Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

Popyt na rynku mieszkaniowym

Zgodnie z raportem JLL, Polska w pięciu ostatnich latach miała około 52 proc. udziału w sprzedaży mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej. W pierwszym półroczu 2021 roku w Warszawie sprzedano ponad 5000 mieszkań więcej niż w Londynie.

"Rozwoju rynku nie ogranicza popyt. Obserwujemy wzrost tempa wyprzedaży oferty i zainteresowanie nowymi mieszkaniami, zarówno przez osoby poszukujące lokali na własne potrzeby mieszkaniowe, jak i poszukujących alternatyw inwestycyjnych" - powiedziała Iwona Sroka.

"Niskie stopy procentowe, stosunkowo dostępne kredyty hipoteczne, wysoka inflacja, z czym wiąże się naturalna chęć ochrony kapitału, popyt ze strony funduszy inwestujących w nieruchomości, brak planów zagospodarowania przestrzennego w wielu miastach i wydłużone procesy administracyjne, a także ograniczony dostęp do gruntów" - wylicza kolejne przyczyny braku równowagi popytu i podaży.

Deficyt gruntów pod inwestycje mieszkaniowe

Zdaniem Iwony Sroki, właśnie ten ostatni czynnik, czyli deficyt odpowiednich gruntów, to obecnie spore wyzwanie po stronie podażowej.

Jej zdaniem, najszybciej będą rozwijać się deweloperzy, którzy zabezpieczyli wystarczająco duży bank ziemi pod inwestycje oraz którzy potrafią go odbudowywać i rozwijać.

"Murapol ma komfort w tym zakresie, dysponując jednym z największych banków ziemi – na koniec sierpnia spółka zabezpieczyła tzw. aktywny bank ziemi w 15 miastach pod budowę ponad 20 tys. lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej blisko 900 tys. metrów kwadratowych" - powiedziała.

"Nasz model biznesowy jest tak skonstruowany, że jesteśmy obecni zarówno w dużych miastach (Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Wrocław, Łódź), ale jak i w mniejszych ośrodkach, zwłaszcza w naszym mateczniku, czyli w aglomeracji śląskiej, gdzie poza Katowicami jesteśmy też w Tychach, Sosnowcu, Gliwicach. Mapa naszej aktywności biznesowej to aktualnie 16 miast i kilka nowych, które analizujemy" - dodała członek zarządu Murapolu.

Ostatnie raporty rynkowe wskazują, że w mniejszych miastach dynamika cen jest nawet wyższa niż w dużych ośrodkach, zaś procesy administracyjne oraz liczba wydawanych pozwoleń na budowę kształtują się korzystniej miastach.

Ceny mieszkań

"Trudno twierdzić, że ceny mieszkań będą spadały, zważywszy na trudności z dostępem do gruntów i rosnące ceny materiałów budowlanych, ale równocześnie na rynku mamy wspomniany deficyt i dużą konkurencję. Mimo rosnących cen, dostępność mieszkań mierzona jako relacja przeciętnej ceny metra kwadratowego i miesięcznej płacy wciąż wygląda nieźle" - powiedziała.

Na koniec sierpnia Murapol miał 2041 mieszkań sprzedanych na podstawie umów deweloperskich i przedwstępnych. Dla porównania, w całym 2020 roku było to 2720 mieszkań. Przekazanych na koniec sierpnia 2021 roku zostało 1576 mieszkań, a w całym 2020 roku deweloper przekazał klientom klucze do 2922 mieszkań wobec 3124 oddanych w 2019 roku.

Największym popytem cieszą się mieszkania o wielkości między 38 a 52 mkw. Klienci zainteresowani taką ofertą stanowią najszerszą grupę docelową. Taki produkt jest także najbardziej odporny na wahania koniunktury i o największej dostępności kredytowej.

"Można założyć, że jeśli koniunktura gospodarcza się utrzyma, to rynek zachowa obecną dynamikę" - powiedziała Iwona Sroka, pytana o oczekiwania na dalszą część 2021 roku. Sam Murapol nie podaje prognoz sprzedażowych na ten rok, zasłaniając się tym, że prospekt emisyjny spółki procedowany jest obecnie w Komisji Nadzoru Finansowego.

Murapol wszedł też jako deweloper na rynek PRS (Private Rented Sector), czyli najmu instytucjonalnego, poprzez współpracę ze swoim wiodącym akcjonariuszem - grupą Ares.

"Sektor PRS zapewne będzie podążał ścieżką innych krajów z regionu EMEA, gdzie działalność inwestycyjna w tym sektorze znacząco wzrosła w ostatniej dekadzie. Jeśli chodzi o Grupę Murapol, celem naszej współpracy jest wybudowanie z przeznaczeniem na rzecz PRS 6 tys. lokali do 2025 roku. Będziemy budować lokale, które będą potem zarządzane przez platformę prowadzoną przez grupę Ares" - powiedziała Sroka.

Murapol w pierwszej połowie 2021 roku przeznaczył na rzecz platformy Aresa 1,36 tys. mieszkań w budowie. Projekty te są realizowane w Gdyni, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu. Na etapie planowania i przygotowania znajdują się kolejne inwestycje na gruntach objętych umowami przedwstępnymi w Gdańsku, Katowicach i Krakowie, liczące łącznie ponad 1,2 tys. lokali.

Wartość inwestycji w sektorze PRS w Polsce

Z danych firmy Walter Herz wynika, że w 2020 roku wartość inwestycji w sektorze PRS w Polsce wyniosła 250 mln euro. To duży wzrost w porównaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2019 roku, który, jak podaje Walter Herz, miał wartość około 300 mln zł.

Grupa Murapol 30 lipca złożyła prospekt emisyjny do Komisji Nadzoru Finansowego. Spółka nie zdradza szczegółów ewentualnej publicznej oferty akcji ani jej zakładanej daty.

"To dobry moment dla Grupy Murapol, zważywszy na sprawność naszej spółki, ogólnopolską skalę działalności i przejrzystą strukturę operacyjną skoncentrowaną na działalności stricte deweloperskiej, a przy tym trwa korzystna koniunktura rynkowa. Złożyliśmy prospekt w Komisji Nadzoru Finansowego, zaś ostateczna decyzja odnośnie przeprowadzenia oferty publicznej oraz wprowadzenia akcji do obrotu na GPW zapadnie po przejściu procedury zatwierdzenia prospektu, po dyskusji z naszymi akcjonariuszami i doradcami, z uwzględnieniem między innymi warunków rynkowych" - powiedziała Iwona Sroka.

Grupa Murapol to deweloper mieszkaniowy, który przez 20 lat działalności zrealizował 321 budynków obejmujących łącznie 19,5 tys. lokali (wg stanu na koniec sierpnia 2021 roku).

W latach 2018-2020 Murapol sprzedał łącznie 8.606 lokali (na podstawie umów deweloperskich i przedwstępnych) oraz przekazał klientom 8.639 lokali.

Przychody ze sprzedaży lokali wzrosły z 603,1 mln zł w 2018 r. do 836,2 mln zł w 2020 r., co oznacza średnioroczny wzrost (CAGR) na poziomie 17,7 proc. W tym samym okresie nastąpił wzrost marży brutto ze sprzedaży ze 139,1 mln zł w 2018 r. do 217,4 mln zł w 2020 r. (CAGR na poziomie 25,0 proc.).

Na koniec sierpnia 2021 r. w budowie znajdowało się ponad 7 tys. lokali o łącznej powierzchni użytkowej blisko 284 tys. m kw.

Od pierwszego kwartału 2020 r. większościowym akcjonariuszem Murapolu jest AEREF V PL Investment S.a r.l. – spółka należąca do funduszy zarządzanych przez Ares Management Corporation, globalnego menedżera w obszarze inwestycji alternatywnych, specjalizującego się w finansowaniu dłużnym, private equity i nieruchomościach, któremu doradza Griffin Real Estate.

Piotr Rożek (PAP Biznes)