REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym

Paulina Karpińska, Redaktor
Z Grupą Infor PL zwązana od grudnia 2021 roku. Pełni w niej funkcję redaktora prowadzącego serwis Nieruchomości oraz współprowadzącego serwisy Prawo i Biznes.
Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Pierwotny rynek nieruchomości wszedł w nowy rok z wyjątkowo niską ofertą podaży na 6 największych rynkach w Polsce, z wyraźnym spadkiem chęci przyszłego zakupu mieszkań na własne potrzeby, z nieustannie rosnącymi cenami za m2, zwłaszcza na rynku warszawskim oraz rosnącą ich nierównowagą względem dochodów – wynika z konferencji prasowej zorganizowanej przez JLL, jednej z największych międzynarodowych firm doradczych. Mimo to występuje wiele czynników, które przemawiają za dalszych wzrostem cen, a nie ich spadkami.

Pierwotny rynek nieruchomości  - kto kupił najwięcej mieszkań w  2021 r.

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań na pierwotnym rynku nieruchomości osiągnęła w 2021 r. drugi wynik w historii. Kupujący indywidualni, z wyłączeniem inwestorów kupujących pod najem instytucjonalny, kupili 69 tys. mieszkań – wynika z opublikowanego przez JJJ podsumowania sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym na 6 największych rynkach w Polsce (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi). Rekordowa sprzedaż miała miejsce w 2017 r.

Należy jednak mieć na uwadze, że klienci indywidualni, to również Ci, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem prywatny, czy też w celach spekulacyjnych. Jest to istotne, bowiem po bliższym przyjrzeniu się tej grupie okazuje się, że to wcale nie kupujący mieszkania na cele mieszkaniowe w niej dominowali.

- Udział w popycie nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był w minionym roku najprawdopodobniej najniższy od wielu lat. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie przede wszystkim zaspakajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i swojej rodziny, stał się w niemal równym stopniu alternatywą dla innych lokat kapitału, funduszem emerytalnym, a nawet miejscem hazardu – ocenia Kazimierz Kirejczyk, główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL.

Nierównowaga popytu i sprzedaży na pierwotnym rynku nieruchomości

Duże zainteresowanie zakupem mieszkań z pierwszej ręki spowodowało znaczące wykruszenie się oferty.  Deweloperzy nie nadążali w 2021 r. z jej odtworzeniem, co spowodowało znaczną różnicę pomiędzy liczbą mieszkań sprzedanych, a liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Zjawisko to charakteryzowało przede wszystkim I półrocze minionego roku. W II zaś, jak wynika z obserwacji rynku JLL, popyt zmalał i te relacje w poszczególnych miesiącach zaczęły być do siebie zbliżone. Luka jednak pozostała. Na koniec grudnia 2021 r. łączna oferta deweloperów była niższa o 22 proc. r/r. Różnica wyniosła 11 tys. lokali.

-  Od 2007 r. nie wystąpiła tak skrajna nierównowaga pomiędzy szybko rosnącym, zdeterminowanym na dokonanie zakupu popytem, a z trudem nadążającą podażą – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.

Relacja popytu i podaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2021 r.

Relacja popytu i podaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2021 r. / JLL

 W jego ocenie przyczyn było wiele.

- Najważniejszym czynnikiem była wywołana pandemią reakcja rządu i banku centralnego, które, podobnie jak w innych krajach, dosypały na rynek pieniędzy, aby ochronić społeczeństwa i gospodarki przed głębokim kryzysem. Równolegle pojawiły się czynniki zwiększające popyt. Z jednej strony w pełni racjonalna chęć poprawy warunków mieszkaniowych wobec utrwalenia się modelu pracy zdalnej lub hybrydowej, a z drugiej irracjonalna potrzeba zrekompensowania sobie, poprzez zakup lepszego mieszkania, poczucia utraty bezpieczeństwa wywołanego pandemią – wylicza Kirejczyk.

