Jaki stosunek do deweloperów mają Polacy?

• Negatywny odbiór branży
• Składowe cen mieszkań
• Sprzedaje "dziurę w ziemi" i znika

Skąd biorą przekonania o deweloperach? Jak naprawdę wygląda sytuacja w przypadku dużych firm deweloperskich? Mówi o tym Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający Megapolis, jednego z największych krakowskich przedsiębiorstw zajmujących się sprzedażą nieruchomości.

Negatywny odbiór branży

Istnieje kilka czynników wpływających negatywnie na odbiór branży. Choć część z nich tkwi po stronie samych firm, są też powody, których należy szukać gdzie indziej. Pierwszego z nich można upatrywać w niedostatecznej liczbie obowiązujących w poszczególnych miastach planów miejscowych.

W związku z tym wiele inwestycji powstaje bez nich, wyłącznie na podstawie wydawanych w tym celu warunków zabudowy. Tymczasem pokrycie przemyślanymi i aktualizowanymi co pewien czas planami miejscowymi jest kluczem do możliwie jak najbardziej ustrukturyzowanej zabudowy deweloperskiej w dużych miastach. – Niestety, nawet w Krakowie część tych dokumentów pochodzi sprzed kilkunastu lat. Niekoniecznie odpowiadają więc dzisiejszym potrzebom mieszkańców – mówi Jakub Sobczyński.

Samorządy, choć kompetentne, nie są w stanie w krótkim czasie uchwalać wszystkich potrzebnych planów, a następnie na bieżąco zmieniać i aktualizować je do zmieniających się warunków makroekonomicznych czy sytuacji, takich jak pandemia. – Patrząc przez ten pryzmat, bardzo duża część terenów przeznaczonych w planach miejscowych dużych miast pod usługi, jest dziś praktycznie nieużywanych. W ostatnich latach handel przeniósł się do małych centrów i dyskontów, a praca biurowa w dużej mierze realizowana jest zdalnie. Miasta jako struktury zbiurokratyzowane, nie są w stanie na bieżąco dostosowywać się do trendów życia ludzi. Chaotyczna zabudowa wielu osiedli, będąca często efektem braku planów miejscowych na tych terenach, jest jednym z głównych czynników wpływających na negatywną opinię społeczeństwa o firmach deweloperskich – komentuje ekspert.

Składowe cen mieszkań

Ceny mieszkań wynikają wprost z uwarunkowań rynkowych, a na sprzedanym mieszkaniu dużo większą marżę od samych deweloperów mają banki. – Kupując mieszkanie i płacąc przykładowo 15 tys. zł za metr kwadratowy, oprócz tego, że klient oddaje w swoim kredycie pieniądze bankowi, płaci również za to, że bank przyznał wcześniej kredyt na zakup gruntu i na wybudowanie inwestycji. Wykonawca odpowiedzialny za realizację inwestycji również musi się sfinansować w banku: na zakup materiałów, sprzętów czy wynagrodzeń, w związku z czym – na każdym etapie – również dolicza to do swojej marży – tłumaczy Jakub Sobczyński.

W ujęciu długoterminowym ceny mieszkań są wprost skorelowane ze średnią zarobków w Polsce. Na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat ceny mieszkań i przeciętnych wynagrodzeń rosły niemal równolegle. Budowa mieszkania jest efektem ciężkiej pracy, za którą płaci się obecnie coraz więcej. W koszt każdego osiedla wchodzi kilkadziesiąt procent pracy ludzkiej, na każdym etapie jego tworzenia, a także produkcji materiałów potrzebnych do jego wybudowania. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń, rosną więc również ceny mieszkań.

Sprzedaje "dziurę w ziemi" i znika

Warto pamiętać, że ogromna część osób po prostu nigdy nie miała kontaktu z deweloperami, w związku z czym swoje opinie kształtuje głównie na podstawie wyobrażeń i wiadomości znalezionych w internecie. Ponadto nadal jeszcze są na rynku wyjątki – zwłaszcza w postaci mniejszych firm – które realizują jedną lub dwie inwestycje w przeciągu kilku lat, po czym kończą swoją działalność. Nie muszą więc przesadnie dbać o swój wizerunek ani standardy, gdyż nie wiążą z tą działalnością długofalowych planów. – Jednocześnie w miejscach, gdzie inwestycje są realizowane przez poważnych deweloperów – ze swoimi procedurami, standardami i wytycznymi projektowymi, tego typu problemy praktycznie nie występują – konkluduje ekspert.

Choć w ostatnich latach branża zdecydowanie sprofesjonalizowała się na wzór firm zachodnich, w świadomości społecznej nadal pokutuje obraz ukształtowany w latach 90. i wczesnych 00., kiedy deweloperzy byli jeszcze bardzo rozdrobnieni, a większe firmy dopiero zaczynały się tworzyć. Patrząc na rynek statystycznie, udział największych firm wynosi w największych polskich miastach do 7%. Pozostałe, nieco mniejsze, choć nadal duże, zajmują ok. 3-4% rynku, natomiast cała reszta – to przedsiębiorstwa drobne. Tymczasem przykładowo w Belgii funkcjonuje zaledwie kilka firm deweloperskich realizujących inwestycje niemal w całym kraju, a mniejsze praktycznie nie istnieją. Choć w Polsce rynek jest już pełen profesjonalnych firm, to nadal dużo jest podmiotów mniejszych, które konkurują z większymi, ale które na różnych płaszczyznach również stosują nie zawsze profesjonalne praktyki. Pokutuje więc obraz firm deweloperskich z czasów, w których branża dopiero się rozwijała.

Zły wizerunek branży przez lata był też kształtowany przez firmy, które sprzedawały przysłowiową „dziurę w ziemi”, po czym znikały z rynku. – Trzeba mieć na uwadze, że każdy upadek firmy deweloperskiej jest zawsze sprawą niezwykle głośną – mówi Jakub Sobczyński. – W tego typu sytuacjach z reguły wiele osób traci bardzo dużo. Dlatego też warto decydować się na inwestycje firm, które na rynku funkcjonują od dawna i mają na koncie dużo zrealizowanych projektów oraz posiadają bezpieczne fundamenty i sytuację finansową, dzięki czemu są w stanie dostarczać klientowi bardzo dobry produkt bez ryzyka – przekonuje.