REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia

Leszek Markiewicz
Agent nieruchomości
Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia /Fot. Fotolia
Sprzedaż używanego lokalu a rękojmia /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym też działa rękojmia? Wyjaśniamy jakie ma to konsekwencje dla sprzedawcy lokalu.

W kontekście rękojmi dotyczącej lokali oraz domów, zwykle mówi się o transakcjach na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego wiele osób nie wie, że sprzedaż używanego lokalu lub domu również jest objęta rękojmią. To bardzo dobra wiadomość dla osób kupujących lokum na rynku wtórnym. Sprzedawcy lokali i domów „z drugiej ręki” mają mniejsze powody do zadowolenia. Byli właściciele mieszkań mogą obawiać się, że już po transakcji druga strona umowy będzie próbowała zgłaszać nieuzasadnione roszczenia. To kwestia, o której mówi się dość rzadko, bo tematyka rękojmi zwykle jest analizowana z perspektywy nabywcy nieruchomości. My postanowiliśmy ująć ten temat nieco inaczej i skupić się na sytuacji sprzedawcy używanego mieszkania. Taka osoba może obawiać się, że nabywca „M” będzie próbował nadużywać uprawnień wynikających z rękojmi.

REKLAMA

Polecamy: Pracownicze Plany Kapitałowe. Praktyczny komentarz do ustawy

Nabywca na rynku wtórnym ma mniejszą ochronę …

REKLAMA

Rękojmia często jest kojarzona z tematyką ochrony praw konsumenta. Wedle powszechnie używanej definicji, którą prezentuje kodeks cywilny konsumentem jest osoba kupująca od przedsiębiorcy produkt lub usługę w celu bezpośrednio niezwiązanym ze swoją działalnością gospodarczą albo zawodową. W świetle takiej powszechnie obowiązującej definicji, sprzedaż używanego lokalu przez osobę prywatną nie będzie miała charakteru konsumenckiego.

Fakt, że sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym zwykle nie jest przedsiębiorcą, nie wyklucza jednak praw nabywcy do dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że w przypadku sprzedaży mieszkania konsumentowi (przez przedsiębiorcę) przepisy są bardziej korzystne dla nabywcy. Konsumencki charakter mają transakcje realizowane na rynku pierwotnym (z udziałem dewelopera - przedsiębiorcy i nabywcy będącego osobą prywatną). W przypadku takich transakcji, ochrona wynikająca z rękojmi jest najszersza.

Rękojmię można ograniczyć albo zupełnie wyłączyć

Dla osoby, która planuje sprzedaż używanego lokalu (samodzielnie lub z pomocą agenta), mniejsze uprawnienia nabywcy są dobrą wiadomością. Nie chodzi tutaj wcale o złe intencje sprzedawcy. Na rynku zdarzają się problematyczni kupujący, którzy próbują nadużywać praw wynikających z rękojmi w celu wymuszenia na sprzedawcy obniżenia ceny po transakcji.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Dobrą wiadomością dla sprzedawców używanych mieszkań jest fakt, że w umowie sprzedaży zawieranej z osobą niebędącą konsumentem można ograniczyć albo nawet zupełnie wyłączyć uprawnienia nabywcy lokum dotyczące rękojmi. Takie ograniczenie powinno być odpowiednio sformułowane w akcie notarialnym. Zgodnie z aktualnymi przepisami, klauzula ograniczającą lub wyłączająca odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, nie może obejmować podstępnie zatajonych wad. Wedle stanowiska Sądu Najwyższego: „podstępne zatajenie wady (…) to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego” (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 1 kwietnia 2003 roku, sygnatura akt - II CKN 1382/00).

Warto pamiętać, że w przypadku podstępnie zatajonych wad nie obowiązuje standardowy termin rękojmi dotyczącej nieruchomości (5 lat). Nabywca może dochodzić roszczeń związanych z zatajoną wadą nawet wtedy, gdy została ona stwierdzona po upływie pięciu lat od wydania lokalu lub domu. W praktyce zatajenie wady dość trudno jest jednak udowodnić przed sądem. Sprawa będzie ewidentna wtedy, gdy sprzedawca podjął wysiłki mające na celu ukrycie wady (np. poprzez zamalowanie grzyba w łazience warstwą świeżej farby).

Sprzedawca „M” może bronić się przed roszczeniami

W wielu przypadkach, nabywca mieszkania nie zgodzi się na ograniczenie lub wyłączenie swoich uprawnień z tytułu rękojmi. Nie powinno to jednak bardzo martwić osoby, która zamierza sfinalizować sprzedaż używanego lokalu. Warto pamiętać, że sprzedawca może skutecznie bronić się przed roszczeniami, które uważa za nieuzasadnione. Takiej obronie pomaga kodeks cywilny wskazujący, że ciężar dowodu spoczywa na osobie wysuwającej roszczenia (zobacz artykuł 6 kodeks cywilnego).