Dodaje również, że ogromny wpływ na zmniejszenie oferty mieszkań miała chęć ochrony oszczędności Polaków przed utratą wartości pieniądza spowodowaną inflacją.

- Podaż natomiast została zahamowana spowolnieniem pracy administracji samorządowej, zdestabilizowana skokowymi podwyżkami cen kluczowych materiałów budowlanych i ograniczona brakiem dostępu do terenów inwestycyjnych. Jednym zdaniem, z powodu pandemii popyt stał się w 2021 r. wyraźnie większy, zaś dostępna podaż mniejsza niż byłyby wówczas, gdyby pandemii nie było – podsumowuje sytuację główny analityk rynku nieruchomości JLL.

Na koniec grudnia 2021 r. w ofercie deweloperów znajdowało się 37,4 tys. mieszkań. Taki poziom dostępnych mieszkań miał miejsce ostatnio w 2010 r.

Rekordowe wzrosty cen na pierwotnym rynku nieruchomości w 2021 r.

Powyższe czynniki przełożyły się dynamiczny wzrost cen mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. W skali roku najwyższe zmiany wartości nastąpiły na rynku warszawskim, na którym uległy podwyżce aż o 33 proc. w IV kw. 2021 r., w porównaniu z IV kw. 2020 r. Najniższy, bagatela 12 proc. wynik na plusie r/r osiągnął Wrocław – wynika z danych JLL.

W skali IV kw. 2021 r., względem III kw. 2020 r., największy wzrost średnich cen mieszkań odnotowano w Warszawie (o 15%). Wyraźnie mniejszy był on w Łodzi (5%) i Trójmieście (3%). W pozostałych trzech miastach ceny były niższe niż w III kw. 2021 r.: o 9% we Wrocławiu, 7% w Poznaniu i 6% w Krakowie.

Skąd zatem wynika taka różnica cen mieszkań nowo wprowadzonych? „Duże kwartalne fluktuacje cen nowo wprowadzonych do sprzedaży lokali są częste i wynikają ze zmiennej charakterystyki pul wprowadzanych w poszczególnych kwartałach inwestycji.” – wyjaśniają autorzy raportu.

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec 2021 r. w ciągu trzech ostatnich miesięcy najbardziej urosły w Warszawie – o 6%, i w Łodzi – o 5%.  Najmniej zaś we Wrocławiu (1%). W pozostałych miastach kwartalny wzrost wyniósł ok. 3%

Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym / JLL

Wysoka aktywność kupujących mieszkania  i deweloperów na rynkach regionalnych

Brak podaży na największych 6 rynkach nieruchomości wyraźnie spowodował wzrost zakupów mieszkań na tych mniejszych.  

- Jeszcze w 2017 r. w 6 największych aglomeracjach powstawało 60% wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za ok. 70% produkcji deweloperskiej w kraju. Nasze analizy pokazują, że za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców – zaznacza Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. 

W największych aglomeracjach również nastąpił przepływ popytu. Na znaczeniu zyskało Trójmiasto, Poznań i Łódź, w której roczna sprzedaż w 2021 r. była najwyższa w całej historii miasta. Zdaniem autorów raportu na to zjawisko wpłynął zgromadzony przez deweloperów bank ziemi z wydanymi pozwoleniami na budowę w tych miejscach.

Spadków cen od deweloperów nie widać na horyzoncie

Autorzy raportu nie spodziewają się jednak wyraźnych przecen mieszkań z pierwotnego rynku nieruchomości. W ich ocenie przemawia za tym m.in. bardzo duży poziom przedsprzedaży mieszkań w projektach, które zostaną zakończone do końca 2023 r.,

- W mediach pojawiają się pierwsze opinie o możliwych spadkach cen. Trudno jednak znaleźć racjonalne uzasadnienie dla takich prognoz – komentuje Kazimierz Kirejczyk.

W jego ocenie argumentem, który przemawia za brakiem przecen jest również mała oferta na rynku deweloperskim w Warszawie i we Wrocławiu, co spowoduje raczej zrównanie się relacji popytu do podaży, a nie obniżkę cen.

