Kupno mieszkania - krok po kroku

Krok pierwszy...

Po pierwsze: ustal co jest dla ciebie najważniejsze. Cena czy lokalizacja, a może czas (budowa rządzi się swoimi prawami). Oglądaj, porównuj i oceniaj tyle mieszkań ile tylko będzie możliwe, np. z tej samej okolicy - ustalisz średni faktyczny koszt metra kwadratowego danej dzielnicy, dlaczego mieszkańcy tej części miasta decydują się na sprzedaż mieszkania (budowa obwodnicy czy nierzetelna spółdzielnia?). Zawsze negocjuj ceny - sprzedający jest na to przygotowany, cena wyjściowa zwykle jest zawyżona. Pamiętaj, że rozkład mieszkania (jednostronne, dwustronne) i jego funkcjonalność (np. ślepa kuchnia, które ze ścian są nosne) ma wpływ na cenę. Jeszcze piętro - parter jest zawsze tańszy (ryzyko włamania, kwesta niedocieplenia podpiwniczenia), a jeśli zdecydujesz się na ostatnie piętro, zwłaszcza na ryku wtórnym - sprawdź w spółdzielni stan dachu. Materiał? Pomijając estetykę - budynki z wielkiej płyty były budowane z założenia na 50-60 lat eksploatacji, obecnie realizowane obiekty - na 100-120 lat... I jeszcze wysokość czynszu - wysoki obniża wartość mieszkania. Ale po kolei...

Jak nie przepłacić za mieszkanie? Poradnik

Mieszkanie hipoteczne a mieszkanie spółdzielcze

Zwróć uwagę na powierzchnię kupowanego mieszkania

Mieszkania bezczynszowe. Czy naprawdę bez opłat?

W jaki sposób można kupić tanie mieszkanie?

Jakie dokumenty dotyczące własności należy sprawdzić przed kupnem mieszkania?
Przy zakupie mieszkania hipotecznego: aktualny wypis z księgi wieczystej - w dniu podpisania aktu notarialnego, dobrze jest sprawdzić, czy nie wpłynęły żadne wnioski od czasu wydania ostatniego wypisu; upewni cię to, że zbywca np. nie obciążył mieszkania tuż przed sprzedaniem go.
Przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego: zaświadczenie ze spółdzielni o tym, kto jest właścicielem prawa do lokalu, oraz o tym, że nie ma zaległości w opłatach czynszowych; zaświadczenie ze spółdzielni o braku księgi wieczystej lub wypis z takiej księgi, jeżeli jest założona (dla spółdzielczego własnościowego prawa można założyć księgę).

Mieszkanie - nowe czy z rynku wtórnego? Wykończone czy gotowe do wykończenia? Mieszkanie gotowe do zamieszkania czy "dziura w ziemi"? Wyższy standard (duże okna, parking podziemny, ochrona), niższe koszty transakcyjne (bez podatku od czynności cywilno-prawnych, VAT wliczony w cenę mieszkania), często niższe opłaty czynszowe - to plusy kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Mniejsze ryzyko inwestycyjne (widzę co kupuję), rozwinięta infrastruktura, możliwość szybkiego wprowadzenia się - to już rynek wtórny. Co wybrać?

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Przed zakupem mieszkania na rynku pierwotnym - sprawdź dewelopera (Polski Związek Firm Deweloperskich, Krajowy Rejestr Sądowy) - czy nie jest on w stanie upadłości lub likwidacji i czy posiada ostateczną decyzję - pozwolenie na budowę. Umowę przedwstępną warto zawrzeć z deweloperem w formie aktu notarialnego. Dokument powinien określać przedmiot umowy wraz z jego ceną. Wskazane pisemnie powinny być również terminy płatności. W przypadku nieukończonej inwestycji optymalnym rozwiązaniem jest uzależnienie kolejnych rat od postępu prac budowlanych. W umowie powinny znaleźć się również zapisy mówiące o terminie oddania nieruchomości do użytkowania i terminie przeniesienia własności, jak i karach za ewentualne niedotrzymanie terminów. W dokumencie powinien być określony również standard wykończenia budynku i mieszkania oraz zakres odpowiedzialności w razie usuwania usterek. Każda umowa powinna obejmować sprawiedliwe i jednakowe dla obu stron, warunki odstąpienia od porozumienia, terminy wypowiedzenia i wzajemne rozliczenie stron z tego tytułu

Mieszkanie jeszcze w planie, czyli: czy warto kupić "dziurę w ziemi"?

