REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

"Rodzina na Swoim": płać raty równe, nie trać pieniędzy

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Program
Program "Rodzina na Swoim" pozwala rodzinom na zakup własnego (pierwszego) mieszkania. Dzięki rządowej dopłacie osoby zaciągające kredyt hipoteczny mają sfinansowaną połowę odsetek. Dopłata obowiązuje przez 8 lat.

REKLAMA

REKLAMA

Kilkadziesiąt tysięcy złotych można zaoszczędzić na odsetkach od tradycyjnego kredytu mieszkaniowego wybierając raty malejące, a nie równe. Odwrotnie jest w przypadku kredytów z rządowym dofinansowaniem – tu raty równe są lepszym wyborem. Aż 18% z przeszło 100 tys. kredytobiorców mogło popełnić błąd wybierając system spłat, czyli ponad 19 tys. kredytobiorców straciło pieniądze na "Rodzinie na Swoim".

Polacy są obecnie zadłużeni na 265,4 mld zł z tytułu kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań – pokazują marcowe statystyki opublikowane przez Narodowy Bank Polski. Większość tych kredytów jest spłacanych w systemie rat równych. Aż 84% kredytobiorców wybiera właśnie taki sposób obsługi swojego zadłużenia. Zgodnie z szacunkami Home Broker rata malejąca jest znacznie mniej popularna - skusiła tylko 16% dłużników.

REKLAMA

Zobacz także: Jak wyglądają limity cen w programie „Rodzina na Swoim”?

W przypadku kredytu w programie „Rodzina na Swoim” popularność raty malejącej jest większa niż w przypadku tradycyjnego kredytu. W obecnych warunkach rynkowych na takim rozwiązaniu można stracić. Efektywne oprocentowanie preferencyjnego kredytu jest niższe niż możliwe do osiągnięcia zyski z lokat.

Przy tradycyjnym kredycie rata malejąca to mniej odsetek

Czym jednak różnią się raty malejące od rat równych? Ogólne założenie drugiego z tych systemów jest takie, żeby comiesięczna rata pozostała jednakowa przez cały okres spłaty. W związku z tym, że na początku spłaty odsetki od kredytu liczone są od dużej kwoty, cierpi na tym część raty, która przeznaczana jest na faktyczną spłatę pożyczonego kapitału. Dla przykładu pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w rodzimej walucie trzeba się liczyć z miesięczną ratą równą na poziomie 1,7 tys. zł, z czego w pierwszym miesiącu jedynie blisko 330 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W racie malejącej natomiast z miesiąca na miesiąc oddawane do banku kwoty powinny być coraz niższe. W tym wypadku szybciej spłacany jest pożyczony kapitał - ponieważ przez cały okres spłaty jest on spłacany równomiernie. Pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w rodzimej walucie trzeba się liczyć z pierwszą ratą malejącą na poziomie 2,2 tys. zł i ostatnią o wartości około 840 zł. W kwotach tych co miesiąc 833 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki. Za małą popularnością raty malejącej przemawia fakt, że w pierwszym okresie spłaty zadłużenia pochłaniają one więcej pieniędzy niż raty równe. W omawianym przykładzie różnica sięga 0,5 tys. zł. W związku z tym zdolność kredytowa przy ratach malejących jest niższa niż w ratach równych. Z drugiej jednak strony niekwestionowaną zaletą rat malejących jest fakt, że w tym systemie spłaca się w sumie mniej odsetek. Przy kredycie na kwotę 300 tys. zł, 30 lat i oprocentowaniu na poziomie 5,5%, w formie odsetek należałoby oddać 313 tys. zł przy ratach równych i 248 tys. zł przy malejących. Różnica wynosi więc 65 tys. zł i przemawia za zadłużaniem się z wykorzystaniem raty malejącej. 

Rodzino - nie śpiesz się ze spłatą kredytu

REKLAMA

W odróżnieniu od tradycyjnego kredytu te w programie „Rodzina na Swoim” są dofinansowane przez państwo. W związku z tym, że przez 8 lat z kasy państwa kredytobiorca otrzymuje blisko połowę odsetek, to efektywne oprocentowanie takiego kredytu może być niższe niż lokaty. Bardziej opłacać się więc może zamiast spłacać pożyczony kapitał, odkładać pieniądze na wysokooprocentowanej lokacie. Optymalnym rozwiązaniem mogą więc być tu, w odróżnieniu od kredytów tradycyjnych, raty równe, a nie malejące. Trzeba jednak pamiętać, że w obecnej formie program obejmuje zakup lokali o wielkości do 75 m2 i domów o powierzchni 140 m2, ale dofinansowana jest powierzchnia odpowiednio do 50 i 70 metrów. Im więc bliżej tego niższego limitu, tym większą część raty sfinansuje państwo. Ile więc można by było zaoszczędzić decydując się na raty równe, a nie malejące w „Rodzinie na Swoim”, przyjmując że obecne warunku rynkowe pozostałyby niezmienne?

