Rynek mieszkaniowy w Warszawie ze spadkiem sprzedaży mieszkań i kolejnymi wzrostami cen

Rynek mieszkaniowy w Warszawie z malejącym popytem

Rynek mieszkaniowy nie pozostaje obojętny na zmiany stóp procentowych. Wpływają one na zdolność kredytową i na wysokość rat. Polacy ostrożniej podchodzą do decyzji o zakupie mieszkania. Nic więc dziwnego, że inwestorzy mieszkaniowi zanotowali gorsze wyniki sprzedażowe. Taka sytuacja ma jednak swoje plusy. Warszawskim deweloperom udało się ustabilizować wielkość oferty. W ujęciu kwartalnym, podaż z całej Warszawy zmieniła się bowiem tylko o (-1%) i w IV kw. 2021 r. oscylowała na poziomie zbliżonym do 13 tys. nowych lokali.

Spadek liczby dostępnych inwestycji na rynek mieszkaniowy w Warszawie

Pod koniec 2021 roku liczba nowych projektów w Warszawie wynosiła 253. Oznacza to trzymiesięczny spadek o jedenaście inwestycji – będący m.in. konsekwencją zamykania mocno wyprzedanych projektów. Największe zmiany dotyczyły Mokotowa oraz Pragi-Północ (spadek o 6 inwestycji), a także Białołęki (spadek z 57 do 54 projektów).

Warto także zwrócić uwagę na podaż stołecznych mieszkań z poszczególnych dzielnic. W ubiegłym kwartale ciekawa sytuacja miała miejsce na terenie Ursynowa. Nastąpił tu niemal czterokrotny wzrost podaży nowych lokali. Ursynów ze względu na swoje położenie to dobra alternatywa dla osób, które chciałyby kupić mieszkanie na Mokotowie, ale nie mogą sobie na to pozwolić ze względu na wzrost cen metrażu.

Liderem podaży jest wciąż Białołęka – ta dzielnica miała pod koniec ubiegłego roku do zaoferowania 2 553 lokale. Najgorzej pod względem podaży wyglądał Żoliborz i Ochota.

Sytuacja gospodarcza powoli odbija się na rynku mieszkaniowym

W porównaniu do III kw. 2021 r. sprzedaż nowych mieszkań spadła w trzech ostatnich miesiącach roku o kolejne 9%. Równocześnie stołeczni deweloperzy wprowadzili do oferty o 12% mniej lokali niż w okresie lipiec - wrzesień 2021 r. Jak mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

–  Można oczekiwać, że gorsza koniunktura sprzedażowa będzie widoczna również przez cały 2022 rok. W tym kontekście warto nadmienić, że banki dopiero w pierwszym kwartale bieżącego roku całkowicie uwzględnią skutki ubiegłorocznych podwyżek stóp procentowych NBP.

W całej drugiej połowie ubiegłego roku najwięcej lokali sprzedało się na Białołęce (1 448), Ursusie (1 215) i Mokotowie (823). Najmniej transakcji sprzedaży miało miejsce na Wesołej (19), Żoliborzu (27) i Ochocie (31). Łącznie z rynku ubyło 7 419 mieszkań.

Wzrost cen na warszawskim rynku nieruchomości zwalnia

Ostatnie tygodnie 2021 roku przyniosły spowolnienie wzrostu cen stołecznych lokali. Mimo to, koszt 1 mkw. nowego warszawskiego mieszkania wzrósł w IV kw. 2021 r. o 4,6% i przekroczył barierę 12 000 zł/mkw.

W ubiegłym kwartale tylko dwie stołeczne dzielnice cechowały się ujemną dynamiką cen. Na Rembertowie średnia cena za mkw. spadła o minimalne 0,2%. Na Targówku spadek był jeszcze mniejszy – 0,1%. Najbardziej podrożał metraż na Ochocie (+22,6%), Śródmieściu (+17,5%) i Ursynowie (+16,7%).

Ciekawa sytuacja miała miejsce na Wawrze, który jeszcze do niedawna był jedyną stołeczną dzielnicą ze średnią stawką poniżej 8 000 zł/mkw. Pod koniec 2021 r. nowe „M” z Wawra kosztowało już średnio niemal 8 700 zł/mkw.

– Taka sytuacja może dodatkowo przyspieszyć proces, który jest już widoczny w danych GUS. Mowa o częstszej budowie lokali deweloperskich pod Warszawą - ocenia Andrzej Prajsnar

Najdroższe nowe mieszkania w IV kw. 2021 roku znajdowały się na Śródmieściu – 26 998 zł/mkw., Woli – 18 552 zł/mkw., Ochocie – 17 160 zł/mkw., Żoliborzu – 16 416 zł/mkw. i Mokotowie – 15 543 zł/mkw. Najtaniej było na Wawrze – 8 667 zł/mkw., Białołęce – 8 964 zł/mkw. i Rembertowie – 9 473 zł/mkw.

W najbliższych miesiącach można oczekiwać wzrostu aktywności inwestorów na obrzeżach Warszawy. Koniec roku przyniósł pogorszenie relacji między poziomem stołecznych wynagrodzeń i cenami metrażu. Mimo inflacyjnej presji płacowej, trudno oczekiwać, że w najbliższym czasie dostępność metrażu na warszawskim rynku pierwotnym wzrośnie.

Kupujący będą więc szukać tańszych opcji i rozglądać się za mieszkaniami na obrzeżach miasta lub poza jego granicami. Sytuacji nie polepsza fakt, że rosną ceny prądu i koszty robocizny. Wykonawcy budowlani będą waloryzować swoje stawki, a to dodatkowo podniesie ceny mieszkań.

Podmiejskie powiaty zyskają zatem na atrakcyjności. Szczególnie interesujące wydają się obszary z dobrym połączeniem drogowym i kolejowym do stolicy. Niedawne ukończenie Południowej Obwodnicy Warszawy daje deweloperom nowe możliwości w zakresie planowania podwarszawskich inwestycji. Rozbudowa sieci dróg i poszerzanie infrastruktury to dobre informacje dla inwestorów. Wszyscy zdają sobie sprawę z kurczącej się bazy stołecznych gruntów. Siłą rzeczy trzeba będzie budować więcej poza granicami miasta.