Zakup wakacyjnej nieruchomości w Europie: dobra inwestycja?

Hiszpania: milion nieruchomości na sprzedaż

Kryzys finansowy i problemy fiskalne wybranych państw europejskich nie pozostały bez wpływu na rynek nieruchomości. Ceny w większości krajów spadły, dzięki czemu dostępność nieruchomości wakacyjnych nad morzem wzrosła. Na przykład względem stanu z połowy 2008 poziom cen w Bułgarii spadł o blisko 40%. W Hiszpanii oficjalne statystyki mówią o 20% spadkach względem końca 2007. Trzeba jednak zauważyć, że w miejscowościach nadmorskich był on nawet dwukrotnie wyższy, natomiast na Balearach widoczne są już pierwsze wzrosty, a lokalni deweloperzy myślą już o rozpoczynaniu nowych inwestycji. Sytuacja na hiszpańskim rynku nieruchomości jest na tyle zła, że w tym tygodniu dwóch ministrów tego kraju rozpoczęło podróż po 6 państwach, których to mieszkańców mają namawiać do zakupu nieruchomości wakacyjnej w stolicy corridy. Każde działanie wydaje się dobre w momencie gdy na hiszpańskim rynku dostępnych jest milion nieruchomości, a co miesiąc nabywcę znajduje niewiele ponad 30 tys. z nich. Nie jest więc błędem spodziewanie się dalszego spadku cen nieruchomości w Hiszpanii.

Zobacz także: Rynek pierwotny popularniejszy od rynku wtórnego

Bułgaria, Chorwacja: przecena trwa

Lepsza sytuacja wydaje się malować w Bułgarii. Ceny w tym kraju spadały znacznie dynamiczniej niż w Hiszpanii. Choć nie sposób przewidzieć jak sytuacja na rynku potoczy się dalej, to w przypadku Bułgarii istnieje większa szansa na to, że poziom równowagi zostanie osiągnięty szybciej niż nad Morzem Śródziemnym. Ponadto Bułgaria posiada jeden niekwestionowany atut. Ceny nieruchomości wakacyjnych są tam na relatywnie niskim poziomie. Już za 100–150 tys. zł można tu kupić niewielki lokal mieszkalny nad morzem.

Austria: tu ceny rosną

Nie wszędzie jednak w Europie ceny nieruchomości spadły w wyniku kryzysu. Nie stało się tak na przykład w Austrii. Bank centralny tego kraju informuje, że na koniec 2010 ceny mieszkań w Wiedniu były o przeszło 20% wyższe niż trzy lata wcześniej. Jeszcze bardziej stabilna sytuacja miała miejsce w Szwajcarii. Nawet kryzys nie był tam w stanie załamać powolnego - acz stabilnego - trendu wzrostowego cen nieruchomości. Zgodnie z danymi szwajcarskiego banku centralnego ceny nieruchomości są tam teraz o 10% wyższe niż przed wybuchem kryzysu.

A może Grecja? Czy Portugalia?

Co wydawać by się mogło zadziwiające rynek nieruchomości Grecji i Portugalii nie został trafiony gromem problemów fiskalnych. Przecena w obu tych krajach, w wyniku ostatnich kryzysów, nie przekroczyła bowiem 10% (licząc od poziomów z 2007). Inwestorzy powinni jednak mieć się na baczności. Może to być czynnik, który objawi się dopiero w przyszłości. Zgodnie bowiem z badaniami rozwiniętych rynków nieruchomości w: Ameryce, Wielkiej Brytanii, Australii, Holandii, Kanadzie czy Irlandii, zmiana poziomu produktu narodowego brutto przekłada się na ceny nieruchomości w horyzoncie trzech lat. Potężne cięcia budżetowe bez wątpienia będą natomiast miały negatywny wpływ na poziom produktu narodowego brutto.

Zobacz także: Wysoki koszt najmu mieszkania w Polsce

Dwa za jedno

Jak grubym należy więc dysponować portfelem, aby stać się właścicielem nieruchomości nad ciepłym morzem? Najtaniej jest w Bułgarii. Lokale mieszkalne w nadmorskich kurortach są tu do nabycia nawet już poniżej 100 tys. zł. Poziom cen jest więc porównywalny z obserwowanym w Katowicach. Na przykład za mieszkanie położone w odległości 150 metrów od plaży w Słonecznym Brzegu trzeba dziś zapłacić 138 tys. zł. Cały lokal ma dwa pokoje, powierzchnię 72 mkw. i jest wykończony.

