REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak banki obliczają oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomości Fot. Fotolia
Nieruchomości Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Na wysokość oprocentowania mają wpływ stopy procentowe, WIBOR i marża – nie wszystkie elementy są zależne od decyzji banków. Pozornie wydaje się, że nie jest to skomplikowane, ale stopy procentowe i WIBOR to wartości zmienne. Jakie czynniki bank uwzględnia w czasie obliczania oprocentowania?

Dla klientów, którzy do tej pory zetknęli się z rynkiem kredytowym takie pojęcia jak WIBOR, stopa bazowa i marża są zupełnie zrozumiałe. Pozostałe osoby przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny powinny przyswoić sobie wspomniane pojęcia oraz najważniejsze zasady ustalania i aktualizacji oprocentowania – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

REKLAMA

Nabywcy nieruchomości, którzy pragną zrozumieć przyczyny wahań kosztów odsetkowych, muszą natomiast zaczerpnąć podstawowych informacji na temat rynku międzybankowego.

Zobacz także: Związek partnerski a kredyt – jak widzą to banki?

Co to jest WIBOR?

REKLAMA

Prowadzenie działalności bankowej wymaga utrzymywania odpowiednich zasobów kapitału obcego. Jest on pozyskiwany od klientów, którzy deponują swoje środki w zamian za ustaloną premię odsetkową. Zasada wynagradzania za przekazany kapitał funkcjonuje również na rynku rozliczeń międzybankowych. Eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi tłumaczą, że jest to szczególny segment rynku pieniężnego, na którym są wykonywane transakcje hurtowe o ogromnej skali. Grono uczestników wspomnianego rynku ogranicza się do krajowych banków komercyjnych oraz Narodowego Banku Polskiego. NBP pełni rolę niezależnego arbitra i dokonuje określonych transakcji interwencyjnych. Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że podobna struktura rynku międzybankowego występuje również w innych krajach.

W przypadku omawianego rynku głównymi animatorami obrotu są banki komercyjne. Każdy z nich może przyjmować depozyty i udzielać pożyczek. Taka wymienność funkcji pozwala na lokowanie wolnych środków i pokrywanie niedoborów pieniądza potrzebnego do wykonywania bieżącej działalności (wypłata gotówki z rachunków, udzielanie kredytów itd.).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz także: Kredyt z ratami malejącymi – 20% oszczędności

Transakcje, które są dokonywane na rynku międzybankowym charakteryzują się zerowym poziomem ryzyka. Mimo tego banki pobierają wynagrodzenie za każdorazowe użyczenie środków. Wyznacznikiem kosztu „międzybankowego” pieniądza są dwie stopy procentowe: WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) oraz WIBID (ang. Warsaw Interbank Bid Rate).

Zobacz także: Pozabankowe pożyczki będą rejestrowane w BIK-u

REKLAMA

– WIBOR odzwierciedla przeciętne wynagrodzenie, które jest pobierane przez banki za udostępnienie kapitału na pewien okres. Wartość WIBID-u informuje natomiast o terminowym oprocentowaniu przyjętych depozytów międzybankowych. Dzienna stawka WIBOR-u jest zawsze większa niż WIBID. Dzięki temu banki komercyjne są motywowane do udzielania pożyczek swoim konkurentom – wyjaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Z kolei Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi zwraca uwagę, że w ramach polskiego rynku międzybankowego wyróżnia się dziesięć ustandaryzowanych terminów zapadalności dla kredytów i depozytów. Każdy z nich posiada własne notowanie WIBOR-u oraz WIBID-u. Z punktu widzenia nabywców nieruchomości największe znaczenie mają stopy WIBOR, które są kwotowane dla rozliczeń miesięcznych (WIBOR 1M), kwartalnych (WIBOR 3M), półrocznych (WIBOR 6M) i rocznych (WIBOR 1Y). Wszystkie wymienione wskaźniki podlegają aktualizacji w dni robocze.

