REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć

Nowodworski Estates
Biuro Nieruchomości
Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć /Fot. Fotolia
Umowa przedwstępna i przyrzeczona - 5 rzeczy, które warto wiedzieć /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości można przeprowadzić jedno - lub dwuetapowo. W przypadku tego drugiego należy zawrzeć dwie umowy - przedwstępną i przyrzeczoną. Wybór zależy od sytuacji nabywcy oraz formy finansowania zakupu. Poznaj 5 rzeczy, które warto wiedzieć o umowie przedwstępnej i przyrzeczonej - prezentuje Wojciech Wójcik, Starszy Specjalista ds. Sprzedaży i Wynajmu Nieruchomości w biurze nieruchomości Nowodworski Estates.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna, to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera wstępne oświadczenie woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej w sytuacji, kiedy występują okoliczności uniemożliwiające zawarcie od razu umowy przyrzeczonej. Zalicza się do nich m.in.:

REKLAMA

  • współfinansowanie kredytem zakupu nieruchomości,
  • nieuregulowany stan prawny nieruchomości,
  • konieczność podziału przedmiotu zakupu,
  • brak ostatecznych warunków zabudowy,
  • służebność i obciążenia nieruchomości.

Polecamy: RODO w marketingu

  1. Wymagane dokumenty do zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej

Przystępując do finalizacji zakupu mieszkania będziemy musieli zmierzyć się z formalnościami i dokumentacją. Do umowy przedwstępnej wymagane będzie okazanie dokumentów z 4 kategorii:

  • dokumenty tożsamości obu stron (dane osobowe lub rejestrowe),
  • dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, orzeczenie sądowe),
  • dokumenty dotyczące aktualnego stanu prawnego przedmiotu transakcji (odpis księgi wieczystej, wypis/ wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej),
  • dokumenty potwierdzające brak zadłużenia z tytułu czynszu i zaległości podatkowych (zaświadczenia ze spółdzielni, urzędu gminy/miasta, urzędu skarbowego).

Przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, do notariusza będziemy musieli dostarczyć szereg dokumentów, podzielonych w zależności od tytułu prawnego sprzedawanej nieruchomości:

  1. dokumenty wspólne dla wszystkich rodzajów własności:
  • odpis z księgi wieczystej,
  • dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości,
  • zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn,
  • zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców,
  • oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (w przypadku współfinansowania zakupu kredytem bankowym),
  • zaświadczenie z banku, w którym sprzedający posiada kredyt na sprzedawaną nieruchomość, o wysokości salda do spłaty (w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką na rzecz banku finansującego sprzedającego),
  • świadectwo energetyczne (dla nieruchomości wybudowanych lub zmodernizowanych po 2009 r.)
  1. dodatkowo, w przypadku prawa własności wymagane będzie dostarczenie:
  • zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej,
  1. a w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu wymagane będzie dostarczenie:
  • zaświadczenie o braku zaległości czynszowych wobec spółdzielni mieszkaniowej.

Po zgromadzeniu wszystkich wymaganych dokumentów, możemy udać się do notariusza i podpisać umowę sprzedaży.

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  1. Elementy umowy przedwstępnej i przyrzeczonej

Umowa przedwstępna musi określać precyzyjnie oznaczenie przedmiotu transakcji tj. nieruchomości, cenę za jaką zostanie sprzedana dana nieruchomość oraz termin, do którego zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Pozostałe postanowienia umowy przedwstępnej mogą zostać dowolnie konstruowane zgodnie z zasadą swobody umów, jednak wszystkie zapisy muszą być zgodne z prawem.

Umowa przyrzeczona powinna zawierać w szczególności:

  • datę zawarcia umowy,
  • oznaczenie stron umowy (sprzedającego i kupującego),
  • oznaczenie nieruchomości,
  • cenę transakcyjną nieruchomości (określoną liczbowo i słownie),
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • termin wydania/ odbioru nieruchomości,
  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań i obciążeń oraz praw osób trzecich,
  • oświadczenie sprzedawcy, iż wyraża zgodę na wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
  • zobowiązanie sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do czasu podpisania umowy przyrzeczonej,
  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od zaległości podatkowych,
  • oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem nieruchomości (faktycznym i prawnym),
  • oświadczenie czy sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą,
  • informacje o tym, kto ponosi koszty wynikające z zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
  • własnoręczne podpisy stron.

Po podpisaniu umowy przyrzeczonej następuje moment przekazania mieszkania. Podpisanie przez obie strony uzgodnionego wcześniej protokołu zdawczo-odbiorczego pozwala uniknąć przyszłych nieporozumień.

  1. Różne formy, różne skutki

Umowa przedwstępna może, ale nie musi, być zawarta w formie aktu notarialnego. Jednakże, każda z tych form niesie za sobą różne skutki. Forma zwykła pisemna jest łatwiejsza i tańsza, właściwie bezkosztowa. Jednak ta forma nie zabezpiecza w pełni interesu stron. Przy tej formie umowy, w przypadku uchylania się sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może liczyć jedynie na zwrot podwójnej kwoty zadatku. Forma aktu notarialnego daje kupującemu prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy sprzedający nie wyraża chęci zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu, w którym będzie się on domagał zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym przypadku orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie sprzedającego.

  1. Zadatek

W umowach kupna/sprzedaży nieruchomości bardzo ważnym jest używanie słowa “zadatek” a nie “zaliczka”. Zaliczka jest częścią ceny nieruchomości i może zostać zwrócona. Zadatek wpłacany przez kupującego, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego, jest częścią ceny zakupu przedmiotu umowy przedwstępnej, który w razie niewykonania przez kupującego warunków umowy przepada, a jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. W praktyce wysokość zadatku wynosi 10% ceny zakupu nieruchomości. W myśl Art. 394 Kodeksu Cywilnego zadatek jest formą zabezpieczenia umowy przedwstępnej i skutecznie chroni interesy obu stron umowy przedwstępnej.