Sprzedaż używanego mieszkania z rękojmią nie stanowi dużego problemu również dlatego, że poprzedni właściciel „M” może zastosować skuteczną linię obrony. Chodzi nie tylko o kwestionowanie wadliwych dowodów zgromadzonych przez nabywcę lokalu lub domu. Roszczenia takiej osoby będą bezskuteczne, jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży została ona poinformowano o istnieniu wady fizycznej mieszkania. Sprzedawca domu lub lokalu może również wykorzystać inną linię obrony. Chodzi o wykazanie, że przyczyna wady fizycznej ujawnionej po transakcji, nie tkwiła w sprzedawanym mieszkaniu (wedle stanu z dnia zawarcia umowy). Przykładem jest argument wskazujący powstanie wilgoci jako efekt niewłaściwego wykorzystywania lokalu przez nowego właściciela.

Źródło: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zdolność kredytowa Polaków w maju 2024 r. Kto ile może pożyczyć na mieszkanie? Co dalej w latach 2024-2026? Będą podwyżki i tańsze kredyty?

Zdolność kredytowa w przypadku kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) jest w maju 2024 r. wyższa niż pod koniec 2021 roku, czyli przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest tak mimo, iż aktualne oprocentowanie kredytów jest 2-3 razy wyższe niż niecałe 3 lata temu. Tak wynika z danych zebranych przez HREIT. Tak pozytywna sytuacja dla potencjalnych kredytobiorców wynika przede wszystkim ze wzrostu wynagrodzeń.

Stal koroduje a materiały kompozytowe nie. W czym jeszcze są lepsze od tradycyjnych materiałów?

W dziedzinach takich jak inżynieria, budownictwo czy projektowanie, materiały kompozytowe zrewolucjonizowały sposób, w jaki myślimy o wytrzymałości, lekkości i trwałości konstrukcji. Te niezwykłe cechy czynią je jednymi z coraz powszechniej stosowanych materiałów, wykorzystywanych z powodzeniem w wielu branżach. Co warto o nich wiedzieć i dlaczego są tak wyjątkowe? O tym poniżej.

Nieruchomości w Tajlandii kuszą niską ceną, ale jest pewien haczyk

Nieruchomości za granicą stają się coraz bardziej pożądane. To z jednej strony inwestycja, a z drugiej własne miejsce na urlop. Jednym z popularniejszych krajów do zakupu nieruchomości jest Tajlandia. 

Jakie udogodnienia cenią mieszkańcy i poszukują ich nabywcy nowych mieszkań od deweloperów

Oceniając przydatność rozwiązań funkcjonalnych stosowanych na osiedlach mieszkaniowych, Polacy na równi z zaawansowanymi innowacjami z obszaru automatyki mieszkaniowej cenią prostsze elementy poprawiające komfort codziennego życia, np. filtry zmiękczające i uzdatniające wodę czy stojaki rowerowe. Deweloperzy biorą to coraz częściej pod uwagę budując nowe osiedla.

REKLAMA

Wsparcie na wymianę dachów z azbestem. Masz czas do 30 września 2025 r.

Rolnicy zyskają dodatkowe 6 miesięcy na wymianę pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. 

Skąd deweloperzy biorą pieniądze

Jak deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe? Czy korzystają ze środków własnych, finansowania bankowego czy wchodzą w partnerstwo inwestycyjne? 

Opłaty za odpady komunalne - MKiŚ pisze nowe przepisy. Upowszechnienie metody „od osoby” i zasady „zanieczyszczający płaci”

Ministerstwo Klimatu i Środowiska pracuje nad zmianami w przepisach dotyczących naliczania opłat za odpady komunalne - napisała w piśmie do Rzecznika Praw Obywatelskich, wiceminister klimatu Anita Sowińska.

Mieszkaniowa inflacja z ostatnich dwóch lat. Ile wynosi?

Skutki rosnącej inflacji Polacy odczuwali już dwa lata temu. Koszyk podstawowych zakupów mocno podrożał. A jak w tym czasie zmieniły się koszty utrzymania domów i mieszkań? Sprawdzamy. 

REKLAMA

Mieszkanie na start 2024 - kto może skorzystać? Od kiedy? Jakie dopłaty, warunki i limity?

Mieszkanie na start ma wejść w życie już jesienią 2024 roku. Jego czas trwania przewidziany jest do końca 2027 roku, a kredyt z niższym oprocentowaniem musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat. O czym jeszcze warto wiedzieć? Zebraliśmy najważniejsze informacje w pigułce.

Nowe regulacje metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń

Zmienią się metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń. Od kiedy nowe regulacje? 

REKLAMA