REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Leszek Markiewicz
Agent nieruchomości
Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia /Fot. Fotolia
Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym też działa rękojmia? Wyjaśniamy jakie ma to konsekwencje dla sprzedawcy lokalu.

W kontekście rękojmi dotyczącej lokali oraz domów, zwykle mówi się o transakcjach na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego wiele osób nie wie, że sprzedaż używanego lokalu lub domu również jest objęta rękojmią. To bardzo dobra wiadomość dla osób kupujących lokum na rynku wtórnym. Sprzedawcy lokali i domów „z drugiej ręki” mają mniejsze powody do zadowolenia. Byli właściciele mieszkań mogą obawiać się, że już po transakcji druga strona umowy będzie próbowała zgłaszać nieuzasadnione roszczenia. To kwestia, o której mówi się dość rzadko, bo tematyka rękojmi zwykle jest analizowana z perspektywy nabywcy nieruchomości. My postanowiliśmy ująć ten temat nieco inaczej i skupić się na sytuacji sprzedawcy używanego mieszkania. Taka osoba może obawiać się, że nabywca „M” będzie próbował nadużywać uprawnień wynikających z rękojmi.

REKLAMA

Polecamy: Pracownicze Plany Kapitałowe. Praktyczny komentarz do ustawy

Nabywca na rynku wtórnym ma mniejszą ochronę …

REKLAMA

Rękojmia często jest kojarzona z tematyką ochrony praw konsumenta. Wedle powszechnie używanej definicji, którą prezentuje kodeks cywilny konsumentem jest osoba kupująca od przedsiębiorcy produkt lub usługę w celu bezpośrednio niezwiązanym ze swoją działalnością gospodarczą albo zawodową. W świetle takiej powszechnie obowiązującej definicji, sprzedaż używanego lokalu przez osobę prywatną nie będzie miała charakteru konsumenckiego.

Fakt, że sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym zwykle nie jest przedsiębiorcą, nie wyklucza jednak praw nabywcy do dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że w przypadku sprzedaży mieszkania konsumentowi (przez przedsiębiorcę) przepisy są bardziej korzystne dla nabywcy. Konsumencki charakter mają transakcje realizowane na rynku pierwotnym (z udziałem dewelopera - przedsiębiorcy i nabywcy będącego osobą prywatną). W przypadku takich transakcji, ochrona wynikająca z rękojmi jest najszersza.

Rękojmię można ograniczyć albo zupełnie wyłączyć

Dla osoby, która planuje sprzedaż używanego lokalu (samodzielnie lub z pomocą agenta), mniejsze uprawnienia nabywcy są dobrą wiadomością. Nie chodzi tutaj wcale o złe intencje sprzedawcy. Na rynku zdarzają się problematyczni kupujący, którzy próbują nadużywać praw wynikających z rękojmi w celu wymuszenia na sprzedawcy obniżenia ceny po transakcji.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Dobrą wiadomością dla sprzedawców używanych mieszkań jest fakt, że w umowie sprzedaży zawieranej z osobą niebędącą konsumentem można ograniczyć albo nawet zupełnie wyłączyć uprawnienia nabywcy lokum dotyczące rękojmi. Takie ograniczenie powinno być odpowiednio sformułowane w akcie notarialnym. Zgodnie z aktualnymi przepisami, klauzula ograniczającą lub wyłączająca odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, nie może obejmować podstępnie zatajonych wad. Wedle stanowiska Sądu Najwyższego: „podstępne zatajenie wady (…) to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego” (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 1 kwietnia 2003 roku, sygnatura akt - II CKN 1382/00).

Warto pamiętać, że w przypadku podstępnie zatajonych wad nie obowiązuje standardowy termin rękojmi dotyczącej nieruchomości (5 lat). Nabywca może dochodzić roszczeń związanych z zatajoną wadą nawet wtedy, gdy została ona stwierdzona po upływie pięciu lat od wydania lokalu lub domu. W praktyce zatajenie wady dość trudno jest jednak udowodnić przed sądem. Sprawa będzie ewidentna wtedy, gdy sprzedawca podjął wysiłki mające na celu ukrycie wady (np. poprzez zamalowanie grzyba w łazience warstwą świeżej farby).

Sprzedawca „M” może bronić się przed roszczeniami

W wielu przypadkach, nabywca mieszkania nie zgodzi się na ograniczenie lub wyłączenie swoich uprawnień z tytułu rękojmi. Nie powinno to jednak bardzo martwić osoby, która zamierza sfinalizować sprzedaż używanego lokalu. Warto pamiętać, że sprzedawca może skutecznie bronić się przed roszczeniami, które uważa za nieuzasadnione. Takiej obronie pomaga kodeks cywilny wskazujący, że ciężar dowodu spoczywa na osobie wysuwającej roszczenia (zobacz artykuł 6 kodeks cywilnego).

Sprzedaż używanego mieszkania z rękojmią nie stanowi dużego problemu również dlatego, że poprzedni właściciel „M” może zastosować skuteczną linię obrony. Chodzi nie tylko o kwestionowanie wadliwych dowodów zgromadzonych przez nabywcę lokalu lub domu. Roszczenia takiej osoby będą bezskuteczne, jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży została ona poinformowano o istnieniu wady fizycznej mieszkania. Sprzedawca domu lub lokalu może również wykorzystać inną linię obrony. Chodzi o wykazanie, że przyczyna wady fizycznej ujawnionej po transakcji, nie tkwiła w sprzedawanym mieszkaniu (wedle stanu z dnia zawarcia umowy). Przykładem jest argument wskazujący powstanie wilgoci jako efekt niewłaściwego wykorzystywania lokalu przez nowego właściciela.

Źródło: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

Dobre wiadomości dla najemców: najem przestał drożeć

W maju tylko w Gdańsku i Poznaniu poszły w górę przeciętne ceny najmu mieszkań dostępnych na rynku. W pozostałych największych metropoliach stawki czynszu utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca. Co ważne, bardzo wzrosła liczba mieszkań oferowanych do wynajmu.

Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

REKLAMA

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

REKLAMA

Budynek Intraco w Warszawie będzie zburzony. Rozbiórka potrwa ponad rok. W 2030 r. w tym miejscu stanie nowoczesny wieżowiec

Budynek Intraco zostanie zburzony, a w jego miejscu powstanie w 2030 r. nowoczesny wieżowiec, bardzo podobny do historycznego – poinformowali 3 czerwca 2025 r. przedstawiciele Polskiego Holdingu Nieruchomości.

Ceny garaży i miejsc postojowych w 2025 roku. Metr kwadratowy garażu jest często droższy niż metr mieszkania na rynku wtórnym

Ceny garaży i miejsc postojowych w całej Polsce rosną dynamicznie – w niektórych miastach ofert jest mniej niż w innych, stąd duży wzrost cen. – Zdarzają się oferty, gdy metr kwadratowy garażu jest droższy niż metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym. Oferty powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy garażu już się zdarzają. Droższe są garaże wolnostojące, murowane, to także o nie ludzie pytają częściej. Miejsca postojowe w garażu podziemnym zdecydowanie trudniej sprzedać – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

REKLAMA