REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia

Leszek Markiewicz
Agent nieruchomości
Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia /Fot. Fotolia
Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym też działa rękojmia? Wyjaśniamy jakie ma to konsekwencje dla sprzedawcy lokalu.

W kontekście rękojmi dotyczącej lokali oraz domów, zwykle mówi się o transakcjach na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego wiele osób nie wie, że sprzedaż używanego lokalu lub domu również jest objęta rękojmią. To bardzo dobra wiadomość dla osób kupujących lokum na rynku wtórnym. Sprzedawcy lokali i domów „z drugiej ręki” mają mniejsze powody do zadowolenia. Byli właściciele mieszkań mogą obawiać się, że już po transakcji druga strona umowy będzie próbowała zgłaszać nieuzasadnione roszczenia. To kwestia, o której mówi się dość rzadko, bo tematyka rękojmi zwykle jest analizowana z perspektywy nabywcy nieruchomości. My postanowiliśmy ująć ten temat nieco inaczej i skupić się na sytuacji sprzedawcy używanego mieszkania. Taka osoba może obawiać się, że nabywca „M” będzie próbował nadużywać uprawnień wynikających z rękojmi.

REKLAMA

Polecamy: Pracownicze Plany Kapitałowe. Praktyczny komentarz do ustawy

Nabywca na rynku wtórnym ma mniejszą ochronę …

REKLAMA

Rękojmia często jest kojarzona z tematyką ochrony praw konsumenta. Wedle powszechnie używanej definicji, którą prezentuje kodeks cywilny konsumentem jest osoba kupująca od przedsiębiorcy produkt lub usługę w celu bezpośrednio niezwiązanym ze swoją działalnością gospodarczą albo zawodową. W świetle takiej powszechnie obowiązującej definicji, sprzedaż używanego lokalu przez osobę prywatną nie będzie miała charakteru konsumenckiego.

Fakt, że sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym zwykle nie jest przedsiębiorcą, nie wyklucza jednak praw nabywcy do dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że w przypadku sprzedaży mieszkania konsumentowi (przez przedsiębiorcę) przepisy są bardziej korzystne dla nabywcy. Konsumencki charakter mają transakcje realizowane na rynku pierwotnym (z udziałem dewelopera - przedsiębiorcy i nabywcy będącego osobą prywatną). W przypadku takich transakcji, ochrona wynikająca z rękojmi jest najszersza.

Rękojmię można ograniczyć albo zupełnie wyłączyć

Dla osoby, która planuje sprzedaż używanego lokalu (samodzielnie lub z pomocą agenta), mniejsze uprawnienia nabywcy są dobrą wiadomością. Nie chodzi tutaj wcale o złe intencje sprzedawcy. Na rynku zdarzają się problematyczni kupujący, którzy próbują nadużywać praw wynikających z rękojmi w celu wymuszenia na sprzedawcy obniżenia ceny po transakcji.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Dobrą wiadomością dla sprzedawców używanych mieszkań jest fakt, że w umowie sprzedaży zawieranej z osobą niebędącą konsumentem można ograniczyć albo nawet zupełnie wyłączyć uprawnienia nabywcy lokum dotyczące rękojmi. Takie ograniczenie powinno być odpowiednio sformułowane w akcie notarialnym. Zgodnie z aktualnymi przepisami, klauzula ograniczającą lub wyłączająca odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, nie może obejmować podstępnie zatajonych wad. Wedle stanowiska Sądu Najwyższego: „podstępne zatajenie wady (…) to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego” (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 1 kwietnia 2003 roku, sygnatura akt - II CKN 1382/00).

Warto pamiętać, że w przypadku podstępnie zatajonych wad nie obowiązuje standardowy termin rękojmi dotyczącej nieruchomości (5 lat). Nabywca może dochodzić roszczeń związanych z zatajoną wadą nawet wtedy, gdy została ona stwierdzona po upływie pięciu lat od wydania lokalu lub domu. W praktyce zatajenie wady dość trudno jest jednak udowodnić przed sądem. Sprawa będzie ewidentna wtedy, gdy sprzedawca podjął wysiłki mające na celu ukrycie wady (np. poprzez zamalowanie grzyba w łazience warstwą świeżej farby).

Sprzedawca „M” może bronić się przed roszczeniami

W wielu przypadkach, nabywca mieszkania nie zgodzi się na ograniczenie lub wyłączenie swoich uprawnień z tytułu rękojmi. Nie powinno to jednak bardzo martwić osoby, która zamierza sfinalizować sprzedaż używanego lokalu. Warto pamiętać, że sprzedawca może skutecznie bronić się przed roszczeniami, które uważa za nieuzasadnione. Takiej obronie pomaga kodeks cywilny wskazujący, że ciężar dowodu spoczywa na osobie wysuwającej roszczenia (zobacz artykuł 6 kodeks cywilnego).

Sprzedaż używanego mieszkania z rękojmią nie stanowi dużego problemu również dlatego, że poprzedni właściciel „M” może zastosować skuteczną linię obrony. Chodzi nie tylko o kwestionowanie wadliwych dowodów zgromadzonych przez nabywcę lokalu lub domu. Roszczenia takiej osoby będą bezskuteczne, jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży została ona poinformowano o istnieniu wady fizycznej mieszkania. Sprzedawca domu lub lokalu może również wykorzystać inną linię obrony. Chodzi o wykazanie, że przyczyna wady fizycznej ujawnionej po transakcji, nie tkwiła w sprzedawanym mieszkaniu (wedle stanu z dnia zawarcia umowy). Przykładem jest argument wskazujący powstanie wilgoci jako efekt niewłaściwego wykorzystywania lokalu przez nowego właściciela.

Źródło: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Odmrożenie cen prądu: 60% podwyżki opłat w spółdzielniach mieszkaniowych? Za co?

    Ostrzegają przedstawiciele innych spółdzielni mieszkaniowych, z którymi rozmawiali dziennikarze "Rzeczpospolitej".

    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    REKLAMA

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    REKLAMA

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    REKLAMA