REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Umowa między deweloperem a nabywcą nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione.
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione.
materiały prasowe
Media

REKLAMA

REKLAMA

Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione. Pod tym względem Polska nie spełnia europejskich standardów. Przed nadchodzącymi wyborami partie polityczne chcą zmienić przepisy, aby chronić nabywców nieruchomości.

Na brak w polskim ustawodawstwie regulacji stosunku prawnego między deweloperem a kupującym od niego mieszkanie zwrócił uwagę rok temu Trybunał Konstytucyjny.

REKLAMA

– Profesjonalna firma deweloperska ma mocniejszą pozycję na rynku niż przeciętna osoba fizyczna. Oczywista jest więc potrzeba ustawowego uregulowania tej kwestii, co w Polsce jeszcze nie nastąpiło, a w większości krajów Unii jest już standardem – zauważa Damian Milibrand, prezes Home Broker.

Trzecie czytanie projektu ustawy, która ma ten stan zmienić, planowane jest w sejmie na najbliższym posiedzeniu (18 i 19 sierpnia). Możliwe więc, że droga legislacyjna zostanie zakończona przed kolejną kadencją parlamentu.

Zobacz także: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Upadłość dewelopera a umowa

REKLAMA

Dlaczego jest to aż takie ważne? Aż dwie osoby na trzy kupują od dewelopera mieszkanie, które nie zostało jeszcze oddane do użytkowania – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Skłania ich do tego niższa cena i większy wybór lokali w puli dostępnych do sprzedaży. Teoretycznie, osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W obecnym stanie prawnym nie są dostatecznie chronione przed upadłością dewelopera. Gdy z deweloperem mają bowiem podpisaną jedynie umowę zwykłą (a nie notarialną), a ponadto nie podpisali jeszcze umowy finalnej, to nie mają prawa własności do nieruchomości. Ta wraz z całym majątkiem dewelopera trafia do masy upadłościowej. Po jej spieniężeniu pieniądze idą na przykład na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostają w ogonie tej kolejki. W lepszej sytuacji są osoby, które umowę przedwstępną podpisały w formie aktu notarialnego. Gdy ich roszczenie będzie wykazane w księdze wieczystej, nieruchomości będą miały bardziej uprzywilejowane miejsce w kolejce do pieniędzy z jej sprzedaży.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Podpisując  z deweloperem umowę, warto zastanowić się nad formą aktu notarialnego – na co od dawna zwraca uwagę Home Broker. Ogranicza się w ten sposób ryzyko nabycia mieszkania na rynku pierwotnym, o którym nie można zapominać , nawet biorąc pod uwagę incydentalne upadłości firm budujących mieszkania.

Zobacz także: Kiedy deweloper może zarządzać budynkiem?

„System płatności” za mieszkanie od dewelopera

REKLAMA

Rosnąca świadomość nabywców oraz konkurencja między deweloperami spowodowała, że na rynku pojawiły się rozwiązania ograniczające ryzyko nabywania nowych lokali. Jednym z nich jest tzw. „system płatności”. Polega ona na tym, że przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”. Zdarzają się też inne jego warianty na przykład: 20/80, czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga pozostałą część jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy.

– Takie rozwiązanie, choć bywa droższe, daje nabywcy możliwość zapłaty większości należności za mieszkanie dopiero gdy ono faktycznie istnieje  – tłumaczy Damian Milibrand, prezes Home Broker.


Rachunki powiernicze

Niestety powyższe rozwiązanie wciąż pozostaje na rynku rzadkością

– Można szacować, że ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania – zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker.

System 10/90 jest rozwiązaniem korzystnym dla kupujących. Przy umowie przedwstępnej nie muszą uruchamiać całego kredytu, którego raty przez kilkanaście miesięcy budowy obciążałyby domowy budżet.

Innym rozwiązaniem, które zabezpiecza nabywcę, są rachunki powiernicze. Są one jednak jeszcze mniej popularne niż systemy 10/90 i im podobne. Na szczególną uwagę zasługuje jednak rachunek powierniczy zamknięty. Trafiające na niego wpłaty klientów zostaną przekazane deweloperowi dopiero, gdy ten zakończy całą inwestycję i przeniesie prawa do lokali. Korzystając z takiej ochrony, trzeba jednak liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Na przykład firma Budimex Nieruchomości oferuje zarówno system 10/90, jak i zamknięty rachunek powierniczy. Zwyżka cen w zależności od wyboru opcji wynosi od 4 do 8%. Dla części nabywców, w obliczu ryzyka utraty wszystkich wpłaconych kwot, wydaje się to jednak kosztem niewygórowanym.

Zobacz także: Czy mniejszy deweloper daje większe możliwości?

Ubezpieczenie lub gwarancja bankowa

Pewnie też dlatego rachunki powiernicze znajdują się w kanonie propozycji polityków, którzy chcą kwestię umowy deweloperskiej uregulować ustawowo. Pozostaje jednak obawa o jakość debaty i stanowionego prawa w obliczu zbliżających się wyborów.

