Dlaczego warto kupić mieszkanie z księgą wieczystą?

Co to jest księga wieczysta i czemu służy

Zgodnie z Art. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ujmując prościej, jest to zbiór wszystkich czynności prawnych, które miały miejsce w związku z daną nieruchomością, a także jej obecny status. Mogą je posiadać nieruchomości gruntowe, lokale, bądź całe budynki. Dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta, przy czym należy to rozumieć w ten sposób, że w przypadku bloku mieszkalnego, każdy lokal powinien posiadać odrębną księgę wieczystą. Warto pamiętać, że grunt na którym jest wzniesiony często posiada swoją księgę wieczystą. Księgi wieczyste dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu objęte są tymi samymi przepisami.

Dla każdej księgi wieczystej prowadzone są akta, które przechowuje sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości. To w nich znajdują się wszelkie dokumenty i pisma jej dotyczące. Aby dokonać nowego wpisu w księdze wieczystej dokument musi zostać wcześniej poświadczony notarialnie, co ogranicza dowolność w dokonywaniu wpisów.

Co daje księga wieczysta mieszkania

Księga publiczna po pierwsze daje możliwość odtworzenia historii danej nieruchomości. Po drugie pokazuje aktualny stan, co jest istotne zwłaszcza przy chęci zakupu danej nieruchomości, ale przede wszystkim jest objęta rękojmią wiary publicznej. Czym jest rękojmia wiary publicznej?

Zgodnie z Art. 5 Ustawy o księgach wieczystych :

„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.

Rękojmia znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od stanu ujawnionego w księdze wieczystej. Oznacza to, że w przypadku w którym nabędziemy nieruchomość, działając w dobrej wierze, a okaże się, że przykładowo prawo własności do niej należy do innej osoby niż wynikało z księgi wieczystej, prawo będzie po stronie kupującego. Dokonanie zakupu danej nieruchomości będzie skuteczne.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
 

Co zawiera księga wieczysta mieszkania

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1. pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2. drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
3. trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych;
4. czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą mieszkania

Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym EKW. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. System prowadzi Ministerstwo Sprawiedliwości, dlatego też przeglądanie ksiąg wieczystych możliwe jest przez stronę internetową przez nie prowadzone. Adres do internetowego przeglądania ksiąg wieczystych:

https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Osoba która nie ma dostępu do Internetu, może uzyskać możliwość przeglądania treści księgi wieczystej w każdej ekspozyturze Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Znajdują się one przy wydziałach sądów rejonowych, które prowadzą daną księgę wieczystą.

Uzyskany w ten sposób wydruk księgi wieczystej nie ma jednak mocy dokumentu. Aby mu ją nadać, należy złożyć wniosek o odpis z ksiąg wieczystych, wyciąg z ksiąg wieczystych, czy zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej. Jest to czynność odpłatna i również można dokonać ją przez stronę internetową, prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Dokument, w zależności od zadeklarowanej formy, dostaniemy elektronicznie na wskazany adres e_mailowy, bądź pocztą tradycyjną.

Jednak w ten sposób nie uzyskamy dostępu do akt księgi wieczystej w celu np. przejrzenia zawartej w niej dokumentacji. Aby przeglądnąć akta księgi wieczystej należy udać się do sądu rejonowego i złożyć wniosek o wgląd do akt księgi wieczystej. Może tego dokonać osoba mająca interes prawny, np. właściciel, czy też instytucje państwowe upoważnione z mocy ustawy oraz notariusz.

Kto ma dostęp do księgi wieczystej mieszkania

Każdy, kto zna numer księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Jedynym warunkiem przeglądania księgi wieczystej wymaganym przez przepisy jest znajomość pełnego numeru księgi wieczystej.

Jak ustalić status prawny mieszkania bez księgi wieczystej?

Zgodnie z Art. 123 wyżej wymienionej ustawy, dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu, prowadzi się we właściwych sądach rejonowych, do czasu założenia ksiąg, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami. Jednakże złożenie dokumentu dotyczącego hipoteki dopuszczalne jest, gdy przepis szczególny na to zezwala.

Warto wiedzieć, że w przypadku braku księgi wieczystej dla danej nieruchomości, zgodnie z polskim orzecznictwem, nie działa prawo rękojmi ksiąg wieczystych.

Jak założyć księgę wieczystą dla mieszkania?

Aby założyć księgę wieczystą dla danej nieruchomości należy złożyć wniosek o jej założenie wraz z niezbędnymi załącznikami w sądzie rejonowym, wydziale ksiąg wieczystych, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Wniosek należy sporządzić na formularzu KW-ZAL – “Wniosek o założenie księgi wieczystej”. Formularz wniosku można otrzymać bezpośrednio w sądzie, bądź pobrać go ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, pod adresem:

https://arch-bip.ms.gov.pl/Data/Files/_public/bip/kw/formularze/nowe2016/zalacznik--wniosek-o-zalozenie-ksiegi-wieczystej-kw-zal.pdf

Jeśli nabywamy nieruchomość, dla której nie ma prowadzonej księgi wieczystej, w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania notariusz może zawrzeć wniosek o jej założenie. Będzie to czynność dodatkowo odpłatna.

Co powinien zawierać wniosek o założenie księgi wieczystej dla mieszkania?

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku, który zawiera następujące informacje:

1) oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
2) wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,
3) powołanie tytułu własności nieruchomości,
4) wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku (np. orzeczenie sądowe – postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienie o zasiedzeniu lub decyzja administracyjna) oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości (wyrys z mapy ewidencyjnej i wypis z rejestrów gruntów).

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 i 830) w brzmieniu nadanym Ustawą z dnia 24 maja 2013 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013.941 zm. Dz.U.2013.1641),
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U.2013.1407).