Jak nie przepłacić za mieszkanie? Poradnik

Rynek wtórny czy pierwotny?

Na początku należy odpowiedzieć sobie na pytania: jak szybko potrzebuję mieszkania, ile pieniędzy mogę wydać, jakie mam wymagania co do lokum? Jeżeli szybko potrzebujesz mieszkania rynek pierwotny może nie być najlepszym rozwiązaniem - często nowe inwestycje sprzedaje się na etapie „dziury w ziemi” i na odbiór czeka się co najmniej rok. Nie jest to jednak regułą. Na rynku wtórnym pojawia się coraz więcej nowych mieszkań, często już wykończonych - są jednak zazwyczaj droższe niż kupowane prosto od dewelopera.

Gdzie i jak szukać ofert?

Do wyboru mamy biura nieruchomości, ogłoszenia w prasie i internetowe serwisy ogłoszeń. W dobie komputerów interesujące ogłoszenia znaleźć można przede wszystkim na portalach współpracujących z biurami nieruchomości. Dobrze jest też odpowiednio sprecyzować kryteria wyszukiwania, co ułatwi nam poszukiwania.

Zobacz także: Szukasz mieszkania? Sprawdź najnowsze promocje u deweloperów

Kupno przez agencję czy bezpośrednio?

Jeśli nie mamy zbyt dużo czasu na szukanie i formalności, a do tego nie orientujemy się zbyt dobrze w rynku – bezpieczniej będzie kupować przez pośrednika (agencję). Agencja to dodatkowy wydatek (do 3,5% wartości mieszkania), ale warto w nią zainwestować jeśli czujemy, że nie poradzimy sobie sami. Alternatywą jest kupowanie bezpośrednio - w takim wypadku musimy zaangażować więcej czasu własnego i powinniśmy dobrze wiedzieć jakimi prawami rządzi się rynek nieruchomości.

Niemal każdy agent pokazując mieszkanie, podpisuje z zainteresowanym umowę, z której będzie wynikać obowiązek zapłaty prowizji w wypadku kupna tego lokalu. Należy pamiętać, żeby nigdy nie płacić za samo pokazanie mieszkania lub podanie adresu.

Mieszkanie spółdzielcze czy własnościowe?

W ogłoszeniach można się spotkać z różnymi formami własności. Mieszkanie może być własnościowe lub posiadać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W rzeczywistości różnica między nimi jest niewielka – obie formy własności dają praktycznie pełne prawa do lokalu. Mieszkanie własnościowe oznacza zapis w księdze wieczystej o własności. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest „ograniczonym prawem rzeczowym” dotyczącym lokalu. Lokal ten nie jest wydzieloną nieruchomością, lecz znajduje się w budynku należącym do spółdzielni. Przy kupnie takiego mieszkania dobrze jest sprawdzić jak funkcjonuje spółdzielnia. Czy dba o budynek i w jakiej jest sytuacji finansowej.

Jaka jest faktyczna wartość mieszkania?

Gdy już znajdziemy mieszkanie warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jego cena jest okazyjna, rozsądna czy zawyżona? A przede wszystkim dobrze jest sprawdzić od kilku do kilkunastu ofert – najlepiej podobnych do siebie i z jednej dzielnicy. Dzięki temu najłatwiej porównamy i określimy koszty. Należy też pamiętać, że ceny bywają zawyżone - zawierają „rezerwę” na negocjacje.

Główny czynnik wpływający na cenę to oczywiście lokalizacja, lecz nie chodzi tu tylko o dzielnicę czy ulicę. Inne istotne czynniki to także: bliskość środków komunikacji (metro, tramwaje, autobus), okolica (szkoły, sklepy, zieleń), położenie przy ulicy, na uboczu, rozkład mieszkania (np. czy w kuchni jest okno), usytuowanie względem stron świata (istotne jest na jaką stronę wychodzą okna), piętro (np. mieszkania na parterze są tańsze niż pozostałe), materiał z jakiego zbudowany jest budynek, czy jest winda (kluczowe zwłaszcza w wypadku wielopiętrowych budynków), wysokość czynszu i innych opłat administracyjnych (może być różna przy takich samych metrażach). Dodatkowo na cenę wpływa specyfika każdego rynku - szczególnie w dużych miastach.

Umowa przedwstępna a ostateczna

Umowę kupna mieszkania można przeprowadzić jedno- (umowa ostateczna) lub dwuetapowo (umowa przedwstępna, a potem ostateczna). Drugi wariant stosuje się głównie w sytuacji, gdy kupujący korzysta z kredytu na zakup. W umowie przedwstępnej spisuje się m.in. zobowiązania obu stron, jakie muszą spełnić przed podpisaniem umowy ostatecznej, a także wysokość zadatku (zwyczajowo 10% ceny umówionej). Umowy przedwstępnej, co prawda nie trzeba sporządzać w formie aktu notarialnego, jest to jednak zalecane. Umowa ostateczna musi już być zawarta notarialnie, w innym wypadku jest nieważna. Z momentem zawarcia umowa przenosi własność na kupującego. Gdy kupujący korzysta z kredytu stosuje się zapis, że zapłata części, która będzie kredytowana nastąpi w kilka dni roboczych po podpisaniu aktu. Dzieje się tak, ponieważ banki żądają aktu umowy przed uruchomieniem kredytu.

I kredyt...

Pierwszy i zarazem podstawowy krok to zbadanie zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa jest pojęciem nieścisłym, ponieważ jedne banki są mniej, a drugie bardziej liberalne w ocenie sytuacji finansowej klienta. Różne są też warunki kredytów, dlatego warto przejrzeć oferty wielu banków. Zdolność kredytową zbadasz odwiedzając placówkę banku lub dzwoniąc na infolinię. Jeśli natomiast nie masz pojęcia o kredytach, możesz zdać się na doradcę kredytowego. Na polskim rynku jest wiele tego typu firm.

Zobacz także: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

Po podpisaniu umowy przedwstępnej należy złożyć wnioski o kredyt. Najlepiej zrobić to w 2-3 bankach, co pozwoli na większa swobodę, wybór, a nawet i negocjacje. Składając wniosek należy też podjąć decyzję czy kredyt brać w złotówkach czy w walucie obcej. I pozostaje już tylko oczekiwanie na decyzję banku.

Źródło: wyszukiwarka nieruchomości Morizon.pl