Zabudowa balkonu - technicznie łatwiejsza niż prawnie?

• Zabudowa balkonowa dopuszczalna przez prawo
• Stary problem, czyli status balkonów w blokach
• Wyroki sądów niestety nie usuwają wątpliwości
• Główna zasada: w zgodzie z administracją bloku

Spory balkon to udogodnienie, o którym może tylko pomarzyć wielu mieszkańców bloków. Osoby posiadające większy balkon lub loggię, często próbują jednak wprowadzić ulepszenie w postaci zabudowy (np. wykonanej z szyb oraz aluminiowych profili). Taka modyfikacja z technicznego punktu widzenia obecnie nie stanowi dużego problemu, choć jednocześnie nie jest tania. W praktyce bardziej problematyczne mogą być kwestie prawne. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, skąd taka sytuacja.

Zabudowa balkonowa dopuszczalna przez prawo

Na samym wstępie warto odwołać się do aktu prawnego, który bywa pomijany w kontekście zabudowy balkonów. Mowa o Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.). Paragraf 14a ustęp 2 tego rozporządzenia (obowiązujący od 19 grudnia 2009 r.) wskazuje, że: „Na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia związane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i loggii”. Rozporządzenie z 16 sierpnia 1999 r. nie podaje jednak więcej szczegółów w kwestii zabudowy balkonu lub loggii.

Stary problem, czyli status balkonów w blokach

Cytowany wcześniej przepis oczywiście nie usuwa problemu związanego z balkonami i loggiami, który daje o sobie znać np. przy okazji montażu klimatyzatorów, a ostatnio coraz częściej w kontekście balkonowych instalacji fotowoltaicznych. Mowa o trudnościach z jednoznacznym określeniem miejsca, gdzie na balkonach i loggiach przebiega granica między odrębną własnością lokalu oraz częściami wspólnymi budynku. Warto też pamiętać, że wiele wspólnot mimo wątpliwości prawnych nie przyjęło uchwał określających granice części wspólnych budynku.

W związku z powyższym, osoby planujące zabudowę loggii albo balkonu mogą czasem usłyszeć, że ewentualne formalności będzie załatwiała wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia (o ile oczywiście wcześniej zaakceptuje plany zabudowy). Takie rozwiązanie wydaje się bardziej uzasadnione, jeśli zabudowa faktycznie skutkowałaby ingerencją w części wspólne budynku, do których sądy czasem zaliczają np. zewnętrzną część barierki balkonowej lub ściany zamykającej balkon/loggię.

Wyroki sądów niestety nie usuwają wątpliwości

Niestety, pojawiają się też kolejne wątpliwości prawne związane z samą kwalifikacją zabudowy balkonu lub loggii na gruncie ustawy prawo budowlane. Wspomniane już rozporządzenie z dnia 16 sierpnia 1999 r. sugeruje, że zabudowę balkonu należy traktować jako urządzenie budowlane. To ważna kwestia, ponieważ prawo budowlane wskazuje na brak obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz dokonywania zgłoszenia w razie montażu „na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości nieprzekraczającej 3 m”.

Przekroczenie trzymetrowego limitu skutkuje natomiast koniecznością dokonania zgłoszenia budowlanego (zobacz: artykuł 29 ustęp 3, punkt 3, podpunkt a) prawa budowlanego). Problem polega jednak na tym, że orzecznictwo nie zawsze wspiera tezę o braku konieczności uzyskiwania pozwolenia i dokonywania zgłoszenia budowlanego w przypadku typowych zabudów balkonów i loggii o wysokości wynoszącej do 3 metrów. Interesujący w tym kontekście oraz w temacie części wspólnych bloku wydaje się Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2019 r. (VII SA/Wa 1567/18).

Warszawski sąd administracyjny wypowiedział się w ciekawej sprawie. Polegała ona na tym, że właściciel mieszkania uzyskał pozwolenie na roboty budowlane polegające na zabudowie balkonu mieszkania. Nie wiemy, czy inwestor postąpił zapobiegawczo ze względu na wątpliwości prawne i zdecydował się na uzyskanie pozwolenia budowlanego, czyli formalnie najbezpieczniejszy wariant (zwłaszcza w sytuacji, gdy efekt prac może być uznany za powstanie dodatkowego pomieszczenia). Wiadomo natomiast, że decyzję starosty zakwestionowała wspólnota mieszkaniowa, która uznała się za niesłusznie pominiętą w procedurze administracyjnej. Wspólnocie udało się przekonać sąd, że jej interes prawny został niewłaściwie oceniony, bo inwestycja dotyczy nieruchomości wspólnej, a ponadto nieruchomość wspólna z pewnością znajduje się w obszarze oddziaływania planowanych prac.

Główna zasada: w zgodzie z administracją bloku

Powyższa, bardzo skrótowa analiza potwierdza, że zabudowa balkonu może być problematyczna prawnie. Dobra rada dla inwestorów zakłada konieczność dojścia do porozumienia z administracją budynku oraz zasięgnięcia informacji w lokalnym starostwie. Nieco inna sytuacja dotyczy budynków wpisanych do rejestru zabytków, gdyż w tym przypadku procedura wymagająca pozwolenia budowlanego przewiduje dodatkowo udział wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl