Rynek mieszkaniowy w 2022 r. – zmiany preferencji wywołane pandemią COVID-19 [BADANIE]

Rynek mieszkaniowy w 2022 r. – do jakich zmian przyczyniła się pandemia

Za nami niemal dwa lata pandemii, która odcisnęła wyjątkowe piętno na życiu codziennym Polaków. Nauka i praca zdalna sprawiły, że dom czy mieszkanie stało się nie tylko miejscem do mieszkania, ale też szkołą, biurem, placem zabaw czy salą fitness. Czy były do tego przystosowane?

Wyniki badania pt.” Zachowania i postawy konsumentów wobec zagadnień mieszkaniowych w Polsce” przeprowadzonego na 700 mieszkańcach różnych miast regionalnych wykonanego od 27.08 do 7.09 w 2021 r. na zlecenie firmy Archicom, pokazują, że nie były zaaranżowane odpowiednio do nowych warunków.  

Aż 75% respondentów przyznało, że konieczne było zorganizowanie domowej przestrzeni do pracy. W związku z tym 24% pytanych zakupiło dodatkowe meble, które im tę pracę umożliwiało. Podobne zmiany przyniosło zamknięcie szkół, ponieważ co czwarty respondent musiał zorganizować miejsce do nauki zdalnej dla swojego dziecka.

Zakres zmian zależał od wielu czynników, czasem wystarczyło przemeblowanie, czasem zmiana przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń, a nawet remont. Okazało się, że duża część wspólna, preferowana w ostatnich latach, nie odpowiada na nowe potrzeby, nie zapewnia komfortu pracy i kumuluje hałas. Podział na strefy zdecydowanie różniące się swoim charakterem i funkcją okazał się nie tyle przydatny, co niezbędny.

Na znaczeniu zyskały realne wartości, takie jak ustawność czy doświetlenie. Kluczem do sukcesu okazała się funkcjonalność wnętrza, które można było łatwo adaptować do zaistniałych zmian i zmienić w przestrzeń, która współpracuje z nami w dowolnej dziedzinie: praca, nauka, aktywność fizyczna. Metraż odgrywał w tym przypadku znaczącą rolę, jednak nie on okazał się decydujący. Jeśli mieszkanie jest funkcjonalne reorganizacja przestrzeni możliwa jest nawet przy małej powierzchni.

 - Idealne mieszkanie to nie takie, w którym znajduje się wszystko. To przestrzeń, która dokładnie przewiduje funkcje wpisujące się w potrzeby mieszkańców – te dzisiejsze i te spodziewane w perspektywie najbliższych lat – tłumaczy Aneta Góralska, architekt w KODO Projekty i Realizacje Wnętrz.

Niemal 30% badanych zdecydowało się w tej sytuacji na zmianę zagospodarowania balkonu lub tarasu w taki sposób, aby stworzyć przestrzeń wypoczynkową, czyniąc z niego dodatkowe pomieszczenie. Niewiele mniej, bo aż 22% respondentów zdecydowało się na organizację strefy sportowej w mieszkaniu. To dowód na to, że ludzie nie chcieli zmieniać swoich przyzwyczajeń i zakresu aktywności. O wiele chętniej dokonali zmian w mieszkaniu, aby móc komfortowo pracować, uczyć się czy uprawiać hobby, a jeśli zmiany te nie były możliwe – zaczęli planować zakup nowego mieszkania (taką gotowość zadeklarowało aż 61% badanych). Okazuje się jednak, że wybór opierać się będzie o nowe kryteria.

- Do niedawna przy zakupie mieszkania najważniejszy był metraż i liczba pokoi. Dzisiaj ważne są mieszkania zapewniające komfort i ergonomię, wspólną przestrzeń wewnętrzną, ale również zewnętrzną rozumianą chociażby jako widok z okien. Architektura dobra do życia to ta, która rozmawia z otoczeniem i jest w nie doskonale wpisana - Ariadna Kamińska, starsza specjalistka ds. komunikacji w SRDK Architekci Studio Śródka.

Rynek mieszkaniowy w 2022 r. – zmiana upodobań

Badania preferencji wskazują, że w kolejnych latach ludzie o wiele większą wagę będą przykładać do ilości i rozkładu pomieszczeń, dostępu do naturalnego światła, możliwości strefowania przestrzeni, a także energooszczędności. Mieszkanie ma być czymś więcej niż kątem do spania i przechowywania rzeczy. Atuty posiadania niezależnej przestrzeni i kawałka prywatnej zieleni, gdzie można odpocząć i odetchnąć świeżym powietrzem wzmocniły trend budowy mieszkań z większymi balkonami czy domów otwartych na ogród. Pandemia sprawiła, że ma być to miejsce do życia w każdym możliwym znaczeniu tego słowa.

Lockdown, praca oraz nauka zdalna i ograniczenia w swobodnym przemieszczaniu się spowodowały, że ludzie nie mieli możliwości lub potrzeby przebywania w szeroko rozumianym centrum miasta, dlatego częściej korzystali z infrastruktury osiedlowej. Dzielnice zaczęły się zmieniać, dostosowywać do potrzeb mieszkańców. Co cenili sobie najbardziej?

Ponad 60% respondentów wskazała sklep spożywczy jako najważniejszy, dla 48% był to park, a dla 40% paczkomat. To pokazuje, że ludzie poszukują wygody, oszczędności czasu, chcą mieć możliwość zrobienia zakupów blisko domu i spacerowania wśród zieleni. Ciekawe, że szkołę, przedszkole lub żłobek wskazało zaledwie 24% badanych, przy czym 45% całej grupy to rodzice. Ludzie oczekują więc przede wszystkim, że codzienne sprawy będą mogli załatwić w najbliższej okolicy bez potrzeby korzystania z auta, a w zasięgu spaceru będą mieć ciche miejsce, w którym można się zrelaksować i odpocząć. To jednak nie wszystko. Wzmożone korzystanie ze wspólnej infrastruktury osiedlowej rodzi pomysły na nowe zagospodarowanie wolnego miejsca lub praktyczne zmiany, z których skorzysta cała społeczność. Mogą to być ławki, dodatkowe oświetlenie lub kubły na psie ekstrementy. Nic więc dziwnego, że przy wyborze mieszkania ludzie zaczęli pytać o możliwość późniejszego uzupełnienia części wspólnych.

Nie mniej ważne stało się najbliższe otoczenie i to co znajduje się bezpośrednio za oknem. Balkony i tarasy przeszły istną metamorfozę, stały się strefą relaksu, ale i namiastką przydomowego ogródka, a zieleń stała się wszechobecna, również jako element charakterystyczny osiedli. Te z kolei coraz bardziej są postrzegane jako przestrzeń wspólna, na której można odpocząć, spotkać się z sąsiadami czy pobawić z dziećmi.

– Klienci coraz częściej uzależniają decyzję o zakupie mieszkania od jego otoczenia. Z jednej strony szukają prywatności, z drugiej zaś chcą znaleźć się w miejscu, które stwarza realną możliwość budowania małej społeczności, która razem kreuje własną przestrzeń życiową. Trend ten obserwujemy od wielu lat, dlatego w ramach swoich inwestycji Archicom promuje ideę osiedli społecznych, opartych na integracji i relacjach społecznych. Pandemia potwierdziła, że to coś więcej trend, to realna potrzeba – mówi Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży Archicom.

Takie małe społeczności tworzące się w miejscu zamieszkania zwiększają poczucie bezpieczeństwa, co przekłada się na decyzje zakupowe klientów. Sąsiedzi nastawieni są na integrację, wzajemne poznanie i współpracę. Pandemia tego nie zmieniła, a jednak znacząco wpłynęła na sposób i zasady korzystania z części wspólnych. Konieczne było zastosowanie nowych narzędzi i niestosowanych wcześniej rozwiązań.

- Systemy eliminujące potrzebę kontaktu z przyciskami nabrały szczególnego znaczenia w okresie pandemii. Opracowaliśmy System Informacji Wizualnej w przestrzeniach wspólnych budynków, zachęcając mieszkańców do korzystania ze schodów. Dla większego bezpieczeństwa na dziedzińcach naszych inwestycji umieściliśmy solarne dozowniki z płynem dezynfekującym. A nasze Kluby Mieszkańca, służące dotychczas do nieformalnych spotkań, ewoluowały we Flex Roomy – wielofunkcyjne przestrzenie z miejscem do pracy zdalnej - wymienia Agnieszka Chrulska, Design Manager Echo Investment.

Rynek mieszkaniowy w 2022 r. - czego można się spodziewać w najbliższym roku

Termin zakończenia pandemii to wielka niewiadoma. Nauka zdalna oraz praca w trybie homeoffice okazuje się stanem przejściowym, do którego wracamy zależnie od sytuacji. Tymczasem zmiany, które zaszły w postrzeganiu domu jako przestrzeni wielofunkcyjnej zostaną z nami na dłużej.

Aż 88% respondentów odpowiedziało, że je utrzyma lub utrzyma częściowo. Wyniki badania każą sądzić, że sytuacja pandemiczna nie będzie tu odgrywać większej roli. Ludzie będą więc szukać mieszkań, które łatwo podzielić lub modyfikować przeznaczenie ich poszczególnych części. Głęboki balkon stanie się niezaprzeczalnym atutem, nie mówiąc już o ogródku. Preferowana w większym niż dotychczas stopniu będzie lokalizacja w pobliżu parku, sklepów osiedlowych i małej gastronomii. Coraz większą rolę będzie odgrywać ekologia i takie jej elementy jak podlewanie kwiatów wodą deszczową czy osiedlowa zgniatarka plastiku. Wzmacnia się potrzeba klientów wobec deweloperów - elastyczności i skłonności do szybkiego wprowadzania i testowania innowacji. Przestrzeń życiowa stanie się więc efektem wypracowanej wspólnie wizji, opartej na realnych potrzebach i praktycznych rozwiązaniach.

– To zmiany, których oczekują mieszkańcy, a do których muszą dostosować się deweloperzy, architekci i projektanci wnętrz. Pandemia uświadomiła nam wszystkim jak ważna jest możliwość dokonania pewnych modyfikacji z powodu nagłych zdarzeń. Mamy świadomość, że nasza praca wpływa na komfort życia naszych Klientów, dlatego proces tworzenia przestrzeni życiowej nie kończy się na zaprojektowaniu i wybudowaniu mieszkań – prognozuje Agnieszka Zamojska-Sroka z Archicom.

Dodaje, że oto dopiero pierwszy krok. Później należy poprowadzić dialog, sprawdzić jak działają poszczególne elementy, czy sprzyjają społeczności, która tam zamieszkała.

- Odpowiedzialne działanie to też otwartość na zmiany i wyciąganie wniosków. Nie chodzi tu jednak o niekończące się nanoszenie poprawek. Oczekiwane zmiany warto poddać weryfikacji, przeprowadzić badania konsumenckie, sprawdzić wszelkie dostępne dane, przeanalizować je i odpowiednio zareagować – podkreśla Agnieszka Zamojska-Sroka.

Zauważa również, że dodatkowo trzeba zachować czujność i zmierzyć nie tylko jakie zmiany mają największy wpływ na zadowolenie klienta, ale też czy jest on gotów za nie zapłacić.

- Wyniki naszych badań dostarczyły ciekawych informacji, dlatego się nimi dzielimy. To swego rodzaju drogowskaz dla całej branży, a dla nas potwierdzenie, że droga obrana już kilka lat temu to dobry kierunek. Rynek nieruchomości stoi u progu ery komunikacji z mieszkańcem – ocenia Agnieszka Zamojska-Sroka z Archicom  

Zmianom, których powodem była pandemia muszą ulec nie tylko mieszkania, ale i całe osiedla. Przestrzeń publiczna w kontekście osiedlowym stała się ważna i można spodziewać się, że będzie tylko zyskiwała na znaczeniu. Ostateczny kształt całości powinien być jednak planowany na podstawie rozmów społecznych, a osiągnięcie konsensusu spowoduje, że wartość nieruchomości ulegnie zwiększeniu, jednak nie tyle w znaczeniu ceny rynkowej, ile sumy wartości dodanych. Okazuje się jednak, że kwestia dialogu z klientem i chęć stworzenia przestrzeni przyjaznej do życia była już stosowana przez niektórych na polskim rynku nieruchomości przed pandemią. Deweloperzy, którzy od lat wdrażali podobne praktyki zyskali miano marki pierwszego wyboru. Pandemia z kolei przyniosła potwierdzenie, że to właściwy kierunek działań i wzór do naśladowania nie tylko w obliczu potencjalnych lockdownów, ale i innych niespodzianek, jakie przyniesie przyszłość. Wiedza jakiej dostarczyły wyniki badań oraz wnikliwa analiza zebranych informacji pozwolą branży mieszkaniowej rozpocząć nowy 2022 rok z perspektywą wielu udanych realizacji.