Jak opodatkować najem w 2022 roku?

Najem mieszkania w 2022 r. – jak go opodatkować

Polski Ład wprowadza dwie zmiany w opodatkowaniu prywatnego najmu i amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Chodzi o konieczność opodatkowania najmu ryczałtem i likwidację prawa do amortyzacji. Jednak przepisy te będą obowiązywały dopiero od 2023 r. Na jakiej podstawie?

Polecamy: Ryczałt ewidencjonowany

Otóż zgodnie z Art. 71.1 Ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw podatnicy osiągający w 2022 r. przychody osiągnięte z najmu, bądź podnajmu mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r.., jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r.

Analogicznie ma się sytuacja z amortyzacją. Zgodnie z par. 2 Ustawy zmieniającej „Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych […] mogą, nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domy jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej”.  Co istotne, aby skorzystać z tego prawa musiały one stać się własnością przez 1 stycznia 2022 r.

Co to oznacza w praktyce?

Wynajmujący lokale mieszkalne mogą jeszcze w 2022 r.:

• dokonać wyboru formy opodatkowania prywatnego najmu,
• wybrać opodatkowanie najmu prywatnego według skali podatkowej, bądź ryczałtu ewidencyjnego.

Od 1 stycznia 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania prywatnego najmu będzie ryczałt ewidencjonowany.

Opodatkowanie najmu w 2022 r. – ryczałt, czy na zasadach ogólnych?

W roku 2022 dochód z najmu mieszkania poza działalnością gospodarczą (prywatnego) może być opodatkowany podatkiem według skali podatkowej. Możliwy jest również wybór zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów.

1. Rozliczanie kosztów przy najmie opodatkowanym na zasadach ogólnych

Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnik może odliczyć od przychodu wszelkie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością. Są to m.in.:

• czynsz,
• opłaty za telefon, radio, telewizję, Internet,
• odsetki od kredytu,
• odpisy na fundusz remontowy,
• koszty zakupu sprzętu AGD,
• opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem,
• podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki,
• koszty konserwacji i odnowienia,
• ubezpieczenie lokalu.
• wydatki na remont wynajmowanego lokalu (nie więcej niż 10 000 zł w ciągu roku).

Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł).

2. Rozliczanie przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, a także najpopularniejsza wśród wynajmujących mieszkania. Niewątpliwą zaletą jest brak konieczności prowadzenia ewidencji. Dodatkowo zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych.

Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie ma tu więc możliwości odliczania kosztów.

Wyliczając kwotę przychodu należy zwrócić uwagę na zapisy w umowie, bowiem mają one duże znaczenie. Jeśli najemca płaci właścicielowi mieszkania zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne, właściciel ma obowiązek uiścić podatek od całości. Nie ma znaczenia to, że wydatki na media przekazuje do przedsiębiorstw dostarczających usługi. Natomiast jeśli zgodnie z umową najmu najemca płaci wynajmującemu tylko czynsz, a rachunki opłaca we własnym zakresie, wtedy opodatkowaniu podlega tylko przychód z czynszu.

Stawki:

• 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie;
• 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty).

Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem ewidencyjnym

Od 2023 r. ryczałt będzie jedyną forma opodatkowania najmu prywatnego.

Podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu i którzy w 2022 r. wybiorą opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie muszą składać żadnego oświadczenia urzędu skarbowego. O wyborze opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu na 2022 r. będzie świadczyć sam fakt dokonania pierwszej w tym roku podatkowym wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu. Jak to należy rozumieć? Otóż miesięczna zapłata ryczałtu będzie jednoznaczna w wyborem tej formy opodatkowania. Zatem, jeśli zaczęliśmy wynajmować mieszkanie od stycznia 2022 r. i chcemy rozliczać się z fiskusem tą formą opodatkowania wystarczy, że dokonamy płatności do 21 lutego 2022 r. ( 20 lutego przypada w niedzielę, dlatego też termin ten przechodzi na kolejny dzień roboczy).

Podstawa prawna:

1. art. 71 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw
2. art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych