REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć

Nowodworski Estates
Biuro Nieruchomości
Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć /Fot. Fotolia
Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości można przeprowadzić jedno - lub dwuetapowo. W przypadku tego drugiego należy zawrzeć dwie umowy - przedwstępną i przyrzeczoną. Wybór zależy od sytuacji nabywcy oraz formy finansowania zakupu. Poznaj 5 rzeczy, które warto wiedzieć o umowie przedwstępnej i przyrzeczonej - prezentuje Wojciech Wójcik, Starszy Specjalista ds. Sprzedaży i Wynajmu Nieruchomości w biurze nieruchomości Nowodworski Estates.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna, to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera wstępne oświadczenie woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej w sytuacji, kiedy występują okoliczności uniemożliwiające zawarcie od razu umowy przyrzeczonej. Zalicza się do nich m.in.:

REKLAMA

  • współfinansowanie kredytem zakupu nieruchomości,
  • nieuregulowany stan prawny nieruchomości,
  • konieczność podziału przedmiotu zakupu,
  • brak ostatecznych warunków zabudowy,
  • służebność i obciążenia nieruchomości.

Polecamy: RODO w marketingu

  1. Wymagane dokumenty do zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej

Przystępując do finalizacji zakupu mieszkania będziemy musieli zmierzyć się z formalnościami i dokumentacją. Do umowy przedwstępnej wymagane będzie okazanie dokumentów z 4 kategorii:

  • dokumenty tożsamości obu stron (dane osobowe lub rejestrowe),
  • dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, orzeczenie sądowe),
  • dokumenty dotyczące aktualnego stanu prawnego przedmiotu transakcji (odpis księgi wieczystej, wypis/ wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej),
  • dokumenty potwierdzające brak zadłużenia z tytułu czynszu i zaległości podatkowych (zaświadczenia ze spółdzielni, urzędu gminy/miasta, urzędu skarbowego).

Przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, do notariusza będziemy musieli dostarczyć szereg dokumentów, podzielonych w zależności od tytułu prawnego sprzedawanej nieruchomości:

  1. dokumenty wspólne dla wszystkich rodzajów własności:
  • odpis z księgi wieczystej,
  • dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości,
  • zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn,
  • zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców,
  • oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (w przypadku współfinansowania zakupu kredytem bankowym),
  • zaświadczenie z banku, w którym sprzedający posiada kredyt na sprzedawaną nieruchomość, o wysokości salda do spłaty (w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką na rzecz banku finansującego sprzedającego),
  • świadectwo energetyczne (dla nieruchomości wybudowanych lub zmodernizowanych po 2009 r.)
  1. dodatkowo, w przypadku prawa własności wymagane będzie dostarczenie:
  • zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej,
  1. a w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu wymagane będzie dostarczenie:
  • zaświadczenie o braku zaległości czynszowych wobec spółdzielni mieszkaniowej.

Po zgromadzeniu wszystkich wymaganych dokumentów, możemy udać się do notariusza i podpisać umowę sprzedaży.

  1. Elementy umowy przedwstępnej i przyrzeczonej

Umowa przedwstępna musi określać precyzyjnie oznaczenie przedmiotu transakcji tj. nieruchomości, cenę za jaką zostanie sprzedana dana nieruchomość oraz termin, do którego zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Pozostałe postanowienia umowy przedwstępnej mogą zostać dowolnie konstruowane zgodnie z zasadą swobody umów, jednak wszystkie zapisy muszą być zgodne z prawem.

Umowa przyrzeczona powinna zawierać w szczególności:

  • datę zawarcia umowy,
  • oznaczenie stron umowy (sprzedającego i kupującego),
  • oznaczenie nieruchomości,
  • cenę transakcyjną nieruchomości (określoną liczbowo i słownie),
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • termin wydania/ odbioru nieruchomości,
  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań i obciążeń oraz praw osób trzecich,
  • oświadczenie sprzedawcy, iż wyraża zgodę na wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
  • zobowiązanie sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do czasu podpisania umowy przyrzeczonej,
  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od zaległości podatkowych,
  • oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem nieruchomości (faktycznym i prawnym),
  • oświadczenie czy sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą,
  • informacje o tym, kto ponosi koszty wynikające z zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
  • własnoręczne podpisy stron.

Po podpisaniu umowy przyrzeczonej następuje moment przekazania mieszkania. Podpisanie przez obie strony uzgodnionego wcześniej protokołu zdawczo-odbiorczego pozwala uniknąć przyszłych nieporozumień.

  1. Różne formy, różne skutki

Umowa przedwstępna może, ale nie musi, być zawarta w formie aktu notarialnego. Jednakże, każda z tych form niesie za sobą różne skutki. Forma zwykła pisemna jest łatwiejsza i tańsza, właściwie bezkosztowa. Jednak ta forma nie zabezpiecza w pełni interesu stron. Przy tej formie umowy, w przypadku uchylania się sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może liczyć jedynie na zwrot podwójnej kwoty zadatku. Forma aktu notarialnego daje kupującemu prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy sprzedający nie wyraża chęci zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu, w którym będzie się on domagał zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym przypadku orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie sprzedającego.

  1. Zadatek

W umowach kupna/sprzedaży nieruchomości bardzo ważnym jest używanie słowa “zadatek” a nie “zaliczka”. Zaliczka jest częścią ceny nieruchomości i może zostać zwrócona. Zadatek wpłacany przez kupującego, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego, jest częścią ceny zakupu przedmiotu umowy przedwstępnej, który w razie niewykonania przez kupującego warunków umowy przepada, a jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. W praktyce wysokość zadatku wynosi 10% ceny zakupu nieruchomości. W myśl Art. 394 Kodeksu Cywilnego zadatek jest formą zabezpieczenia umowy przedwstępnej i skutecznie chroni interesy obu stron umowy przedwstępnej.

  1. Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej i jego skutki

W myśl art. 390 Kodeksu Cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia (np. oświadczyła, że zrywa umowę, mimo poinformowania o terminie nie stawiła się w kancelarii notarialnej), druga strona może żądać (podobnie, jak w przypadku umowy przedwstępnej) naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Oprócz tego uprawnienia przysługuje jej także inne, o wiele ważniejsze: może dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390§2 k.c.). Natomiast, jeśli od daty zawarcia umowy przedwstępnej minął okres dłuższy niż rok, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się.

Autor: Elżbieta Jachymczak www.nowodworskiestates.pl

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Mieszkanie dla studenta. Kupić czy wynajmować?

    Sytuacja mieszkaniowa studentów staje się w ostatnich latach coraz bardziej skomplikowana. W największych miastach w Polsce brakuje aż 700 tys. mieszkań na wynajem. Jednocześnie ceny najmu wzrosły, w porównaniu do poprzedniego roku, nawet o kilkanaście procent. Malejąca opłacalność najmu sprawia, że coraz więcej studentów (przy częstym wsparciu rodziców) rozważa zakup mieszkania. Co skłania do podjęcia decyzji zakupowej oraz jakich mieszkań szukają obecnie studenci?

    Ile kosztuje wykończenie nowego mieszkania w II połowie 2023 roku?

    Ile dzisiaj (październik 2023 r.) zapłacimy za wykończenie nowego lokalu w stanie deweloperskim? Czy opłaca się kupić już wykończone mieszkanie "pod klucz"?

    Wszyscy kupują mieszkania. Czy wynajem nadal się opłaca w październiku 2023 roku?

    Rok 2023 przyniósł wyraźny wzrost liczby sprzedanych mieszkań – w 2 kwartale br. wśród deweloperów z GPW sprzedaż mieszkań wzrosła o 33% względem analogicznego okresu w 2022 r. Bez wątpienia przyczynił się do tego start programu Pierwsze Mieszkanie (bezpieczny kredyt 2%), który wspiera młodych Polaków w zakupie pierwszej nieruchomości. Dziś, nieco ponad 2 miesiące od startu programu, wyraźnie widać zwiększony popyt na mieszkania. Czy w obecnej sytuacji wynajem dalej się opłaca?

    Sprzedaż ogródka działkowego – ceny, umowa, formalności, PCC i podatek dochodowy

    W Polsce jest prawie milion ogródków działkowych działających na podstawie ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1073). Z roku na rok ich ceny rosną. Sprawdźmy więc jakie formalności towarzyszą sprzedaży takiego ogródka i czy trzeba zapłacić od sprzedaży pcc i podatek dochodowy.

    REKLAMA

    Echmea wstęgowata – efektowna i łatwa w uprawie roślina doniczkowa. Czyści powietrze i kwitnie raz w życiu

    Echmea wstęgowata, to ciekawa roślina doniczkowa bez specjalnych wymagań, która dodatkowo potrafi oczyszczać powietrze w naszym mieszkaniu z formaldehydu. Kwitnie tylko raz w życiu (ale za to długo i efektownie) a po przekwitnieniu wytwarza 2-3 nowe rozety, które można przesadzić do oddzielnych doniczek i cykl życia zaczyna się na nowo. Młode rozety zakwitają po ok. 2 latach.

    Podatek od nieruchomości 2023/2024 – kto płaci podatek od mieszkania i gruntu, ile, kiedy, jakie deklaracje i informacje trzeba składać?

    Kto ma obowiązek płacić podatek od nieruchomości? Za co płaci się podatek od nieruchomości? Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2023 roku a ile w 2024 roku? Kiedy trzeba zapłacić ten podatek?

    Wrzosy – uprawa w ogrodzie i na balkonie, odmiany

    Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie, na balkonie i tarasie, by cieszyć się ich urokliwymi kwiatami jesienią? Jaką glebę przygotować pod wrzosy? Czy wrzosy w doniczkach przetrwają zimę na balkonie lub tarasie? Czy wrzosy trzeba przycinać? 

    Windy, parkingi, tereny zielone - co obiecuje program Przyjazne osiedle?

    Premier Mateusz Morawiecki w piątek w Strzegomiu mówił o szczegółach programu Przyjazne osiedle. Celem jest podniesienie komfortu życia mieszkańców blokowisk.

    REKLAMA

    Melisa lekarska – uprawa, właściwości zdrowotne. Ekologiczny, pachnący lek z własnego ogrodu

    Obok mięty i kilku innych ziół, melisa lekarska ma swoje ważne miejsce w „zestawie obowiązkowym” dobroczynnych, leczniczych roślin, które powinny rosnąć w naszych ogrodach. Uprawa melisy nie jest żadnym problemem, jest niewymagająca, mrozoodporna – sadzimy raz i …. mamy spokój. Nie tylko dlatego, że herbatka ze świeżych liści melisy działa najlepiej na skołatane nerwy. Również z tego powodu, że melisa sama doskonale rozsiewa się po naszym ogrodzie i znajduje sobie dogodne miejsca. 

    Jeżówka purpurowa (echinacea purpurea) – uprawa w ogrodzie i właściwości zdrowotne

    Bardzo dekoracyjną rośliną ogrodową jest jeżówka purpurowa. Przy okazji jest to zioło, które ma niebagatelne zalety zdrowotne i lecznicze. Jak uprawiać jeżówkę purpurową w ogrodzie i jaki pożytek możemy mieć z niej oprócz uroczych kwiatów?

    REKLAMA