Kogo nie ochroni ustawa deweloperska?

Uchwalenie ustawy deweloperskiej jesienią 2011 r. na pewno było sporym krokiem naprzód w kontekście ochrony nabywców nowych mieszkań. Ten akt prawny pomimo pewnych niedociągnięć zagwarantował osobom kupującym nowe lokale i domy m.in. bezpieczeństwo związane z lokowaniem środków na rachunkach powierniczych. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że ustawa deweloperska nie obejmuje wszystkich transakcji związanych z zakupem nieruchomości od deweloperów. Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl postanowił odpowiedzieć na pytanie, w jakich sytuacjach klient dewelopera będzie pozbawiony ustawowej ochrony.

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej

Rozpoczęcie sprzedaży przed IV 2012 r. nie wyklucza ochrony

W ramach wstępu warto wyjaśnić pewną kwestię, która niekiedy bywa błędnie opisywana przez dziennikarzy. Chodzi o obowiązywanie ustawy deweloperskiej w przypadku inwestycji, których publiczna sprzedaż rozpoczęła się przez terminem wejścia w życie tego aktu prawnego (29 kwietnia 2012 r.). Na rynku wciąż są dostępne nieliczne mieszkania z wieloetapowych projektów, które zostały publicznie zaoferowane przed wspomnianą datą. Wbrew temu, co można czasem przeczytać w Internecie, ustawa deweloperska chroni również nabywców lokali i domów z takich projektów. „Deweloperzy sprzedający inwestycje mieszkaniowe zaoferowane klientom przed 29 kwietnia 2012 r. są jedynie zwolnieni z obowiązku zapewniania rachunku powierniczego. Wyraźnie mówi o tym artykuł 37 ustawy deweloperskiej” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Spółdzielnia mieszkaniowa również może być deweloperem

W kontekście ochrony zapewnianej przez ustawę deweloperską (ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) czasem pojawiają się również wątpliwości związane ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Osoby zainteresowane lokalami i domami oferowanymi przez takie podmioty, dość często nie wiedzą, czy będą mogły skorzystać z dobrodziejstw ustawy deweloperskiej. Wynika to z faktu, że spółdzielnia mieszkaniowa nie jest deweloperem w powszechnym rozumieniu tego słowa. „Warto jednak wiedzieć, że taka spółdzielnia oferująca osobom fizycznym lokale lub domy na wolnym rynku, zawsze podlega przepisom ustawy deweloperskiej. Wspomniane przepisy nie powinny być jednak stosowane, gdy spółdzielnia buduje mieszkania dla swoich członków” - informuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Z ustawowej ochrony nie skorzystają np. spółki kupujące „M”

W swoim obecnym brzmieniu, ustawa deweloperska nie ma zastosowania do lokali i domów z ukończonych inwestycji deweloperskich (tzn. do sprzedaży realizowanej po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie bloku lub po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy domu). Warto wiedzieć, że przepisy wspomnianej ustawy przewidują jeszcze jedno ważne ograniczenie związane z zakresem ochrony. W myśl ustawy deweloperskiej, chronionym nabywcą lokalu lub domu może być jedynie osoba fizyczna. Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl podkreśla, że takie rozwiązanie wyklucza m.in. spółki z kręgu chronionych nabywców nieruchomości. Ustawa deweloperska nie będzie chroniła np. spółek kupujących nowe mieszkania z myślą o inwestycji lub wynajmie. Warto podkreślić, że ten akt prawny zapewni jednak ochronę osobom fizycznym prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą (pod warunkiem, że kupią od dewelopera nieruchomość mieszkalną, a nie np. lokal użytkowy).

UOKiK chce poszerzyć zakres działania ustawy deweloperskiej

Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl zwraca uwagę na jeszcze jedną ważną kwestię. Chodzi o zmianę ustawy deweloperskiej, którą już od dość dawna próbuje przeforsować Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wspomniana nowelizacja zakłada znaczące rozszerzenie zakresu działania opisywanej ustawy. UOKiK uważa, że zasady oferowania i sprzedaży mieszkań wyznaczone przez ustawę deweloperską, powinny obejmować również ukończone inwestycje.

Propozycja Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest dość kontrowersyjna, a także niezbyt dobrze oceniana przez deweloperów, którzy chcą uniknąć kolejnego wzrostu kosztów działalności. Firmy deweloperskie na razie nie obawiają się rozszerzenia zakresu działania obowiązujących przepisów, ponieważ nowelizacja ustawy deweloperskiej na dobre „utknęła” w Rządowym Centrum Legislacji. Projekt oznaczony sygnaturą „UD358” już od końca lutego 2019 r. podlega analizie wykonywanej przez Komitet Stały Rady Ministrów. „Właśnie dlatego nowy rząd po wyborach prawdopodobnie będzie musiał od początku zmierzyć się z tematem nowelizacji ustawy deweloperskiej” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Autor: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl

Polecamy serwis: Nieruchomości