Tanie kredyty podbiły ceny nieruchomości. Teraz spadną?

Będzie trudniej o kredyty

Nie można także zapomnieć o rosnących stopach procentowych, które przekładają się na coraz wyższe koszty kredytu oraz nowelizacji rekomendacji S. Jej najważniejsze dla kredytobiorców zapisy wejdą w życie od nowego roku. Zgodnie z nimi niezależnie od okresu, na który kredyt zostanie udzielony, do badania zdolności kredytowej bank nie będzie mógł przyjąć więcej niż 25 lat. Ponadto na obsługę kredytów walutowych będzie można przeznaczyć co najwyżej 42% osiąganego dochodu. W przypadku osób najlepiej zarabiających może to ograniczyć potencjalną kwotę kredytu o blisko połowę.

Zobacz także: Kredyt po nowelizacji rekomendacji S - będzie trudniej?

Spadek cen nieruchomości tylko o 1,7% w perspektywie roku

W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne „M” straciło na wartości, ale korekta ta była niewielka i wynosiła około 3%. W poszczególnych segmentach rynku przewidywana ścieżka zmian cen jest odmienna.

– W przypadku mieszkań dużych (powyżej 65 m²) można spodziewać się spadków, podczas gdy małe lokale korekta powinna ominąć – wskazuje Magdalena Jurkiewicz, doradca Home Broker z Koszalina.

Plus inflacja

Rozważając zmiany cen nieruchomości nie można także zapomnieć o inflacji, która nominalny spadek cen może pogłębić. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w marcu, wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej w połowie 2012 roku inflacja osiągnie poziom około 3%. Oznaczałoby to, że realny spadek cen mieszkań wyniósłby blisko 5%.

Zobacz także: Gdzie po kredyt hipoteczny na 100 % wartości nieruchomości?

Nieruchomości wciąż pożądane - brakuje 1,5 mln mieszkań

Nie można jednak zapomnieć, że strona popytowa wciąż pozostaje na rynku silna. Pomimo wzrostu poziomu stóp procentowych zdolność kredytowa przeciętnej rodziny spadła od początku roku o niecałe 3%. Obecnie trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby liczyć na trzydziestoletni kredyt hipoteczny o przeciętnej wartości 419 tys. zł. Pozytywnie nastrajać mogą też najświeższe dane GUS. Pokazały one bowiem, że fundusz wynagrodzeń rośnie. W maju br. o 3,6% wzrosło r/r zatrudnienie, a o 4,1% przeciętne wynagrodzenie. Potencjalni nabywcy mają więc teoretycznie coraz więcej pieniędzy. Taka sytuacja bardzo szybko może się przełożyć na wzrost liczby faktycznie zawieranych transakcji. Trzeba bowiem pamiętać, że w Polsce popyt na mieszkania jest w dużym stopniu niezaspokojony. Ten czynnik powoduje, że nie sposób spodziewać się dużej korekty na rodzimym rynku mieszkaniowym. Dla przykładu w wyniku ostatniego kryzysu popyt na nieruchomości spadł kilkukrotnie – ceny od poziomu z przełomu 2007 i 2008 roku zostały zrewidowane o około 10-15%.

Lokalna specyfika rynków nieruchomości a ceny mieszkań

W tym zakresie warto zwrócić uwagę na Kraków i Katowice. W pierwszym z tych miast doradcy z Home Broker spodziewają się spadku ceny o 3,1%, podczas gdy w drugim wzrostu o 1,6%. Różnica jest znaczna i ma uzasadnienie w cenach nieruchomości oraz dochodach mieszkańców. W Krakowie przeciętne wynagrodzenie netto wyniosło w 2009 roku 2 452,31 zł miesięcznie, natomiast średnia cena transakcyjna m² mieszkania - 6 806 zł za m². W Katowicach przeciętne wynagrodzenie sięga 3 197,89 zł miesięcznie, a średnia cena metra mieszkania wyniosła 3742 zł. W efekcie za roczne wynagrodzenie mieszkańcy stolicy województwa małopolskiego mogliby kupić 4,3 m² mieszkania, a mieszkańcy stolicy województwa śląskiego aż 10,3 m².