Jak zmniejszyć ryzyko zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi”?

Kupno mieszkania - czy mogę ingerować w projekt?

Jak sprawdzić dewelopera?

Jak stworzyć bezpieczną umowę przedwstępna z deweloperem?

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Jak uniknąć strat przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Czy nabywcy mieszkań zapłacą za opieszałość gmin?

Kto odpowiada za infrastrukturę wokół inwestycji?

Ile zapłacisz za wykończenie mieszkania przez dewelopera?

Odbiór mieszkania – krok po kroku

Mieszkanie z rynku wtórnego

Przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym sprawdź prawo własności (odpis księgi wieczystej) , czy lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich (pisemne oświadczenie sprzedającego) , czy nieruchomość nie jest zadłużona, czy w mieszkaniu nie jest zameldowany kto inny (stosowne zaświadczenie sprzedający uzyskać może w urzędzie gminy). Poprosić właściciela o udostępnienie kupującemu wszelkich dokumentów dotyczących mieszkania: wysokości opłat (wraz z potwierdzeniem o niewystępowaniu żadnych zaległości), działalności wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (planowane remonty, realizowane działania).

Czy kupując mieszkanie na rynku wtórnym łatwiej dostać kredyt?

O czym pamiętać przy kupnie mieszkania w wielkiej płycie?

Ile trwa proces zakupu mieszkania na rynku wtórnym?

Co trzeba wiedzieć kupując mieszkanie na rynku wtórnym?

Uważaj na służebność

Jak wygląda kupno mieszkania od komornika?

Czy warto kupić mieszkanie na starówce?

Warto wiedzieć, że mieszkania w bloku z wielkiej płyty dzielimy na zamknięte i otwarte. System zamknięty uniemożliwia nam ingerencję w układ mieszkania, wszystkie mieszkania w pionie mają ten sam rozkład. System otwarty umożliwia nam nieco większe przeróbki w mieszkaniu, a poszczególne kondygnacje nie mają tego samego rozkładu.

Kredyt na mieszkanie

Aby złożyć prawidłowy wniosek o kredyt potrzebne będą dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości, m. in.: umowa przedwstępna z deweloperem, odpis z księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów dla działki, na której realizowana jest inwestycja. Do wniosku dołączamy również dokumenty dotyczące samego dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej (odpis KRS) i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeżeli budowa została zakończona, do wniosku powinno zostać załączone pozwolenie na użytkowanie. Trzeba pamiętać, aby dołączane do wniosku decyzje były prawomocne. W przypadku, gdy osoby reprezentujące dewelopera nie figurują w Krajowym Rejestrze Sądowym, wśród dokumentów powinny znaleźć się również kopie ich pełnomocnictw.

Odbiór mieszkania

Przy odbiorze mieszkania skorzystaj z usług wykwalifikowanego inspektora nadzoru budowlanego - koszty nie są duże, a jego pomoc może okazać się nieoceniona.

Idąc na odbiór mieszkania weź ze sobą umowę, projekt mieszkania oraz schemat instalacji. Koniecznie rozlicz się z deweloperem według powierzchni, która jest w ostatecznym akcie notarialnym - prawo nie określa jednoznacznie jak deweloperzy powinni mierzyć mieszkania (możesz zyskać lub stracić nawet 2-3 m). Sprawdź dokładnie posadzki, ściany, instalacje, okna i drzwi - wszystkie wady i usterki wpisz do protokołu zdawczo-odbiorczego. Deweloper jest zobowiązany do ich naprawy i określenia czasu w jakim to zrobi.

Pamiętaj, to deweloper jest stroną umowy i jako generalny wykonawca odpowiada za całość inwestycji. Niedopuszczalną praktyką jest usprawiedliwianie wad i niedociągnięć zaniedbaniem obowiązków przez podwykonawcę.