REKLAMA

- Trzecim powodem są koszty realizacji: nadal rosnące koszty budowy, wysokie ceny gruntów, a także dwa nowe w tym roku składniki, czyli koszty finansowania rosnące tym szybciej, im wolniej idzie sprzedaż oraz umiarkowana, ale realnie podnosząca ceny składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wylicza główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL

Do tego, jak podkreśla Kirejczyk, trzeba dodać głęboko uzasadnione przekonanie, że polityka ochrony klimatu musi nieuchronnie oznaczać dalszy wzrost cen energochłonnych materiałów i technologii związanych z budowaniem w naszych warunkach klimatycznych.

Kolejnym argumentem, który przedstawia analityk jest głęboka niewiara deweloperów w istotną poprawę dostępności nowych terenów inwestycyjnych w największych miastach.

- W skali lokalnej zjawisko przerzucania kosztów infrastruktury drogowej i społecznej na nowe inwestycje staje się coraz częstsze. I choć można się spodziewać zmniejszenia obecnych marż deweloperów to trudno oczekiwać, aby wzrost kosztów nie przekładał się na wyższe ceny – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.

Podkreśla jednak, że jest wiele czynników, m.in. przebieg 5. fali pandemii, który może wpłynąć na rynek nieruchomości, w zależności od jej przebiegu i wpływu na gospodarkę.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • polska się wyludnia
    2022-01-27 20:59:56
    1. Mieszkań jest więcej niż gospodarstw domowych. 2. Polska się wyludnia - tysiące mieszkań po zmarłych trafią na rynek. 3. Wzrost rat kredytów - tysiące mieszkań po przekredytowanych trafią na rynek. 4. Obligacje 4- i 10-letnie z oporcentowaniem w drugim i kolejnych latach grubo powyżej 5%. 5. Dochody z najmu - przy zakupie za gotówkę i 12-miesiecznym obłożeniu max 4-5% 6. I jeszcze d tego 900.000 lokali w budowie. 7. etc.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kto przesunął budowę domu lub duży remont na wiosnę 2024 roku, ten sporo zyskał. Ceny materiałów budowlanych z dużą obniżką

Piąty miesiąc z rzędu na rynku materiałów budowlanych ceny idą w dół. Jak twierdzą eksperci, nie jest to jednak trwały trend, ale dłuższa korekta. Spowodowało ją wcześniejsze wywindowanie cen na poziomy nie do przyjęcia przez rynek. Gdy korekta się skończy, wróci zapewne stabilizacja z nieznaczną tendencją zwyżkową.

 

Podatek od wynajmu prywatnego w 2024 roku. Co się zmienia? Będą zmiany w 2025 roku?

Rok 2024 nie przyniósł istotnych zmian w zakresie opodatkowania czynszów. Podatek przychodowy od wpływów z wynajmu na razie będzie naliczany tak samo jak w zeszłym roku. Trzeba wiedzieć, że duże zmiany nastąpiły właśnie w poprzednim roku. Wtedy wprowadzono zakaz rozliczania amortyzacji lokali mieszkalnych i ograniczono sposób rozliczeń w najmie prywatnym tylko do ryczałtu ewidencjonowanego. Analizując podatek od najmu w 2024 roku, nie można zapominać o wzroście podatku od nieruchomości. Zmieniła się bowiem zarówno stawka „mieszkaniowa”, jak i komercyjna. Ostatnio wiele mówi się o podatku katastralnym od wynajmowanych mieszkań, ale na razie wprowadzenie takiej daniny jest mało prawdopodobne.

