REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Umowa między deweloperem a nabywcą nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione.
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione.
materiały prasowe
Media

REKLAMA

REKLAMA

Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione. Pod tym względem Polska nie spełnia europejskich standardów. Przed nadchodzącymi wyborami partie polityczne chcą zmienić przepisy, aby chronić nabywców nieruchomości.

Na brak w polskim ustawodawstwie regulacji stosunku prawnego między deweloperem a kupującym od niego mieszkanie zwrócił uwagę rok temu Trybunał Konstytucyjny.

REKLAMA

– Profesjonalna firma deweloperska ma mocniejszą pozycję na rynku niż przeciętna osoba fizyczna. Oczywista jest więc potrzeba ustawowego uregulowania tej kwestii, co w Polsce jeszcze nie nastąpiło, a w większości krajów Unii jest już standardem – zauważa Damian Milibrand, prezes Home Broker.

Trzecie czytanie projektu ustawy, która ma ten stan zmienić, planowane jest w sejmie na najbliższym posiedzeniu (18 i 19 sierpnia). Możliwe więc, że droga legislacyjna zostanie zakończona przed kolejną kadencją parlamentu.

Zobacz także: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Upadłość dewelopera a umowa

REKLAMA

Dlaczego jest to aż takie ważne? Aż dwie osoby na trzy kupują od dewelopera mieszkanie, które nie zostało jeszcze oddane do użytkowania – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Skłania ich do tego niższa cena i większy wybór lokali w puli dostępnych do sprzedaży. Teoretycznie, osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W obecnym stanie prawnym nie są dostatecznie chronione przed upadłością dewelopera. Gdy z deweloperem mają bowiem podpisaną jedynie umowę zwykłą (a nie notarialną), a ponadto nie podpisali jeszcze umowy finalnej, to nie mają prawa własności do nieruchomości. Ta wraz z całym majątkiem dewelopera trafia do masy upadłościowej. Po jej spieniężeniu pieniądze idą na przykład na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostają w ogonie tej kolejki. W lepszej sytuacji są osoby, które umowę przedwstępną podpisały w formie aktu notarialnego. Gdy ich roszczenie będzie wykazane w księdze wieczystej, nieruchomości będą miały bardziej uprzywilejowane miejsce w kolejce do pieniędzy z jej sprzedaży.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Podpisując  z deweloperem umowę, warto zastanowić się nad formą aktu notarialnego – na co od dawna zwraca uwagę Home Broker. Ogranicza się w ten sposób ryzyko nabycia mieszkania na rynku pierwotnym, o którym nie można zapominać , nawet biorąc pod uwagę incydentalne upadłości firm budujących mieszkania.

Zobacz także: Kiedy deweloper może zarządzać budynkiem?

„System płatności” za mieszkanie od dewelopera

REKLAMA

Rosnąca świadomość nabywców oraz konkurencja między deweloperami spowodowała, że na rynku pojawiły się rozwiązania ograniczające ryzyko nabywania nowych lokali. Jednym z nich jest tzw. „system płatności”. Polega ona na tym, że przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”. Zdarzają się też inne jego warianty na przykład: 20/80, czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga pozostałą część jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy.

– Takie rozwiązanie, choć bywa droższe, daje nabywcy możliwość zapłaty większości należności za mieszkanie dopiero gdy ono faktycznie istnieje  – tłumaczy Damian Milibrand, prezes Home Broker.


Rachunki powiernicze

Niestety powyższe rozwiązanie wciąż pozostaje na rynku rzadkością

– Można szacować, że ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania – zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker.

System 10/90 jest rozwiązaniem korzystnym dla kupujących. Przy umowie przedwstępnej nie muszą uruchamiać całego kredytu, którego raty przez kilkanaście miesięcy budowy obciążałyby domowy budżet.

Innym rozwiązaniem, które zabezpiecza nabywcę, są rachunki powiernicze. Są one jednak jeszcze mniej popularne niż systemy 10/90 i im podobne. Na szczególną uwagę zasługuje jednak rachunek powierniczy zamknięty. Trafiające na niego wpłaty klientów zostaną przekazane deweloperowi dopiero, gdy ten zakończy całą inwestycję i przeniesie prawa do lokali. Korzystając z takiej ochrony, trzeba jednak liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Na przykład firma Budimex Nieruchomości oferuje zarówno system 10/90, jak i zamknięty rachunek powierniczy. Zwyżka cen w zależności od wyboru opcji wynosi od 4 do 8%. Dla części nabywców, w obliczu ryzyka utraty wszystkich wpłaconych kwot, wydaje się to jednak kosztem niewygórowanym.

Zobacz także: Czy mniejszy deweloper daje większe możliwości?

Ubezpieczenie lub gwarancja bankowa

Pewnie też dlatego rachunki powiernicze znajdują się w kanonie propozycji polityków, którzy chcą kwestię umowy deweloperskiej uregulować ustawowo. Pozostaje jednak obawa o jakość debaty i stanowionego prawa w obliczu zbliżających się wyborów.

Jedną z partii, która podjęła tę tematykę jest PO. Jej propozycję proceduje obecnie parlament. Zgodnie z projektem partii rządzącej, deweloper będzie musiał zapewnić nabywcom możliwość skorzystania z rachunku powierniczego zamkniętego lub otwartego. Jednak w przypadku tego drugiego niezbędne będzie wykupienie ubezpieczenia lub uzyskanie gwarancji bankowej, która będzie będzie nabywców. Teoretycznie, koszty tego rozwiązania powinien ponieść deweloper, ale bez wątpienia będą one miały wpływ na ceny ofertowe mieszkań.

Informacje o deweloperze

Partia ta proponuje także, żeby deweloperzy udzielali nabywcom szeroką informację o swojej inwestycji w formie prospektu. Zgodnie z założeniem, dokument ten powinien zawierać kompletną i wyczerpującą informację o projekcie, z którego nabywca powinien dowiedzieć się nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu 1 km od danej inwestycji, jakie projekty deweloper prowadził. Zgodnie z projektem ustawy, nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem architektoniczno-budowlanym. Opracowanie to, z racji swojej dokładności, posiada znaczną objętość.


Umowa w formie aktu notarialnego

Projekt ustawy wprowadza także wymóg podpisania umowy w formie aktu notarialnego, z którego roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą działki należącej do dewelopera. Ustawa implementuje także zalecenia wynikające z listy klauzul niedozwolonych, publikowanych przez UOKiK. W efekcie deweloper i nabywca mieliby równe prawa i obowiązki wynikające z umowy, co w obecnym stanie prawnym nie jest zagwarantowane.

Upadłość dewelopera

Prawdziwą rewolucją byłaby jednak zmiana schematu postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Zgodnie z propozycją partii rządzącej, inwestycja takiej firmy miałaby zostać wyłączona z masy upadłościowej. Nabywcy będą w takim przypadku mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.

Zobacz także: Jak stworzyć bezpieczną umowę przedwstępną z deweloperem?

Zmiany w zakresie rachunków powierniczych mogą wprowadzić nieścisłości

Przepisy zakładają, że nowe wymogi w zakresie rachunków powierniczych stosowane będą jedynie wobec projektów rozpoczętych przez deweloperów po dniu wejścia w życie ustawy. W efekcie, na rynku dostępne byłyby projekty o różnym poziomie zabezpieczenia kupujących. Szczególnie wysokie ryzyko dotyczyłoby tych inwestycji, które znajdowałyby się na wczesnym etapie zaawansowania robót budowlanych. Wprowadzenie w życie ustawy w tym kształcie mogłoby negatywnie odbić się na kondycji firm posiadających nieukończone projekty. Trudniej byłoby znaleźć na nie nabywców aż do momentu oddania lokali do użytkowania. Z drugiej jednak strony, atutem tego typu projektów pozostałaby cena. Deweloperzy nie musieliby bowiem ponosić kosztów rachunków powierniczych, ubezpieczeń, gwarancji lub prospektów informacyjnych.

Umowa między deweloperem a nabywcą – propozycja PiS-u

Propozycja PO, procedowania obecnie przez sejm, nie jest jednak jedyną. Podobny projekt przygotowany został przez PiS. W wielu aspektach oba byty legislacyjne są ze sobą zbieżne. Zgodnie z projektami, umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą powinna nadawać im równe prawa i obowiązki . Powinna także być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie podjęty został również przypadek upadku firmy. Mieszkania nie trafiałaby do masy upadłościowej, a syndyk zobowiązany byłby do kontynuowania budowy. Prawo i Sprawiedliwość chciało ponadto, aby Minister Infrastruktury poddał baczniejszej kontroli rynek deweloperski, co miałoby opierać się o wydawanie zezwoleń na prowadzenie tego typu działalności. Jednak nadmierna reglamentacja mogłaby negatywnie wpłynąć na rozwój konkurencji na i tak ryzykownym i kapitałochłonnym rynku deweloperskim.

Zobacz także: Umowa otwarta zawarta z agencją nieruchomości

Co to jest jest rachunek powierniczy zamknięty?

Rachunek powierniczy zamknięty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców.

Co to jes rachunek powierniczy otwarty?

Rachunek powierniczy otwarty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z umownym harmonogramem (zakładanym postępem robót budowlanych).

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

REKLAMA

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

REKLAMA