REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paulina Karpińska, Redaktor
Z Grupą Infor PL zwązana od grudnia 2021 roku. Pełni w niej funkcję redaktora prowadzącego serwis Nieruchomości oraz współprowadzącego serwisy Prawo i Biznes.
Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Pierwotny rynek nieruchomości wszedł w nowy rok z wyjątkowo niską ofertą podaży na 6 największych rynkach w Polsce, z wyraźnym spadkiem chęci przyszłego zakupu mieszkań na własne potrzeby, z nieustannie rosnącymi cenami za m2, zwłaszcza na rynku warszawskim oraz rosnącą ich nierównowagą względem dochodów – wynika z konferencji prasowej zorganizowanej przez JLL, jednej z największych międzynarodowych firm doradczych. Mimo to występuje wiele czynników, które przemawiają za dalszych wzrostem cen, a nie ich spadkami.

Pierwotny rynek nieruchomości  - kto kupił najwięcej mieszkań w  2021 r.

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań na pierwotnym rynku nieruchomości osiągnęła w 2021 r. drugi wynik w historii. Kupujący indywidualni, z wyłączeniem inwestorów kupujących pod najem instytucjonalny, kupili 69 tys. mieszkań – wynika z opublikowanego przez JJJ podsumowania sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym na 6 największych rynkach w Polsce (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi). Rekordowa sprzedaż miała miejsce w 2017 r.

Należy jednak mieć na uwadze, że klienci indywidualni, to również Ci, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem prywatny, czy też w celach spekulacyjnych. Jest to istotne, bowiem po bliższym przyjrzeniu się tej grupie okazuje się, że to wcale nie kupujący mieszkania na cele mieszkaniowe w niej dominowali.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- Udział w popycie nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był w minionym roku najprawdopodobniej najniższy od wielu lat. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie przede wszystkim zaspakajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i swojej rodziny, stał się w niemal równym stopniu alternatywą dla innych lokat kapitału, funduszem emerytalnym, a nawet miejscem hazardu – ocenia Kazimierz Kirejczyk, główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL.

Nierównowaga popytu i sprzedaży na pierwotnym rynku nieruchomości

Duże zainteresowanie zakupem mieszkań z pierwszej ręki spowodowało znaczące wykruszenie się oferty.  Deweloperzy nie nadążali w 2021 r. z jej odtworzeniem, co spowodowało znaczną różnicę pomiędzy liczbą mieszkań sprzedanych, a liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Zjawisko to charakteryzowało przede wszystkim I półrocze minionego roku. W II zaś, jak wynika z obserwacji rynku JLL, popyt zmalał i te relacje w poszczególnych miesiącach zaczęły być do siebie zbliżone. Luka jednak pozostała. Na koniec grudnia 2021 r. łączna oferta deweloperów była niższa o 22 proc. r/r. Różnica wyniosła 11 tys. lokali.

-  Od 2007 r. nie wystąpiła tak skrajna nierównowaga pomiędzy szybko rosnącym, zdeterminowanym na dokonanie zakupu popytem, a z trudem nadążającą podażą – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.

Relacja popytu i podaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2021 r. / JLL

 W jego ocenie przyczyn było wiele.

- Najważniejszym czynnikiem była wywołana pandemią reakcja rządu i banku centralnego, które, podobnie jak w innych krajach, dosypały na rynek pieniędzy, aby ochronić społeczeństwa i gospodarki przed głębokim kryzysem. Równolegle pojawiły się czynniki zwiększające popyt. Z jednej strony w pełni racjonalna chęć poprawy warunków mieszkaniowych wobec utrwalenia się modelu pracy zdalnej lub hybrydowej, a z drugiej irracjonalna potrzeba zrekompensowania sobie, poprzez zakup lepszego mieszkania, poczucia utraty bezpieczeństwa wywołanego pandemią – wylicza Kirejczyk.

Dodaje również, że ogromny wpływ na zmniejszenie oferty mieszkań miała chęć ochrony oszczędności Polaków przed utratą wartości pieniądza spowodowaną inflacją.

- Podaż natomiast została zahamowana spowolnieniem pracy administracji samorządowej, zdestabilizowana skokowymi podwyżkami cen kluczowych materiałów budowlanych i ograniczona brakiem dostępu do terenów inwestycyjnych. Jednym zdaniem, z powodu pandemii popyt stał się w 2021 r. wyraźnie większy, zaś dostępna podaż mniejsza niż byłyby wówczas, gdyby pandemii nie było – podsumowuje sytuację główny analityk rynku nieruchomości JLL.

Na koniec grudnia 2021 r. w ofercie deweloperów znajdowało się 37,4 tys. mieszkań. Taki poziom dostępnych mieszkań miał miejsce ostatnio w 2010 r.

Rekordowe wzrosty cen na pierwotnym rynku nieruchomości w 2021 r.

Powyższe czynniki przełożyły się dynamiczny wzrost cen mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. W skali roku najwyższe zmiany wartości nastąpiły na rynku warszawskim, na którym uległy podwyżce aż o 33 proc. w IV kw. 2021 r., w porównaniu z IV kw. 2020 r. Najniższy, bagatela 12 proc. wynik na plusie r/r osiągnął Wrocław – wynika z danych JLL.

