REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Nowodworski Estates
Biuro Nieruchomości
Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć /Fot. Fotolia
Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości można przeprowadzić jedno - lub dwuetapowo. W przypadku tego drugiego należy zawrzeć dwie umowy - przedwstępną i przyrzeczoną. Wybór zależy od sytuacji nabywcy oraz formy finansowania zakupu. Poznaj 5 rzeczy, które warto wiedzieć o umowie przedwstępnej i przyrzeczonej - prezentuje Wojciech Wójcik, Starszy Specjalista ds. Sprzedaży i Wynajmu Nieruchomości w biurze nieruchomości Nowodworski Estates.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna, to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera wstępne oświadczenie woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej w sytuacji, kiedy występują okoliczności uniemożliwiające zawarcie od razu umowy przyrzeczonej. Zalicza się do nich m.in.:

REKLAMA

  • współfinansowanie kredytem zakupu nieruchomości,
  • nieuregulowany stan prawny nieruchomości,
  • konieczność podziału przedmiotu zakupu,
  • brak ostatecznych warunków zabudowy,
  • służebność i obciążenia nieruchomości.

Polecamy: RODO w marketingu

  1. Wymagane dokumenty do zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej

Przystępując do finalizacji zakupu mieszkania będziemy musieli zmierzyć się z formalnościami i dokumentacją. Do umowy przedwstępnej wymagane będzie okazanie dokumentów z 4 kategorii:

  • dokumenty tożsamości obu stron (dane osobowe lub rejestrowe),
  • dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, orzeczenie sądowe),
  • dokumenty dotyczące aktualnego stanu prawnego przedmiotu transakcji (odpis księgi wieczystej, wypis/ wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej),
  • dokumenty potwierdzające brak zadłużenia z tytułu czynszu i zaległości podatkowych (zaświadczenia ze spółdzielni, urzędu gminy/miasta, urzędu skarbowego).

Przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, do notariusza będziemy musieli dostarczyć szereg dokumentów, podzielonych w zależności od tytułu prawnego sprzedawanej nieruchomości:

  1. dokumenty wspólne dla wszystkich rodzajów własności:
  • odpis z księgi wieczystej,
  • dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości,
  • zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn,
  • zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców,
  • oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (w przypadku współfinansowania zakupu kredytem bankowym),
  • zaświadczenie z banku, w którym sprzedający posiada kredyt na sprzedawaną nieruchomość, o wysokości salda do spłaty (w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką na rzecz banku finansującego sprzedającego),
  • świadectwo energetyczne (dla nieruchomości wybudowanych lub zmodernizowanych po 2009 r.)
  1. dodatkowo, w przypadku prawa własności wymagane będzie dostarczenie:
  • zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej,
  1. a w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu wymagane będzie dostarczenie:
  • zaświadczenie o braku zaległości czynszowych wobec spółdzielni mieszkaniowej.

Po zgromadzeniu wszystkich wymaganych dokumentów, możemy udać się do notariusza i podpisać umowę sprzedaży.

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  1. Elementy umowy przedwstępnej i przyrzeczonej

Umowa przedwstępna musi określać precyzyjnie oznaczenie przedmiotu transakcji tj. nieruchomości, cenę za jaką zostanie sprzedana dana nieruchomość oraz termin, do którego zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Pozostałe postanowienia umowy przedwstępnej mogą zostać dowolnie konstruowane zgodnie z zasadą swobody umów, jednak wszystkie zapisy muszą być zgodne z prawem.

Umowa przyrzeczona powinna zawierać w szczególności:

  • datę zawarcia umowy,
  • oznaczenie stron umowy (sprzedającego i kupującego),
  • oznaczenie nieruchomości,
  • cenę transakcyjną nieruchomości (określoną liczbowo i słownie),
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • termin wydania/ odbioru nieruchomości,
  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań i obciążeń oraz praw osób trzecich,
  • oświadczenie sprzedawcy, iż wyraża zgodę na wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
  • zobowiązanie sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do czasu podpisania umowy przyrzeczonej,
  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od zaległości podatkowych,
  • oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem nieruchomości (faktycznym i prawnym),
  • oświadczenie czy sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą,
  • informacje o tym, kto ponosi koszty wynikające z zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
  • własnoręczne podpisy stron.

Po podpisaniu umowy przyrzeczonej następuje moment przekazania mieszkania. Podpisanie przez obie strony uzgodnionego wcześniej protokołu zdawczo-odbiorczego pozwala uniknąć przyszłych nieporozumień.

  1. Różne formy, różne skutki

Umowa przedwstępna może, ale nie musi, być zawarta w formie aktu notarialnego. Jednakże, każda z tych form niesie za sobą różne skutki. Forma zwykła pisemna jest łatwiejsza i tańsza, właściwie bezkosztowa. Jednak ta forma nie zabezpiecza w pełni interesu stron. Przy tej formie umowy, w przypadku uchylania się sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może liczyć jedynie na zwrot podwójnej kwoty zadatku. Forma aktu notarialnego daje kupującemu prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy sprzedający nie wyraża chęci zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu, w którym będzie się on domagał zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym przypadku orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie sprzedającego.

