REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak banki obliczają oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomości Fot. Fotolia
Nieruchomości Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Na wysokość oprocentowania mają wpływ stopy procentowe, WIBOR i marża – nie wszystkie elementy są zależne od decyzji banków. Pozornie wydaje się, że nie jest to skomplikowane, ale stopy procentowe i WIBOR to wartości zmienne. Jakie czynniki bank uwzględnia w czasie obliczania oprocentowania?

Dla klientów, którzy do tej pory zetknęli się z rynkiem kredytowym takie pojęcia jak WIBOR, stopa bazowa i marża są zupełnie zrozumiałe. Pozostałe osoby przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny powinny przyswoić sobie wspomniane pojęcia oraz najważniejsze zasady ustalania i aktualizacji oprocentowania – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

REKLAMA

Nabywcy nieruchomości, którzy pragną zrozumieć przyczyny wahań kosztów odsetkowych, muszą natomiast zaczerpnąć podstawowych informacji na temat rynku międzybankowego.

Zobacz także: Związek partnerski a kredyt – jak widzą to banki?

Co to jest WIBOR?

REKLAMA

Prowadzenie działalności bankowej wymaga utrzymywania odpowiednich zasobów kapitału obcego. Jest on pozyskiwany od klientów, którzy deponują swoje środki w zamian za ustaloną premię odsetkową. Zasada wynagradzania za przekazany kapitał funkcjonuje również na rynku rozliczeń międzybankowych. Eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi tłumaczą, że jest to szczególny segment rynku pieniężnego, na którym są wykonywane transakcje hurtowe o ogromnej skali. Grono uczestników wspomnianego rynku ogranicza się do krajowych banków komercyjnych oraz Narodowego Banku Polskiego. NBP pełni rolę niezależnego arbitra i dokonuje określonych transakcji interwencyjnych. Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że podobna struktura rynku międzybankowego występuje również w innych krajach.

W przypadku omawianego rynku głównymi animatorami obrotu są banki komercyjne. Każdy z nich może przyjmować depozyty i udzielać pożyczek. Taka wymienność funkcji pozwala na lokowanie wolnych środków i pokrywanie niedoborów pieniądza potrzebnego do wykonywania bieżącej działalności (wypłata gotówki z rachunków, udzielanie kredytów itd.).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz także: Kredyt z ratami malejącymi – 20% oszczędności

Transakcje, które są dokonywane na rynku międzybankowym charakteryzują się zerowym poziomem ryzyka. Mimo tego banki pobierają wynagrodzenie za każdorazowe użyczenie środków. Wyznacznikiem kosztu „międzybankowego” pieniądza są dwie stopy procentowe: WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) oraz WIBID (ang. Warsaw Interbank Bid Rate).

Zobacz także: Pozabankowe pożyczki będą rejestrowane w BIK-u

REKLAMA

– WIBOR odzwierciedla przeciętne wynagrodzenie, które jest pobierane przez banki za udostępnienie kapitału na pewien okres. Wartość WIBID-u informuje natomiast o terminowym oprocentowaniu przyjętych depozytów międzybankowych. Dzienna stawka WIBOR-u jest zawsze większa niż WIBID. Dzięki temu banki komercyjne są motywowane do udzielania pożyczek swoim konkurentom – wyjaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Z kolei Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi zwraca uwagę, że w ramach polskiego rynku międzybankowego wyróżnia się dziesięć ustandaryzowanych terminów zapadalności dla kredytów i depozytów. Każdy z nich posiada własne notowanie WIBOR-u oraz WIBID-u. Z punktu widzenia nabywców nieruchomości największe znaczenie mają stopy WIBOR, które są kwotowane dla rozliczeń miesięcznych (WIBOR 1M), kwartalnych (WIBOR 3M), półrocznych (WIBOR 6M) i rocznych (WIBOR 1Y). Wszystkie wymienione wskaźniki podlegają aktualizacji w dni robocze.