Jak dobrze mieć sąsiada! Psycholog: Dobre relacje sąsiedzkie zwiększają zadowolenie z życia; warto o nie zadbać

Relacje z sąsiadami mają istotny wpływ na nasze zadowolenie z życia na osiedlu mieszkaniowym. Jak wynika z badania CBOS, przeprowadzonego we wrześniu 2023 roku na zlecenie Skanska Residential Development Poland (na próbie 1075 osób zamieszkujących osiedla w miastach powyżej 200 000 mieszkańców), prawie ¾ ankietowanych, którzy zadeklarowali, że utrzymują bliskie, przyjacielskie kontakty z sąsiadami, wypowiedziało się pozytywnie o swoim miejscu zamieszkania. Poziom zadowolenia spada wraz ze wzrostem obojętności wobec innych mieszkańców. Jakie są zatem stosunki sąsiedzkie na polskich osiedlach, dlaczego warto o nie dbać i co pomaga w zacieśnianiu więzi społecznych?

Trzy razy więcej Polaków przed trzydziestką kupuje własne mieszkanie – sprawił to Bezpieczny Kredyt 2%

Analitycy komentujący transakcje na rynku mieszkaniowym zauważyli, że pod koniec roku co piąte mieszkanie kupowała osoba w wieku poniżej trzydziestu lat. Pod koniec 2022 roku – tylko co dwunasta. To efekt  większej dostępności kredytów hipotecznych dla najmłodszych klientów, który nie jest możliwy bez takiego wsparcia ze środków publicznych jak program bezpieczny Kredyt 2%.

REKLAMA

Na odbiór gotowego mieszkania od dewelopera trzeba czekać około dwóch lat

Ile trwa wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań? Czy widać różnicę w czasie od pandemii? Czy w większych miastach czas oczekiwania jest dłuższy? Jak to wpływa na podaż mieszkań? 

Dramatycznie mało nowych mieszkań trafiło do sprzedaży w styczniu 2024 roku. Deweloperzy nie chcą przyspieszenia w budownictwie?

Oceniając właśnie udostępnione przez Główny Urząd Statystyczny dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego można wpaść w panikę. Do oferty deweloperów trafiło aż 25 procent mniej mieszkań niż w styczniu 2023, który przecież rekordowy pod tym względem nie był. Co się dzieje?

Zakwaterowanie imigrantów zarobkowych – rynek kwater pracowniczych staje się coraz bardziej interesujący

Miejsce zakwaterowania powinno dawać imigrantom zarobkowym poczucie bezpieczeństwa i stabilności w obcym kraju. W Polsce prawie połowa z nich korzysta z zakwaterowania zapewnianego przez pracodawców. Większość deklaruje, że wieloosobowe kwatery pracownicze to dla nich tymczasowe rozwiązanie i chcą je zamienić na pokoje jedno- lub dwuosobowe.

Mieszkanie na Start – nowy program rządowego wsparcia ułatwi zakup mieszkania osobom samotnym – singlom?

Wiadomo, że o przyznaniu lub nie kredytu hipotecznego przez bank decyduje przede wszystkim odpowiednia zdolność kredytowa. Stereotypowo tę powinna mieć większą para aplikująca o pożyczkę niż osoba samotna, ale czy tak jest zawsze? Nie zmienia to faktu, iż osobom samotnym chcącym mieć na własność mieszkanie trudniej było skorzystać ze wsparcia w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 procent. A jak będzie w drugiej połowie 2024 roku gdy zostanie udostępniona nowa forma rządowego wsparcia – Mieszkanie na Start?

REKLAMA

Nadchodzi lepsza koniunktura gospodarcza. Jak przełoży się na branżę budowlaną?

Gospodarka w Polce wchodzi właśnie w fazę ożywienia. Czy lepsza koniunktura gospodarcze przełoży się na poprawę sytuacji w branży budowlanej?

Nieruchomość w Dominikanie kosztuje co najmniej połowę mniej niż w Jastarni czy Karpaczu

Kilkanaście lat temu wiele osób mogło jedynie pomarzyć o nieruchomości za granicą. Dziś, przy tak wysokich cenach mieszkań w Polsce, coraz więcej rodaków decyduje się na zainwestowanie w nieruchomość w innym kraju. O inwestycjach w domy pod palmami opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

REKLAMA