  1. Zadatek

W umowach kupna/sprzedaży nieruchomości bardzo ważnym jest używanie słowa “zadatek” a nie “zaliczka”. Zaliczka jest częścią ceny nieruchomości i może zostać zwrócona. Zadatek wpłacany przez kupującego, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego, jest częścią ceny zakupu przedmiotu umowy przedwstępnej, który w razie niewykonania przez kupującego warunków umowy przepada, a jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. W praktyce wysokość zadatku wynosi 10% ceny zakupu nieruchomości. W myśl Art. 394 Kodeksu Cywilnego zadatek jest formą zabezpieczenia umowy przedwstępnej i skutecznie chroni interesy obu stron umowy przedwstępnej.

  1. Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej i jego skutki

W myśl art. 390 Kodeksu Cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia (np. oświadczyła, że zrywa umowę, mimo poinformowania o terminie nie stawiła się w kancelarii notarialnej), druga strona może żądać (podobnie, jak w przypadku umowy przedwstępnej) naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Oprócz tego uprawnienia przysługuje jej także inne, o wiele ważniejsze: może dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390§2 k.c.). Natomiast, jeśli od daty zawarcia umowy przedwstępnej minął okres dłuższy niż rok, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się.

Autor: Elżbieta Jachymczak www.nowodworskiestates.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd kręci bat na właścicieli domów. Będzie limit osób, a nawet metrów dla rodziny? Szykują się wielkie zmiany w przepisach

Hałas, bójki, parkujące, gdzie się da samochody, śmieci i bezsilność sąsiadów – tak można streścić skargi, które leją się lawiną do posłów oraz resortu rozwoju i technologii od tych, którzy stali się ofiarą nowej, polskiej plagi. Domy jednorodzinne zamieniane są w hotele robotnicze. Rząd chce z tym walczyć i kręci bat na ten „biznes”. Szykuje się rewolucja w przepisach?

Deweloperzy oddają coraz więcej mieszkań. Kupujący mają coraz większy wybór, ale czy z niego korzystają?

Deweloperzy oddają coraz więcej mieszkań, ale kupujący mają problem z wkładem własnym. Wprawdzie nie ma dopłaty do kredytu mieszkaniowego, ale ci, którzy nie mają oszczędności wciąż mogą – pod pewnymi warunkami – uzyskać gwarancję wkładu własnego na zakup pierwszego M.

Sztuczna inteligencja. McKinsey: Tylko 1 proc. menedżerów określa wdrożenia AI w swoich organizacjach jako dojrzałe

Choć zastosowanie gen-AI w 2024 r. znacząco wzrosło, a 78 proc. respondentów deklarowało w ub.r. użycie co najmniej jednej funkcji biznesowej tego rozwiązania w porównaniu do 55 proc. rok wcześniej, to jedynie 1 proc. menedżerów określa wdrożenie AI w ich w organizacjach jako dojrzałe.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym nie spadają, choć kupujący wciąż bardzo na to liczą

W pierwszym kwartale 2025 roku ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski spadły. Mimo to kupujący wciąż liczą, że będą one jeszcze niższe. Czy te oczekiwania kupujących są realne?

REKLAMA

Niższe ceny mieszkań 2025: Warszawa, Wrocław, Kraków. Ile kosztują mieszkania za metr w innych dużych miastach Polski?

Jakie są ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i innych dużych miastach w 2025 roku? Okazuje się, że w stolicy, Krakowie i we Wrocławiu ceny mieszkań spadły. Ile kosztują mieszkania za metr?

Kolorowanki wielkanocne do druku pdf: jajka, zajączek, koszyczek

Pobierz kolorowanki wielkanocne do druku w formacie pdf. Dostępne wzory to jajka, zajączek, uszy zajączka i koszyczek wielkanocny.

Pierwsze klucze: będą jednak dopłaty z budżetu państwa dla kupujących nowe mieszkania, ale tylko z budownictwa społecznego

Dopłata do kredytu? Jeśli na mieszkanie, które jest nowe, to tylko w spółdzielni, SIM lub TBS. Nie przewiduje się dopłat do kupna nowych mieszkań budowanych przez komercyjnych deweloperów. Ale mieszkania z budownictwa społecznego mogą być z docelową opcją własności.

Rewolucja w najmie krótkoterminowym w Europie. Nowe przepisy zmieniają krajobraz turystyki

Od tętniących życiem ulic Barcelony po historyczne centrum Budapesztu, europejskie miasta mierzą się z nową rzeczywistością. Najem krótkoterminowy, który zrewolucjonizował sposób podróżowania, stał się jednym z kluczowych wyzwań dla lokalnych społeczności. Jak pogodzić korzyści płynące z turystyki z potrzebami mieszkańców? To pytanie staje się coraz bardziej palące, a odpowiedź na nie kształtują nowe regulacje, które zmieniają krajobraz europejskiego rynku najmu.

REKLAMA

Ceny działek 2025. Można kupić nawet pod dużym miastem i zbudować dom taniej niż mieszkanie w centrum

Nie tylko w Warszawie, ale i w Krakowie czy we Wrocławiu ceny działek są na rekordowych poziomach. Ale wciąż można znaleźć plac po okazyjnej cenie pod metropolią i zbudować na nim dom w kosztach zamykając się w cenie niższej niż trzypokojowe mieszkanie w centrum miasta.

Decyzja lokalizacyjna dla CPK. Co dalej z odszkodowaniem?

Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie na podstawie decyzji lokalizacyjnej dla CPK z dniem doręczenia zawiadomienia nabywają prawo do odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. W zawiadomieniu znajdą również termin wydania nieruchomości i informację o uprawnieniu do powiększenia wysokości odszkodowania.

REKLAMA