Polski rynek nieruchomości na tle Europy: kryzys za nami?

Pierwsi wciąż walczą z kryzysem

- W krajach, które jako pierwsze odczuły skutki kryzysu gospodarczego, budownictwo mieszkaniowe nadal boryka się z wieloma problemami. Tak właśnie wygląda sytuacja w Hiszpanii, gdzie branża budowlana popadła w długotrwały kryzys, a w mniejszym stopniu również w Stanach Zjednoczonych i we Włoszech. Inaczej sprawy mają się we Francji, gdzie branża budowlana ma się coraz lepiej; ożywienie widoczne jest również w Niemczech oraz w nieco mniejszym stopniu w Wielkiej Brytanii. . - wyjaśnia Karine Berger, główny ekonomista Euler Hermes.

Polska: generalnie nie jest źle

- W Polsce kondycję firm z branży budowlanej najlepiej określa słowo stabilizacja. Wyniki branży zaczęły spadać w końcu 2008 roku, o czym świadczył spadek popytu a w ślad za tym cen zarówno prac, jak i materiałów budowlanych. Inwestycje w wielu przypadkach zostały odłożone ad acta. Pobudził je z powrotem (już w ub. roku) stabilny popyt. Powoli odradzają się inwestycje mieszkaniowe, jak i w obiekty handlowe, logistyczne, a w tym roku pojawiają się też inwestycje produkcyjne - wylicza Piotr Pławski, kierownika Zespołu ds. Oceny Ryzyka Branży Budowlanej w Euler Hermes. - Na rynku mimo to nie ma jeszcze takiego boomu jak przed kryzysem (przede wszystkim pod względem obrotów). Świadczą o tym także wspomniane ceny, zarówno materiałów/prac budowlanych jak i np. mieszkań, które generalnie nie powróciły do poziomu sprzed załamania rynku. Niepokojące jest natomiast pogorszenie moralności płatniczej samorządów – dotychczas solidnie płacącego inwestora, którego zamówienia pozwoliły przetrwać trudny okres wielu firmom budowlanym.

Zobacz także: Szukasz mieszkania? W Warszawie do kupienia jest 18 000 mieszkań

Na tle innych branż budownictwo – czyli głównie firmy wykonawcze nie są obecnie (w szczycie sezonu) w dużo gorszej kondycji, otrzymują w terminie ok. 76% wartości swoich należności. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku dostawców materiałów budowlanych, którzy otrzymują na bieżąco niewiele ponad 60% wartości swoich należności.
- Po szczycie sezonu, na jesieni, wraz ze zmniejszeniem dopływu gotówki wskaźniki te ulegną pogorszeniu - uważa Piotr Pławski z Euler Hermes.

Ceny nieruchomości rosną szybciej niż dochody

- We Francji, podobnie jak w Niemczech i Wielkiej Brytanii, wskaźnik zaufania do branży budowlanej spadł w pierwszych miesiącach 2009 r. na samo dno. Od tego czasu trend się odwrócił. W tych trzech krajach wskaźnik ten jest nadal ujemny, ale nieustannie rośnie – mówi Didier Moizo, ekspert branżowy ds. budownictwa w Euler Hermes.

We Francji chociaż ceny nieruchomości wzrastają o wiele szybciej (o 134% w latach 2000-2010) niż dochody gospodarstw domowych (o 35% w tym samym okresie), to dzięki obniżeniu stóp procentowych gospodarstwa domowe pozostają wypłacalne – innymi słowy ich zadłużenie jest stabilne. Po spadku odnotowanym w latach 2008-2009 liczba nowych inwestycji budowlanych wzrosła nieznacznie w 2010 r., a trend ten utrzymuje się również w 2011 r. Wzrost ten wynika również z nieustannych braków na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz przywiązania Francuzów do mieszkania „na swoim”.

W Niemczech ceny domów i mieszkań odznaczają się wyjątkową stabilnością, podczas gdy dochody wzrosły od 2000 r. średnio o 25%. Pomimo niskich cen nieruchomości zadłużenie niemieckich gospodarstw domowych jest wciąż wysokie, co wynika z dokonywanych wcześniej inwestycji związanych ze zjednoczeniem kraju. Aktywność na rynku budowlanym jest jednak nadal niewielka, a liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych wzrosła tylko nieznacznie. Rozpoczynające się ożywienie w branży budowlanej można wytłumaczyć brakiem presji demograficznej oraz ograniczonym przywiązaniem niemieckich gospodarstw domowych do nieruchomości.

