Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym

Pierwotny rynek nieruchomości  - kto kupił najwięcej mieszkań w  2021 r.

Sprzedaż mieszkań na pierwotnym rynku nieruchomości osiągnęła w 2021 r. drugi wynik w historii. Kupujący indywidualni, z wyłączeniem inwestorów kupujących pod najem instytucjonalny, kupili 69 tys. mieszkań – wynika z opublikowanego przez JJJ podsumowania sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym na 6 największych rynkach w Polsce (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi). Rekordowa sprzedaż miała miejsce w 2017 r.

Należy jednak mieć na uwadze, że klienci indywidualni, to również Ci, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem prywatny, czy też w celach spekulacyjnych. Jest to istotne, bowiem po bliższym przyjrzeniu się tej grupie okazuje się, że to wcale nie kupujący mieszkania na cele mieszkaniowe w niej dominowali.

- Udział w popycie nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był w minionym roku najprawdopodobniej najniższy od wielu lat. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie przede wszystkim zaspakajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i swojej rodziny, stał się w niemal równym stopniu alternatywą dla innych lokat kapitału, funduszem emerytalnym, a nawet miejscem hazardu – ocenia Kazimierz Kirejczyk, główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL.

Nierównowaga popytu i sprzedaży na pierwotnym rynku nieruchomości

Duże zainteresowanie zakupem mieszkań z pierwszej ręki spowodowało znaczące wykruszenie się oferty.  Deweloperzy nie nadążali w 2021 r. z jej odtworzeniem, co spowodowało znaczną różnicę pomiędzy liczbą mieszkań sprzedanych, a liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Zjawisko to charakteryzowało przede wszystkim I półrocze minionego roku. W II zaś, jak wynika z obserwacji rynku JLL, popyt zmalał i te relacje w poszczególnych miesiącach zaczęły być do siebie zbliżone. Luka jednak pozostała. Na koniec grudnia 2021 r. łączna oferta deweloperów była niższa o 22 proc. r/r. Różnica wyniosła 11 tys. lokali.

-  Od 2007 r. nie wystąpiła tak skrajna nierównowaga pomiędzy szybko rosnącym, zdeterminowanym na dokonanie zakupu popytem, a z trudem nadążającą podażą – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.

 W jego ocenie przyczyn było wiele.

- Najważniejszym czynnikiem była wywołana pandemią reakcja rządu i banku centralnego, które, podobnie jak w innych krajach, dosypały na rynek pieniędzy, aby ochronić społeczeństwa i gospodarki przed głębokim kryzysem. Równolegle pojawiły się czynniki zwiększające popyt. Z jednej strony w pełni racjonalna chęć poprawy warunków mieszkaniowych wobec utrwalenia się modelu pracy zdalnej lub hybrydowej, a z drugiej irracjonalna potrzeba zrekompensowania sobie, poprzez zakup lepszego mieszkania, poczucia utraty bezpieczeństwa wywołanego pandemią – wylicza Kirejczyk.

Dodaje również, że ogromny wpływ na zmniejszenie oferty mieszkań miała chęć ochrony oszczędności Polaków przed utratą wartości pieniądza spowodowaną inflacją.

- Podaż natomiast została zahamowana spowolnieniem pracy administracji samorządowej, zdestabilizowana skokowymi podwyżkami cen kluczowych materiałów budowlanych i ograniczona brakiem dostępu do terenów inwestycyjnych. Jednym zdaniem, z powodu pandemii popyt stał się w 2021 r. wyraźnie większy, zaś dostępna podaż mniejsza niż byłyby wówczas, gdyby pandemii nie było – podsumowuje sytuację główny analityk rynku nieruchomości JLL.

Na koniec grudnia 2021 r. w ofercie deweloperów znajdowało się 37,4 tys. mieszkań. Taki poziom dostępnych mieszkań miał miejsce ostatnio w 2010 r.

Rekordowe wzrosty cen na pierwotnym rynku nieruchomości w 2021 r.

Powyższe czynniki przełożyły się dynamiczny wzrost cen mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. W skali roku najwyższe zmiany wartości nastąpiły na rynku warszawskim, na którym uległy podwyżce aż o 33 proc. w IV kw. 2021 r., w porównaniu z IV kw. 2020 r. Najniższy, bagatela 12 proc. wynik na plusie r/r osiągnął Wrocław – wynika z danych JLL.