Duży wpływ NBP

Bezpośrednim czynnikiem, który determinuje wartość WIBOR-u oraz WIBID-u są działania Narodowego Banku Polskiego. Najważniejszy bank kraju może ingerować w rynek międzybankowy dzięki emisji siedmiodniowych bonów pieniężnych. Wynagrodzenie, które otrzymuje posiadacz takich papierów dłużnych wyznacza stopa referencyjna NBP. Narodowy Bank Polski zawiera z bankami komercyjnymi transakcje warunkowego odkupu swoich bonów. Dzięki zmianie ilości sprzedawanych i odkupowanych bonów NBP może w pewnym zakresie modyfikować podaż pieniądza dostępnego na rynku międzybankowym. Stopą oprocentowania instrumentów emitowanych Narodowy Bank Polski reguluje natomiast wartość WIBOR-u oraz WIBID-u. W tym kontekście warto pamiętać, że transakcje z bankiem centralnym stanowią swoistą konkurencję dla operacji międzybankowych.

Zobacz także: Kredyt dla Polaków pracujących za granicą

– Dlatego każda obniżka lub podwyżka stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego skutkuje szybką korektą WIBOR-u oraz WIBID-u – dodaje Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi.

Zmiany stóp procentowych NBP w bezpośredni sposób wpływają na sytuację rynku kredytowego. Wiąże się to z faktem, że krajowe banki stosują uśrednioną wartość WIBOR-u jako podstawę do aktualizacji oprocentowania kredytów, czyli stopę bazową (referencyjną). W przypadku umów zabezpieczonych hipoteką, które są rozliczane w złotych wartością bazową zazwyczaj jest stopa WIBOR 3M.

Zobacz także: Kredyt mieszkaniowy dla freelancera

Marża a oprocentowanie

Wartość stopy bazowej nie jest jedynym elementem, który wyznacza oprocentowanie kredytu hipotecznego. Spore znaczenie dla kosztów ponoszonych przez klienta ma również tak zwana marża. Dzięki jej naliczeniu banki dostosowują koszt pożyczanego kapitału do rzeczywistych realiów. Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi tłumaczy, że działalność kredytowa i lokacyjna na rynku międzybankowym stanowi jedynie sposób na utrzymanie krótkookresowej płynności.

– Banki dla celów zarobkowych muszą ustanowić swoisty narzut na oprocentowanie kredytów oferowanych osobom prywatnym oraz przedsiębiorstwom. Marża pozwala im na osiągnięcie zysku, skompensowanie ryzyka niewypłacalności klienta i pokrycie kosztów działalności operacyjnej. Ostateczna wysokość tego parametru zależy od wyników dokładnej analizy konkretnego wniosku kredytowego, ustanowionych zabezpieczeń oraz wielkości udostępnionego kapitału – objaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

W ramach podsumowania eksperci firmy Conse przypominają, że zmiany WIBOR-u dotyczą zarówno wnioskodawców, jak i nabywców nieruchomości, którzy już podpisali umowę kredytu hipotecznego. Osoby należące do obydwu wymienionych grup powinny uważnie śledzić bieżącą sytuację makroekonomiczną. Najbardziej istotny jest poziom bieżącej inflacji. Realizacja celu inflacyjnego na poziomie 2,50% to priorytet Narodowego Banku Polskiego. Pobudzanie konsumpcji oraz inwestycji za pomocą impulsów monetarnych ma mniejsze znaczenie. Dlatego „złotówkowi” kredytobiorcy mogą liczyć na stymulujące obniżki stóp procentowych NBP tylko w przypadku, gdy stopa zmiany cen nie przekracza wspomnianego poziomu (2,50%) – podsumowuje Andrzej Prajsnar z Conse Doradcy Finansowi.

Zobacz także: Najlepsza pożyczka hipoteczna – w którym banku?

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W co inwestować w 2025 roku? Mieszkania tracą na atrakcyjności, rośnie popularność lokali usługowych

Mieszkania wciąż dominują w portfelach inwestorów, ale ich rentowność spada. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mikro lokale usługowe – tańsze, łatwiejsze w zarządzaniu i znacznie bardziej dochodowe.

Duże mieszkania na rynku pierwotnym – kto je kupuje i za ile?

Jak wygląda sprzedaż największych, nowych mieszkań i domów? Kto najczęściej decyduje się na ich zakup? Jakie mają metraże? W jakich inwestycjach deweloperskich są dostępne? I w jakich przedziałach cenowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

REKLAMA

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA