą jego rzeczywistą stratę.

– Praktycznie wszystkie nieruchomości mam przyjęte na zasadach wyłączności. Ze sprzedającym umawiam się, że przez okres trwania umowy każdy klient, który przyjdzie do niego „bezpośrednio”, będzie traktowany jako ten pozyskany przeze mnie i ja go będę obsługiwał. Współpracuję z moim klientem, a nie rywalizuję. Uważam, że to jest jasne i klarowne. Tak się umawiamy, więc tak działam i ten model pracy stosuje wielu z członków WSPON – dodaje prezes Jaskulski.

Z kolei wiceprezydent Federacji PPRN podkreśla, że swoboda zawierania umów jest ograniczona niesprzecznością zapisów umowy z prawem, z istotą danego stosunku prawnego i zasadami współżycia społecznego. W efekcie sprzedający nieruchomość domagają się pewnych zapisów, także dot. rozliczenia z pośrednikiem. Są klienci, którzy deklarują określone wynagrodzenie po sprzedaży za oczekiwaną kwotę, wynoszącą np. 500 tys. zł. Jeśli jednak agent sprzeda drożej, np. za 550 tys. zł, to dodatkowo dostanie jeszcze część z tej nadwyżki.

Zobacz: Nieruchomości

Finał w sądzie

– Zdarza się, że sąd uznaje postanowienia umowne za niedozwolone. Wbrew pozorom dochodzi do tego dość często. Niedozwolonym jest zapis zawierający oświadczenie klienta, iż treść umowy została uzgodniona z nim indywidualnie. Inny przykład to zastrzeżenie wynagrodzenia dla pośrednika z tytułu transakcji przeprowadzonej po upływie okresu, na który umowa została zawarta lub po jej rozwiązaniu – informuje prawnik Łukasz Kułaga.

Natomiast Zbigniew Kubiński podkreśla, że poszczególne zapisy, regulujące pośrednictwo, nie mogą być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, czyli z poczuciem sprawiedliwości. Przykładowo, nie jest dopuszczalne, aby wynagrodzenie pośrednika wynosiło połowę ceny nieruchomości lub nawet jeszcze więcej. Wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości przypomina, że na stronie UOKiK-u istnieje rejestr klauzul niedozwolonych, a także baza decyzji dotyczących tych klauzul. Tam też możemy znaleźć zakwestionowane kwestie związane z pośrednictwem nieruchomości.

– Jeśli nieważny zapis nie wpływa na istotę i przedmiot umowy, która może być realizowana, to ona pozostaje w mocy. Inaczej jest w sytuacji, gdy sprawa dotyczy regulacji mającej spore znaczenie, np. wynagrodzenia pośrednika. Wówczas nieważna staje się cała umowa. W takim przypadku żadne postanowienie podpisanego dokumentu nie pomoże pośrednikowi w dochodzeniu należnej mu prowizji. Jednak można wystąpić do kontrahenta z roszczeniem o zapłatę z tytułu jego bezpodstawnego wzbogacenia kosztem pośrednika – analizuje ekspert z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Dla przykładu, warto wskazać, że w tym roku Sąd Rejonowy w Szczecinie uznał, że sprzedający nieruchomość nie musi płacić prowizji, jeśli kupujący zgłosi się do niego sam. Nawet przy zawarciu umowy na wyłączność (XI GC 1869/18). Wyrok nie jest prawomocny. W opinii Zbigniewa Kubińskiego, rozumowanie sądu jest oczywiste i właściwe. Konsekwencją naruszenia wyłączności przez klienta nie może być wypłacenie wynagrodzenia. Ono bowiem należy się za świadczenie usługi, a nie może być karą lub restrykcją.

– Orzeczenia o podobnej tezie zdarzały się już wcześniej, np. wydane przez Sąd Rejonowy w Gdyni w wyroku z dnia 29 września 2015 roku, sygn. I C 835/15. Co więcej, stanowisko to popiera Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który już w 2015 roku wskazywał, iż klauzula wyłączności może zabezpieczać prowizję dla pośrednika jedynie wówczas, gdy klient skorzysta z usług innego pośrednika, nie zaś, gdy zawrze umowę samodzielnie. Uznać zatem należy, iż powyższy pogląd utrwalił się w orzecznictwie w ciągu ostatnich 4 lat. Na tym etapie trudno już z nim polemizować – podsumowuje mecenas Łukasz Kułaga.

Źródło: MondayNews

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze mieszkania u deweloperów. Ile kosztują? [czerwiec 2024 r.]

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

REKLAMA

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

REKLAMA

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

Zmiana dyrektywy w sprawie odpadów, założenia przeciwdziałania zjawisku greenwashingu i monitorowania gleb

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało, że w posiedzeniu Rady do spraw Środowiska (ENVI), które odbyło się 17 czerwca 2024 r. w Luksemburgu debatowano nad rewizją dyrektywy w sprawie odpadów, przeciwdziałaniem zjawisku greenwashingu i monitorowaniem gleb. W posiedzeniu uczestniczyli Minister Klimatu i Środowiska Paulina Hennig-Kloska i Wiceminister Mikołaj Dorożała.

REKLAMA