W 2010 r. ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii zaczęły znowu rosnąć po ostrej korekcie, która miała miejsce w 2008 r. Zadłużenie gospodarstw domowych jest wciąż wysokie, co utrudnia zaciąganie nowych kredytów pomimo atrakcyjnych i stabilnych stóp procentowych, które utrzymują się na podobnym poziomie od 2009 r. W tych okolicznościach aktywność na rynku budowlanym wzrosła w ciągu dwóch lat o 8%, ale wciąż daleko jej do szczytowego poziomu z roku 2007. Prognozy są optymistyczne.

---

Niesprzedane nieruchomości zalegają na rynku

- Wskaźnik zaufania do branży budowlanej we Włoszech, w Hiszpanii i w Stanach Zjednoczonych jest wciąż w dużej mierze ujemny. Chociaż we Włoszech i w USA jego poziom jest stabilny, sytuacja w Hiszpanii nadal się pogarsza – wyjaśnia Didier Moizo.

We Włoszech ceny nieruchomości w ciągu ostatnich dziesięciu lat rosły szybciej od dochodów. Jednocześnie włoskie gospodarstwa domowe wciąż mają niski poziom zadłużenia w porównaniu z krajami sąsiednimi, mimo że w ciągu ostatnich dziesięciu lat wartość zaciąganych kredytów wzrosła dwukrotnie. Liczba nowych inwestycji budowlanych nadal znajduje się wyraźnie poniżej rekordowego poziomu odnotowanego w roku 2005. Aktywność na rynku budowlanym pozostaje niewielka i nic nie wskazuje na zmianę trendu w krótkim lub średnim okresie.

W Stanach Zjednoczonych wraz z nadejściem kryzysu gospodarczego ceny nieruchomości spadły o 10% w ciągu ostatnich trzech lat. Gospodarstwa domowe są nadal mocno zadłużone i nie mogą korzystać z utrzymujących się wciąż na niskim poziomie stóp procentowych. Nowe inwestycje budowlane hamowane są przez trzy miliony zalegających na rynku niesprzedanych domów i mieszkań. Branża znajduje się w zastoju i nic nie wskazuje na to, żeby liczba nowych inwestycji budowlanych miała w najbliższym czasie wzrosnąć.

Zobacz także: Czy warto kupić nieruchomość za granicą?

W Hiszpanii na próżno szukać symptomów wskazujących na możliwą poprawę sytuacji. Ceny, które w latach 2000-2007 wzrosły dwukrotnie, w ostatnich trzech latach spadły o 13%. Zadłużenie gospodarstw domowych jest obecnie dwukrotnie wyższe niż 10 lat temu. Liczba nowych inwestycji budowlanych znajduje się na poziomie siedmiokrotnie niższym niż w rekordowym roku 2006. Szacuje się, że na rynku jest 650.000 niesprzedanych nieruchomości mieszkaniowych, przy czym 82% hiszpańskich gospodarstw domowych mieszka we własnym domu lub mieszkaniu. Od trzech lat branża budowlana, która wcześniej napędzała wzrost gospodarczy, znajduje się w chronicznym kryzysie.

Podsumowując: chociaż kryzys był wyraźnie odczuwalny we Francji przez trzy lata, w 2011 r. mamy do czynienia z niezaprzeczalnym ożywieniem na rynku budowlanym, natomiast Niemcy, które nie przeżyły aż tak dużego wstrząsu, wychodzą z kryzysu wolniej. W Wielkiej Brytanii w 2010 r. miał miejsce wzrost aktywności, po którym nastąpiło umiarkowane ożywienie w 2011 r. We Włoszech branża budowlana wciąż znajduje się w stagnacji, żadnych oznak ożywienia nie widać też w Stanach Zjednoczonych, a tym bardziej w Hiszpanii.

Źródło: Euler Hermes