Mieszkanie jeszcze w planie, czyli czy warto kupić "dziurę w ziemi"?

Niższe ceny w rozpoczynanych projektach warunkuje także konkurencja rynkowa. Aby wprowadzana na rynek oferta była atrakcyjny dla klientów, mieszkania muszą mieć niższą cenę, szczególnie tam, gdzie prowadzone są już podobne inwestycje.

Mieszkania pozostające w sferze planów kupuje co czwarta osoba

Analitycy Home Broker obliczyli, że w I kwartale tego roku 23% kupujących zdecydowało się na mieszkanie w inwestycji, która nie wyrosła jeszcze z ziemi. Najwięcej takich klientów firmy deweloperskie mają w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Najmniej w Poznaniu, gdzie lokale w rozpoczynanych dopiero inwestycjach zdecydowało się w ciągu pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku tylko 7% nabywców. 

Zobacz także: Czy warto zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości mieszkania?

Inwestorzy po rozpoczęciu tzw. przedsprzedaży mieszkań często oferują obok atrakcyjnych cen także korzystne dla nabywcy formy płatności.

– W trwającej właśnie przedsprzedaży mieszkań budowanych w kolejnej fazie naszej inwestycji proponujemy klientom system finansowania 10/90. Osoby kupujące lokale w dwóch kolejnych budynkach, które powstaną na osiedlu Alpha dokonują wpłaty 10% wartości lokalu w ciągu 40 dni po podpisaniu umowy. Pozostałe 90% sumy wpłacają dopiero przed odbiorem kluczy – mówi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development. 

Osoby planujące zakup mieszkania zmuszone są do poszukiwania atrakcyjniejszych cenowo mieszkań ze względu na nowe uregulowania w bankach, które przyniosły rygorystyczne zasady obliczania zdolności kredytowej wnioskodawców. Dlatego poszukujący mieszkań kierują się do biur sprzedaży deweloperów, którzy rozpoczęli dopiero budowy swoich projektów, bo wiedzą, że znajdą tam niższe ceny. 

Plus/minus "Rodzina na Swoim"

Finansowanie zakupu mieszkania kredytem w ramach programu "Rodzina na Swoim" oznacza dla nabywców co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych państwowej dopłaty. Nic dziwnego więc, że z tego sposobu na obniżenie obciążenia związanego z zakupem lokalu korzysta coraz większa liczba osób.

Jak wylicza Open Finance, jeśli kupilibyśmy w całości, w kredycie, w Warszawie mieszkanie 50-metrowe (bo do tylu metrów dopłaca rząd) za 490,8 tys. zł, w górnej kwocie limitu: 9816 zł za m2 to przy równych ratach spłaty, państwo dołożyłoby nam ponad 113 tys. zł. Tyle dostalibyśmy dopłaty do odsetek od kredytu w ciągu 8 lat. Rata spłaty, zamiast blisko 3 tys. zł, wyniosłaby nieco ponad 1,7 tys. zł.

Niestety niebawem wejdą w życie nowe przepisy dotyczące programu, które nie sprzyjają poszukującym mieszkań. Nastąpi obniżenie mnożnika (z 1,4 na 1,1) według, którego liczony jest limit ceny mieszkań, na które można zaciągnąć preferencyjną pożyczkę.

Dotychczas limity systematycznie się zwiększały. Obecnie mieszkanie kupione w kredycie z dopłatą może kosztować w Warszawie aż 9816 zł za m². W takiej cenie na stołecznym rynku jest 3/4 mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Po wprowadzeniu zmian w Warszawie pułap cen może spaść do 7772,6 zł za m².
Firma Home Broker szacuje, że w Warszawie warunek cenowy i powierzchniowy (metraż do 75 m²) spełnia aż 78% mieszkań na rynku pierwotnym. Po zmianie przepisów będzie ich już tylko 16%. Według analizy firmy Home Broker w Katowicach, Lublinie, Poznaniu i we Wrocławiu, znalezienie mieszkania spełniającego kryteria programu będzie prawie niemożliwe. 

Zobacz także: Rodzina na Swoim: limity cen budzą kontrowersje

Kolejną niekorzystną zmianą będzie wprowadzenie limitu wiekowego. Kredytobiorca starający się o kredyt z rządowymi dopłatami nie będzie mógł mieć więcej niż 35 lat. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza programem, wynika, że co piąty kredytobiorca (22,1%), który teraz zaciąga taką pożyczkę nie spełniałby nowego kryterium.

Ponadto kredyt z budżetową dopłatą będzie można sięgnąć jeszcze tylko do końca przyszłego roku. Ograniczenie i zamknięcie programu na koniec 2012 roku będzie oznaczało dla wielu osób, nie tylko wyższe obciążenia, ale także porzucenie nadziei na własne lokum.