Duży wpływ NBP

Bezpośrednim czynnikiem, który determinuje wartość WIBOR-u oraz WIBID-u są działania Narodowego Banku Polskiego. Najważniejszy bank kraju może ingerować w rynek międzybankowy dzięki emisji siedmiodniowych bonów pieniężnych. Wynagrodzenie, które otrzymuje posiadacz takich papierów dłużnych wyznacza stopa referencyjna NBP. Narodowy Bank Polski zawiera z bankami komercyjnymi transakcje warunkowego odkupu swoich bonów. Dzięki zmianie ilości sprzedawanych i odkupowanych bonów NBP może w pewnym zakresie modyfikować podaż pieniądza dostępnego na rynku międzybankowym. Stopą oprocentowania instrumentów emitowanych Narodowy Bank Polski reguluje natomiast wartość WIBOR-u oraz WIBID-u. W tym kontekście warto pamiętać, że transakcje z bankiem centralnym stanowią swoistą konkurencję dla operacji międzybankowych.

Zobacz także: Kredyt dla Polaków pracujących za granicą

– Dlatego każda obniżka lub podwyżka stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego skutkuje szybką korektą WIBOR-u oraz WIBID-u – dodaje Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi.

Zmiany stóp procentowych NBP w bezpośredni sposób wpływają na sytuację rynku kredytowego. Wiąże się to z faktem, że krajowe banki stosują uśrednioną wartość WIBOR-u jako podstawę do aktualizacji oprocentowania kredytów, czyli stopę bazową (referencyjną). W przypadku umów zabezpieczonych hipoteką, które są rozliczane w złotych wartością bazową zazwyczaj jest stopa WIBOR 3M.

Zobacz także: Kredyt mieszkaniowy dla freelancera

Marża a oprocentowanie

Wartość stopy bazowej nie jest jedynym elementem, który wyznacza oprocentowanie kredytu hipotecznego. Spore znaczenie dla kosztów ponoszonych przez klienta ma również tak zwana marża. Dzięki jej naliczeniu banki dostosowują koszt pożyczanego kapitału do rzeczywistych realiów. Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi tłumaczy, że działalność kredytowa i lokacyjna na rynku międzybankowym stanowi jedynie sposób na utrzymanie krótkookresowej płynności.

– Banki dla celów zarobkowych muszą ustanowić swoisty narzut na oprocentowanie kredytów oferowanych osobom prywatnym oraz przedsiębiorstwom. Marża pozwala im na osiągnięcie zysku, skompensowanie ryzyka niewypłacalności klienta i pokrycie kosztów działalności operacyjnej. Ostateczna wysokość tego parametru zależy od wyników dokładnej analizy konkretnego wniosku kredytowego, ustanowionych zabezpieczeń oraz wielkości udostępnionego kapitału – objaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

W ramach podsumowania eksperci firmy Conse przypominają, że zmiany WIBOR-u dotyczą zarówno wnioskodawców, jak i nabywców nieruchomości, którzy już podpisali umowę kredytu hipotecznego. Osoby należące do obydwu wymienionych grup powinny uważnie śledzić bieżącą sytuację makroekonomiczną. Najbardziej istotny jest poziom bieżącej inflacji. Realizacja celu inflacyjnego na poziomie 2,50% to priorytet Narodowego Banku Polskiego. Pobudzanie konsumpcji oraz inwestycji za pomocą impulsów monetarnych ma mniejsze znaczenie. Dlatego „złotówkowi” kredytobiorcy mogą liczyć na stymulujące obniżki stóp procentowych NBP tylko w przypadku, gdy stopa zmiany cen nie przekracza wspomnianego poziomu (2,50%) – podsumowuje Andrzej Prajsnar z Conse Doradcy Finansowi.

Zobacz także: Najlepsza pożyczka hipoteczna – w którym banku?

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

Nowy trend na rynku najmu: wynajmujący zlecają obsługę profesjonalnym agencjom. Jakie korzyści, jakie minusy

Rynek najmu w przeobrażeniu. Model wynajmu krótkoterminowego, który jeszcze niedawno kusił prostotą i szybkim zyskiem, dziś coraz częściej okazuje się zbyt obciążający dla właścicieli. Rosnące wymagania formalne, potrzeba dostępności 24/7 i odpowiedzialność za każdy etap obsługi gości sprawiają, że wiele osób zaczyna szukać alternatyw.

Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

REKLAMA

Dobre wiadomości dla najemców: najem przestał drożeć

W maju tylko w Gdańsku i Poznaniu poszły w górę przeciętne ceny najmu mieszkań dostępnych na rynku. W pozostałych największych metropoliach stawki czynszu utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca. Co ważne, bardzo wzrosła liczba mieszkań oferowanych do wynajmu.

Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

REKLAMA

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

REKLAMA