Jedną z partii, która podjęła tę tematykę jest PO. Jej propozycję proceduje obecnie parlament. Zgodnie z projektem partii rządzącej, deweloper będzie musiał zapewnić nabywcom możliwość skorzystania z rachunku powierniczego zamkniętego lub otwartego. Jednak w przypadku tego drugiego niezbędne będzie wykupienie ubezpieczenia lub uzyskanie gwarancji bankowej, która będzie będzie nabywców. Teoretycznie, koszty tego rozwiązania powinien ponieść deweloper, ale bez wątpienia będą one miały wpływ na ceny ofertowe mieszkań.

Informacje o deweloperze

Partia ta proponuje także, żeby deweloperzy udzielali nabywcom szeroką informację o swojej inwestycji w formie prospektu. Zgodnie z założeniem, dokument ten powinien zawierać kompletną i wyczerpującą informację o projekcie, z którego nabywca powinien dowiedzieć się nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu 1 km od danej inwestycji, jakie projekty deweloper prowadził. Zgodnie z projektem ustawy, nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem architektoniczno-budowlanym. Opracowanie to, z racji swojej dokładności, posiada znaczną objętość.


Umowa w formie aktu notarialnego

Projekt ustawy wprowadza także wymóg podpisania umowy w formie aktu notarialnego, z którego roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą działki należącej do dewelopera. Ustawa implementuje także zalecenia wynikające z listy klauzul niedozwolonych, publikowanych przez UOKiK. W efekcie deweloper i nabywca mieliby równe prawa i obowiązki wynikające z umowy, co w obecnym stanie prawnym nie jest zagwarantowane.

Upadłość dewelopera

Prawdziwą rewolucją byłaby jednak zmiana schematu postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Zgodnie z propozycją partii rządzącej, inwestycja takiej firmy miałaby zostać wyłączona z masy upadłościowej. Nabywcy będą w takim przypadku mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.

Zobacz także: Jak stworzyć bezpieczną umowę przedwstępną z deweloperem?

Zmiany w zakresie rachunków powierniczych mogą wprowadzić nieścisłości

Przepisy zakładają, że nowe wymogi w zakresie rachunków powierniczych stosowane będą jedynie wobec projektów rozpoczętych przez deweloperów po dniu wejścia w życie ustawy. W efekcie, na rynku dostępne byłyby projekty o różnym poziomie zabezpieczenia kupujących. Szczególnie wysokie ryzyko dotyczyłoby tych inwestycji, które znajdowałyby się na wczesnym etapie zaawansowania robót budowlanych. Wprowadzenie w życie ustawy w tym kształcie mogłoby negatywnie odbić się na kondycji firm posiadających nieukończone projekty. Trudniej byłoby znaleźć na nie nabywców aż do momentu oddania lokali do użytkowania. Z drugiej jednak strony, atutem tego typu projektów pozostałaby cena. Deweloperzy nie musieliby bowiem ponosić kosztów rachunków powierniczych, ubezpieczeń, gwarancji lub prospektów informacyjnych.

Umowa między deweloperem a nabywcą – propozycja PiS-u

Propozycja PO, procedowania obecnie przez sejm, nie jest jednak jedyną. Podobny projekt przygotowany został przez PiS. W wielu aspektach oba byty legislacyjne są ze sobą zbieżne. Zgodnie z projektami, umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą powinna nadawać im równe prawa i obowiązki . Powinna także być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie podjęty został również przypadek upadku firmy. Mieszkania nie trafiałaby do masy upadłościowej, a syndyk zobowiązany byłby do kontynuowania budowy. Prawo i Sprawiedliwość chciało ponadto, aby Minister Infrastruktury poddał baczniejszej kontroli rynek deweloperski, co miałoby opierać się o wydawanie zezwoleń na prowadzenie tego typu działalności. Jednak nadmierna reglamentacja mogłaby negatywnie wpłynąć na rozwój konkurencji na i tak ryzykownym i kapitałochłonnym rynku deweloperskim.

Zobacz także: Umowa otwarta zawarta z agencją nieruchomości

Co to jest jest rachunek powierniczy zamknięty?

Rachunek powierniczy zamknięty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców.

Co to jes rachunek powierniczy otwarty?

Rachunek powierniczy otwarty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z umownym harmonogramem (zakładanym postępem robót budowlanych).

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

REKLAMA

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. [Komunikat GUS]

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 25 sierpnia 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?

Dobra i zła wiara są podstawowymi pojęciami w sprawach o zasiedzenie. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze? Jakie aktualnie obowiązują terminy zasiedzenia?

REKLAMA

Czy użyczenie mieszkania trzeba opodatkować?

W praktyce często zdarza się, iż użyczamy bezpłatnie mieszkanie naszemu rodzeństwu, kuzynom czy znajomym. Jak na te sytuacje patrzy skarbówka? Niuanse umowy użyczenia wyjaśnia Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl.

Budujesz, remontujesz, rozbudowujesz? Sprawdź, czy potrzebujesz ubezpieczenia

Rosnące ceny materiałów i wartość nieruchomości sprawiają, że coraz częściej decydujemy się na ubezpieczenie już na etapie budowy, remontu czy rozbudowy. Dobrze dobrana polisa pozwala zabezpieczyć majątek przed nieprzewidzianymi zdarzeniami i stratami finansowymi.

REKLAMA