Zasady dofinansowania kredytu w programie „Rodzina na swoim”:
• Skorzystać mogą małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dziecko,
• Kredyt może być przeznaczony na zakup mieszkania lub domu oraz budowę, nadbudowę, przebudowę, rozbudowę domu, a także adaptację nieruchomości niemieszkalnej,
• Maksymalna powierzchnia mieszkania to 75 m kw., a domu 140 m kw.,
• Dofinansowanie kierowane jest do powierzchni 50 m kw. lokalu i 70 m kw. domu,
• Państwo finansuje blisko połowę odsetek od kredytu przez pierwsze 8 lat,
• Dofinansowanie jest możliwe jedynie w przypadku spełniania limitu cenowego m kw. nieruchomości, który aktualizowany jest co pół roku.

Zobacz także: Kalkulator "Rodzina na Swoim"

Można zachować płynność i zaoszczędzić

W ramach tego programu, w pierwszym kwartale br., udzielane były kredyty na średnią wartość 198,5 tys. zł. Przyjmując więc, że kredytobiorca chciałby pożyczyć na 30 lat kwotę 200 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni do 50 m2 musiałby się liczyć z pierwszą ratą na poziomie 662,63 zł w systemie raty równej i 1010,56 w malejącej. Ostatnia dofinansowana rata wynosiłaby natomiast 726,01 zł w systemie rat równych i 890,49 zł w systemie rat malejących. Jak widać z biegiem czasu różnica w wysokości rat maleje. W przypadku pierwszej płatności do banku wynosi blisko 348 zł, a w przypadku 96 raty – a więc ostatniej dofinansowanej – 164 zł. Gdyby więc wybrać raty równe, a comiesięcznie zaoszczędzone kwoty lokować w banku na koncie oszczędnościowym o oprocentowaniu 4,75%, dałoby to przez osiem lat kapitał rzędu 30,7 tys. zł. Dla porównania w systemie rat malejących przez cały okres otrzymywania dofinansowania spłaciłoby się 53,3 tys. zł pożyczonego kapitału, a więc o 28 tys. zł więcej niż w systemie rat równych. Zgodnie z szacunkami można więc przyjąć, że wybierając system rat równych i lokując zaoszczędzone kwoty w banku, można osiągnąć 2,7 tys. zł nadwyżki finansowej. Nie jest to wynik nadzwyczajny, biorąc pod uwagę, że osiąga się go przez 8 lat i przy kredycie na 200 tys. zł. Wybór rat równych ma jednak dodatkową niekwestionowaną zaletę – nowy nabywca płaci co miesiąc niższe raty, a akumulując nadwyżki finansowe tworzy kapitał. Środki pieniężne znajdujące się na lokacie, stanowią łatwo dostępne zabezpieczenie płynnościowe na wypadek nieprzewidzianych sytuacji, a także mogą posłużyć do wcześniejszej spłaty zadłużenia.

Duże mieszkanie - trudniej zaoszczędzić

Im większe mieszkanie kupowane w kredycie z programu „Rodzina na Swoim”, tym wybór rat równych i akumulowanie nadwyżek finansowych w banku może okazać się mniej opłacalne. Przyjmując więc, że kredytobiorca chciałby pożyczyć na 30 lat kwotę 200 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni 75 m2 musiałby się liczyć z pierwszą ratą na poziomie 832,07 zł w systemie raty równej i 1180 w malejącej. Ostatnia dofinansowana rata wynosiłaby natomiast 874,33 zł w systemie rat równych i 1015,22 zł w systemie rat malejących. Wybierając raty równe i lokując nadwyżki w banku przez osiem lat uzbierałoby się kapitał rzędu 29,4 tys. zł. Zgodnie z szacunkami można więc przyjąć, że wybierając system rat równych i lokując zaoszczędzone kwoty w banku, można osiągnąć 1,3 tys. zł nadwyżki finansowej w przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 75 m2. Wynik finansowy takiego rozwiązania byłby więc o połowę niższy niż w przypadku mieszkania o powierzchni do 50 m2.

Szkoda pieniędzy na wkład własny?

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku wkładu własnego. Przy zwykłym kredycie warto ów posiadać, ponieważ oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wyższe niż odsetki jakie można uzyskać z lokaty. Jednak w przypadku kredytu w programie „Rodzina na Swoim” sytuacja wygląda odwrotnie. W związku z tym, że blisko połowa odsetek jest regulowana przez państwo, bardziej opłaca się wkład własny utrzymywać na lokacie. Skąd to wynika? Relatywnie mało banków premiuje wniesienie tych kwot poprzez obniżkę marży. W przypadku kredytu na 30 lat na mieszkanie warte 250 tys. zł mediana oprocentowania wynosi 5,89% w przypadku kredytu bez wkładu własnego i 5,71% dla kredytu z 25-procentowym wkładem. Przeciętna marża jest więc o zaledwie 0,18 pp. niższa.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

REKLAMA

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

REKLAMA

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

REKLAMA