W skali IV kw. 2021 r., względem III kw. 2020 r., największy wzrost średnich cen mieszkań odnotowano w Warszawie (o 15%). Wyraźnie mniejszy był on w Łodzi (5%) i Trójmieście (3%). W pozostałych trzech miastach ceny były niższe niż w III kw. 2021 r.: o 9% we Wrocławiu, 7% w Poznaniu i 6% w Krakowie.

Skąd zatem wynika taka różnica cen mieszkań nowo wprowadzonych? „Duże kwartalne fluktuacje cen nowo wprowadzonych do sprzedaży lokali są częste i wynikają ze zmiennej charakterystyki pul wprowadzanych w poszczególnych kwartałach inwestycji.” – wyjaśniają autorzy raportu.

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec 2021 r. w ciągu trzech ostatnich miesięcy najbardziej urosły w Warszawie – o 6%, i w Łodzi – o 5%.  Najmniej zaś we Wrocławiu (1%). W pozostałych miastach kwartalny wzrost wyniósł ok. 3%

Wysoka aktywność kupujących mieszkania  i deweloperów na rynkach regionalnych

Brak podaży na największych 6 rynkach nieruchomości wyraźnie spowodował wzrost zakupów mieszkań na tych mniejszych.  

- Jeszcze w 2017 r. w 6 największych aglomeracjach powstawało 60% wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za ok. 70% produkcji deweloperskiej w kraju. Nasze analizy pokazują, że za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców – zaznacza Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. 

W największych aglomeracjach również nastąpił przepływ popytu. Na znaczeniu zyskało Trójmiasto, Poznań i Łódź, w której roczna sprzedaż w 2021 r. była najwyższa w całej historii miasta. Zdaniem autorów raportu na to zjawisko wpłynął zgromadzony przez deweloperów bank ziemi z wydanymi pozwoleniami na budowę w tych miejscach.

Spadków cen od deweloperów nie widać na horyzoncie

Autorzy raportu nie spodziewają się jednak wyraźnych przecen mieszkań z pierwotnego rynku nieruchomości. W ich ocenie przemawia za tym m.in. bardzo duży poziom przedsprzedaży mieszkań w projektach, które zostaną zakończone do końca 2023 r.,

- W mediach pojawiają się pierwsze opinie o możliwych spadkach cen. Trudno jednak znaleźć racjonalne uzasadnienie dla takich prognoz – komentuje Kazimierz Kirejczyk.

W jego ocenie argumentem, który przemawia za brakiem przecen jest również mała oferta na rynku deweloperskim w Warszawie i we Wrocławiu, co spowoduje raczej zrównanie się relacji popytu do podaży, a nie obniżkę cen.

- Trzecim powodem są koszty realizacji: nadal rosnące koszty budowy, wysokie ceny gruntów, a także dwa nowe w tym roku składniki, czyli koszty finansowania rosnące tym szybciej, im wolniej idzie sprzedaż oraz umiarkowana, ale realnie podnosząca ceny składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wylicza główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL

Do tego, jak podkreśla Kirejczyk, trzeba dodać głęboko uzasadnione przekonanie, że polityka ochrony klimatu musi nieuchronnie oznaczać dalszy wzrost cen energochłonnych materiałów i technologii związanych z budowaniem w naszych warunkach klimatycznych.

Kolejnym argumentem, który przedstawia analityk jest głęboka niewiara deweloperów w istotną poprawę dostępności nowych terenów inwestycyjnych w największych miastach.

- W skali lokalnej zjawisko przerzucania kosztów infrastruktury drogowej i społecznej na nowe inwestycje staje się coraz częstsze. I choć można się spodziewać zmniejszenia obecnych marż deweloperów to trudno oczekiwać, aby wzrost kosztów nie przekładał się na wyższe ceny – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.

Podkreśla jednak, że jest wiele czynników, m.in. przebieg 5. fali pandemii, który może wpłynąć na rynek nieruchomości, w zależności od jej przebiegu i wpływu na gospodarkę.