W skali IV kw. 2021 r., względem III kw. 2020 r., największy wzrost średnich cen mieszkań odnotowano w Warszawie (o 15%). Wyraźnie mniejszy był on w Łodzi (5%) i Trójmieście (3%). W pozostałych trzech miastach ceny były niższe niż w III kw. 2021 r.: o 9% we Wrocławiu, 7% w Poznaniu i 6% w Krakowie.

Skąd zatem wynika taka różnica cen mieszkań nowo wprowadzonych? „Duże kwartalne fluktuacje cen nowo wprowadzonych do sprzedaży lokali są częste i wynikają ze zmiennej charakterystyki pul wprowadzanych w poszczególnych kwartałach inwestycji.” – wyjaśniają autorzy raportu.

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec 2021 r. w ciągu trzech ostatnich miesięcy najbardziej urosły w Warszawie – o 6%, i w Łodzi – o 5%.  Najmniej zaś we Wrocławiu (1%). W pozostałych miastach kwartalny wzrost wyniósł ok. 3%

Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym / JLL

Wysoka aktywność kupujących mieszkania  i deweloperów na rynkach regionalnych

Brak podaży na największych 6 rynkach nieruchomości wyraźnie spowodował wzrost zakupów mieszkań na tych mniejszych.  

- Jeszcze w 2017 r. w 6 największych aglomeracjach powstawało 60% wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za ok. 70% produkcji deweloperskiej w kraju. Nasze analizy pokazują, że za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców – zaznacza Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. 

W największych aglomeracjach również nastąpił przepływ popytu. Na znaczeniu zyskało Trójmiasto, Poznań i Łódź, w której roczna sprzedaż w 2021 r. była najwyższa w całej historii miasta. Zdaniem autorów raportu na to zjawisko wpłynął zgromadzony przez deweloperów bank ziemi z wydanymi pozwoleniami na budowę w tych miejscach.

Spadków cen od deweloperów nie widać na horyzoncie

Autorzy raportu nie spodziewają się jednak wyraźnych przecen mieszkań z pierwotnego rynku nieruchomości. W ich ocenie przemawia za tym m.in. bardzo duży poziom przedsprzedaży mieszkań w projektach, które zostaną zakończone do końca 2023 r.,

- W mediach pojawiają się pierwsze opinie o możliwych spadkach cen. Trudno jednak znaleźć racjonalne uzasadnienie dla takich prognoz – komentuje Kazimierz Kirejczyk.

W jego ocenie argumentem, który przemawia za brakiem przecen jest również mała oferta na rynku deweloperskim w Warszawie i we Wrocławiu, co spowoduje raczej zrównanie się relacji popytu do podaży, a nie obniżkę cen.

REKLAMA

- Trzecim powodem są koszty realizacji: nadal rosnące koszty budowy, wysokie ceny gruntów, a także dwa nowe w tym roku składniki, czyli koszty finansowania rosnące tym szybciej, im wolniej idzie sprzedaż oraz umiarkowana, ale realnie podnosząca ceny składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wylicza główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL

Do tego, jak podkreśla Kirejczyk, trzeba dodać głęboko uzasadnione przekonanie, że polityka ochrony klimatu musi nieuchronnie oznaczać dalszy wzrost cen energochłonnych materiałów i technologii związanych z budowaniem w naszych warunkach klimatycznych.

Kolejnym argumentem, który przedstawia analityk jest głęboka niewiara deweloperów w istotną poprawę dostępności nowych terenów inwestycyjnych w największych miastach.

- W skali lokalnej zjawisko przerzucania kosztów infrastruktury drogowej i społecznej na nowe inwestycje staje się coraz częstsze. I choć można się spodziewać zmniejszenia obecnych marż deweloperów to trudno oczekiwać, aby wzrost kosztów nie przekładał się na wyższe ceny – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.

Podkreśla jednak, że jest wiele czynników, m.in. przebieg 5. fali pandemii, który może wpłynąć na rynek nieruchomości, w zależności od jej przebiegu i wpływu na gospodarkę.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

REKLAMA

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. [Komunikat GUS]

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 25 sierpnia 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?

Dobra i zła wiara są podstawowymi pojęciami w sprawach o zasiedzenie. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze? Jakie aktualnie obowiązują terminy zasiedzenia?

REKLAMA

Czy użyczenie mieszkania trzeba opodatkować?

W praktyce często zdarza się, iż użyczamy bezpłatnie mieszkanie naszemu rodzeństwu, kuzynom czy znajomym. Jak na te sytuacje patrzy skarbówka? Niuanse umowy użyczenia wyjaśnia Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl.

Budujesz, remontujesz, rozbudowujesz? Sprawdź, czy potrzebujesz ubezpieczenia

Rosnące ceny materiałów i wartość nieruchomości sprawiają, że coraz częściej decydujemy się na ubezpieczenie już na etapie budowy, remontu czy rozbudowy. Dobrze dobrana polisa pozwala zabezpieczyć majątek przed nieprzewidzianymi zdarzeniami i stratami finansowymi.

REKLAMA