Blisko dwukrotnie drożej jest w Hiszpanii. Na przykład za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 56 mkw. położone w Calpe na Costa Blanka trzeba zapłacić ponad 210 tys. zł. Lokal znajduje się około 250 metrów od morza. Dla porównania za te same pieniądze można kupić kawalerkę w Warszawie. 

---

Kolejną „półkę cenową” stanowi Chorwacja. Tu kryzys w mniejszym stopniu niż w Hiszpanii zrewidował ceny. W efekcie zakup wakacyjnego pied-a-terre w Chorwacji może być droższy niż w stolicy corridy. Dla Polaków taka destynacja ma jeszcze jedną przewagę. Odległość między Polską, a Chorwacją jest blisko trzykrotnie mniejsza, niż między Polską, a Hiszpanią. Na terenie Dalmacji w mieście Vodice, za blisko 250 tys. zł zostało wystawione do sprzedaży dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 49 mkw. Niekwestionowanym atutem tej oferty jest odległość od morza – zaledwie 50 metrów.

Relatywnie drogie mieszkania znajdują się w Portugalii i Grecji. Na przykład na południowym wybrzeżu ojczyzny Cristiano Ronaldo za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 62 mkw., położone w odległości 2 km od morza trzeba zapłacić ponad 580 tys. zł. Natomiast w miejscowości Kallikratia (w 40 km od Salonik) trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 75 mkw., położone w odległości 600 metrów od plaży należy zapłacić ponad 430 tys. zł.

Zobacz także: Gdzie mieszkać w Warszawie?

Najdrożej jest jednak we Francji i w Monako

 W pierwszym z tych krajów należy się liczyć z kosztem zakupu lokalu mieszkalnego na poziomie ok. 10 tys. zł w przeliczeniu na mkw. Jest to jednak kropla w morzu, w porównaniu do cen niewielkiego księstwa. Tam to właśnie, zgodnie z danymi GPG, metr apartamentu kosztuje tyle co tania kawalerka w Warszawie - 177 tys. zł.

Uwaga: ryzyko kursowe

Kupując nieruchomość za granicą trzeba mieć na względzie wszystkie szanse i zagrożenia z takiego rozwiązania płynące. Bez wątpienia niekwestionowanym plusem Grecji, Hiszpanii, Chorwacji czy Bułgarii jest dwu a nawet trzykrotnie dłuższy sezon niż w Polsce. Dzięki temu czas, w którym właściciel nie będzie korzystał z nieruchomości, może zostać przeznaczony na osiąganie zysku. Działalność taką na niewielką skalę można prowadzić samodzielnie lub zlecić wyspecjalizowanej agencji. Drugie z tych rozwiązań łączy się jednak z kosztem na poziomie około 1/5 lub 1/4 przychodu z wynajmu. Inwestując za granicą trzeba być także świadomym ryzyka kursowego, które wpływa zarówno na wartość inwestycji, jak i poziom dochodów z wynajmu. Umacnianie się rodzimej waluty działa w tym wypadku na niekorzyść osób posiadających nieruchomości za granicą, a właśnie takiego trendu spodziewają się w najbliższym czasie ekonomiści i rząd.

Na przykład zgodnie z prognozami ministerstwa finansów w 2011 średnioroczny kurs złotego do euro wyniesie 3,87, a w 2012 roku 3,69. Jak kurs walutowy wpływa na wartość inwestycji zagranicznych? Gdyby zainwestować w nieruchomość 100 tys. euro, to przy kursie 4 zł za wspólną walutę miałaby ona wartość 400 tys. zł, a przy kursie 3,5 zł za euro już o 50 tys. zł mniej. Aby uniknąć ryzyka walutowego można skierować swe kroki nad polskie morze, gdzie inwestorzy oprócz zwykłych nieruchomości mieszkalnych mogą na przykład nabyć pokoje w hotelach zarządzanych przez wyspecjalizowane firmy. Z tytułu wynajmu takiej nieruchomości właściciel otrzymuje comiesięczny czynsz. W zależności od standardu, lokalizacji i wielkości takiego projektu hotelowego ceny zaczynają się od 168 tys. zł, a potencjalne zyski są porównywalne z możliwymi do osiągnięcia za granicą (przychód na poziomie 6–10% wartości nieruchomości rocznie).

Zobacz także: Uwaga na powierzchnię mieszkania