  1. Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej i jego skutki

W myśl art. 390 Kodeksu Cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia (np. oświadczyła, że zrywa umowę, mimo poinformowania o terminie nie stawiła się w kancelarii notarialnej), druga strona może żądać (podobnie, jak w przypadku umowy przedwstępnej) naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Oprócz tego uprawnienia przysługuje jej także inne, o wiele ważniejsze: może dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390§2 k.c.). Natomiast, jeśli od daty zawarcia umowy przedwstępnej minął okres dłuższy niż rok, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się.

Autor: Elżbieta Jachymczak www.nowodworskiestates.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kredytu zero procent nie będzie, inwestorzy na warszawskiej GPW są przekonani, że programu #naStart nie uda się wprowadzić

Początek tygodnia przyniósł niespotykany od dawna spadek notowań akcji spółek deweloperskich na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Wyjaśnienie jest proste: w trakcie weekendu w sprawie programu kredyt #naStart wypowiedział się Szymon Hołownia, zapowiadając, że Polska 2050 nie poprze tego projektu. Tym samym szanse na wprowadzenie go w znanym nam kształcie zaczynają spadać.

Czy kredyt na Start będzie realnym wsparciem przy zakupie mieszkania?

Ostateczne szczegóły i data wprowadzenia nowego rządowego programu wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie nie są jeszcze znane. Przewidywane ograniczenia dotyczące dochodów odbiorców i cen nabywanych mieszkań mogą jednak wykluczyć wielu zainteresowanych. Jak dużym wsparciem przy zakupie mieszkań okaże się kredyt Na Start?

Zarezerwuj mieszkanie u dewelopera, ale umowę podpisz nie wcześniej niż w lipcu. Dlaczego?

Od lipca 2024 r. każdy, kto podpisze z deweloperem umowę na zakup mieszkania, zostanie objęty ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W pełni bezpieczny jest wtedy zakup nawet przysłowiowej dziury w ziemi. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że korzyści jest więcej.

Ceny prądu na pewno wzrosną w 2024 roku. Jest sposób na złagodzenie podwyżek. Już tego lata można z niego skorzystać

W najbliższych miesiącach ceny prądu najprawdopodobniej wzrosną. Już w zeszłym roku cena energii dla gospodarstw domowych była wyższa o 7,5% względem 2022 roku i wynosiła około 0,78 zł za kWh. Tak wynika z danych Urzędu Regulacji Energetyki. Niemal pewnie jest, że i w 2024 roku odbiorców czekają kolejne podwyżki. Uchronić się przed nimi można na różne sposoby, między innymi wprowadzając świadome oszczędności w zużyciu energii. Jednym ze sposobów wdrożenia takich działań jest inwestycja w rozwiązania inteligentnego domu. 

REKLAMA

Ceny mieszkań 2024. Coraz mniejsza oferta mieszkań na kredyt dla przeciętnie zarabiających

Czy przeciętnie zarabiający młodzi ludzie mieszkający w największych miastach Polski mogą sobie jeszcze pozwolić na zakup mieszkania za kredyt? Eksperci portali Rankomat.pl i RynekPierwotny.pl sprawdzili pod tym kątem ofertę banków i firm deweloperskich.

Polacy pożyczyli prawie 27 mld zł na mieszkania

W pierwszym kwartale bieżącego roku wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła do 26 mld 876 mln zł, co stanowi wzrost o 259,67 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału poprzedniego roku - informuje Związek Banków Polskich w raporcie AMRON-SARFiN.

Jak zrobić kompostownik? – Drewniany kompostownik krok po kroku

Przydomowy kompostownik to ekologiczne rozwiązanie, które może zapewnić Ci mnóstwo korzyści. Ułatwia utylizację odpadów organicznych i pozwala na produkcję naturalnego nawozu. 

W kwietniu kredyty hipoteczne znów mniej dostępne, średnia krajowa rośnie, a nawet małe mieszkanie kupić jest coraz trudniej

W kwietniu banki znów zaostrzyły kryteria ustalania zdolności kredytowej osób ubiegających się o kredyty hipoteczne. Nie zniwelował tego kolejny znaczący wzrost średniej krajowej. Na dodatek ceny metra kwadratowego nie przestają rosnąć, maleje za to oferta dostępnych mieszkań.

 

REKLAMA

Mieszkania oddane do użytku, w budowie i pozwolenia na budowę. Najnowsze dane GUS o budownictwie

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, w kwietniu bieżącego roku oddano do użytkowania łącznie 15,9 tys. mieszkań. To oznacza spadek o 23,7% w porównaniu do tego samego okresu w poprzednim roku. Szczególnie dotknięte tym spadkiem było budownictwo indywidualne, które zanotowało aż 45,2% spadek rok do roku.

Zasiedzenie nie wykluczy słonego rachunku?

Zasiedzenie to instytucja prawna, której zastosowanie w praktyce generuje wiele pytań. Obecne przepisy dotyczące zasiedzenia obowiązują od połowy lat 60. minionego wieku. Nie dziwi zatem fakt, że przez tak długi czas ukształtowało się bogate orzecznictwo. Co więcej, systematycznie się ono powiększa. Przykładem może być niedawna, ważna uchwała Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2024 roku. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl, którzy regularnie komentują ważne orzeczenia dotyczące prawa nieruchomości, postanowili wyjaśnić, jakie znaczenie ma kwietniowa uchwała SN. Wydaje się ona bardzo ciekawa ze względu na tezy sprzeczne z wcześniejszą argumentacją Sądu Najwyższego. 

REKLAMA