Rynek mieszkaniowy w 7 największych miastach Polski we wrześniu 2022

Liczba sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym we wrześniu 2022

Z wrześniowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na 2,6 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym od sierpniowego o 6%. I to w sytuacji, gdy na rynku kredytów hipotecznych panuje zapaść.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w sierpniu banki udzieliły zaledwie 7,4 tys. kredytów mieszkaniowych. Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 23,8 tys. Bardzo mocno skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. W sierpniu  było ich ok. 12,4 tys., czyli o ponad 12% mniej niż w lipcu i aż o blisko 71% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Co ciekawe, po czerwcowym tąpnięciu sprzedaży, kolejne miesiące przynosiły jej delikatny wzrost. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych dla 7 miast. W każdym z nich sytuacja jest bowiem inna. Np. poznańscy deweloperzy w czerwcu i lipcu mogli cieszyć się z poprawy wyników sprzedaży. Sierpień przyniósł zaś jej załamanie, i to aż o 56%. Liczba zawartych umów deweloperskich była tam mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią COVID-19. Tymczasem we wrześniu sprzedaż znów wystrzeliła w górę aż o 132%.

Podobnie było w Gdańsku i Łodzi, gdzie we wrześniu odnotowano wzrost sprzedaży po sierpniowym jej spadku. W odmiennych nastrojach są natomiast deweloperzy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Tam sierpień przyniósł poprawę wyników sprzedaży, a wrzesień – jej załamanie.

Sytuację popytową w poszczególnych miastach lepiej obrazują dane kwartalne. Trzeci kwartał był o 11% gorszy pod względem sprzedaży mieszkań od II kw. ale np. w Warszawie i Gdańsku zaobserwowano jej stabilizację, a w Poznaniu nawet 24% wzrost. Jest to prawdopodobnie w dużej mierze zasługą klientów kupujących mieszkania za gotówkę, w tym np. z myślą o wynajmie. Mieszkania, często mniejsze o jeden pokój, nabywają także ci, którzy mają wystarczającą zdolność kredytową, żeby kupić mieszkanie zamiast je najmować.

Natomiast w pozostałych miastach sprzedaż mieszkań w III kw. wyraźnie się zmniejszyła, np. w Łodzi aż o 47%, a w Krakowie i Katowicach o odpowiednio: 24% i 23%.

Oczywiście we wszystkich największych miastach koniunktura jest znacznie gorsza niż przed rokiem. Gwałtowny spadek popytu przypisuje się zapoczątkowanym przez Radę Polityki Pieniężnej w IV kw. ubiegłego roku podwyżkom stóp procentowych. Jednak w większości największych miast, szczególnie w Warszawie i Gdańsku, odwrót kupujących zaczął się już wcześniej. W tym roku doszły obawy o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie oraz rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań.

W okresie 9 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 25,4 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48%), Gdańsku (o 38%) i w Warszawie (o 37%). 

Oferta mieszkań od deweloperów

We wrześniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 2,3 tys. mieszkań, czyli o 9% mniej niż w sierpniu.

Niestety, zgodnie z przewidywaniami ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło 3,9 tys. nowych, kolejne miesiące przyniosły wygaszenie aktywności części firm deweloperskich. Warto przypomnieć, że w czerwcu br., szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby zdążyć przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. Widać jednak, że deweloperzy starają się tak dawkować podaż, by zrównoważyć ją z popytem, a w efekcie uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej.

We wrześniu aż o 91% mniej mieszkań niż w sierpniu wprowadziły na rynek krakowskie firmy deweloperskie. W tym mieście w okresie 9 miesięcy widoczny jest więc niedobór mieszkań. Natomiast w Warszawie nowa podaż skurczyła się we wrześniu o 48%, a w Gdańsku – o 16%. Mimo to deweloperzy z nawiązką zaspokoili popyt. Tę nadwyżkę prawdopodobnie próbują teraz zniwelować oszczędniej dawkując podaż.

Z kolei w Poznaniu postanowili uzupełnić swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży o 49% większą niż w sierpniu liczbę mieszkań. W ten sposób poznańskim deweloperom udało się osiągnąć stan równowagi. Z podobną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu. Tylko w stolicy trzeci kwartał przyniósł delikatne odbicie podażowe. W pozostałych miastach deweloperzy nie spieszyli się do wprowadzania nowych mieszkań do sprzedaży. W okresie 9 miesięcy w Poznaniu było ich o 21% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, zaś w Krakowie – o 19%.

W tej sytuacji wrzesień zakończył się 1% spadkiem oferty w porównaniu z sierpniem. Było w niej łącznie blisko 35,8 tys. mieszkań. Wrześniowa oferta była więc o 17% większa od ubiegłorocznej.

Warto przypomnieć, że także pod tym względem sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W Krakowie odnotowano we wrześniu 12% spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Łodzi.

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że niemal we wszystkich miastach wybór lokali jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 44%. Z kolei w Łodzi mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 28%, a w Warszawie – o 25%. Jednak w Poznaniu i Krakowie oferta lokali skurczyła się o 10%.

Ceny mieszkań od deweloperów we wrześniu 2022

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że wrzesień przyniósł w większości największych miast stabilizację lub nawet spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Np. w Katowicach mieszkania potaniały średnio o 2% w przeliczeniu na metr kwadratowy. We wrześniu w sprzedaży pojawiły się tu lokale ze średnią ok. 8 tys. zł za m kw., czyli dość znacznie odbiegającą w dół od średniej w ofercie, która przekracza 9,4 tys. zł za metr. Równocześnie ok. 9 tys. zł wynosiła średnia cena metra mieszkań sprzedanych.

W praktyce obniżki cen mogą być większe niż 1-2%. Coraz więcej firm deweloperskich proponuje bowiem kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania.

Warto też zwrócić uwagę na zmiany w strukturze cen oferowanych mieszkań. Pokazuje ona, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

Najbardziej spektakularną zmianę można zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nie przekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 46% do 5%. Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 58% i 40%. Ponadto w Poznaniu, Łodzi i Katowicach w ofercie firm deweloperskich pojawiły się mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej, np. w Poznaniu była aż o 21% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.