Zwróć uwagę na powierzchnię kupowanego mieszkania

Czy powierzchnia oznacza to samo co obszar?

Przekłamania metrażowe, w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, mogą wynikać z błędów przy pomiarze bądź z celowego zabiegu. Nieumyślne powiększenie powierzchni metrażu może wystąpić wtedy, gdy sprzedający określa go na podstawie księgi wieczystej i znajdującej się w niej rubryki dotyczącej obszaru. Księga wieczysta przedstawia stan prawny nieruchomości, jej wielkość została do niej przepisana z innego dokumentu, np. z ewidencji gruntów i budynków bądź z zaświadczenia wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową. Błąd mógł nastąpić na skutek ludzkiej pomyłki, na którymś z tych etapów. Ale pomijając ten aspekt, trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że „obszar” w przypadku lokali mieszkalnych oznacza sumę powierzchni mieszkania i pomieszczeń przynależnych. W praktyce musimy się liczyć, że do powierzchni lokalu została doliczona również powierzchnia piwnicy lub miejsca postojowego. Niestety jest to wyraźnie odczuwane w cenie mieszkania.

Jeśli interesuje nas mieszkanie o powierzchni 50 m2 a cena za metr kwadratowy wynosi 8 tys. zł, to w przypadku kiedy do jego powierzchni zostanie doliczona pięciometrowa komórka lokatorska to zapłacimy wtedy aż o 40 tys. więcej.

Jak skosy wpływają na powierzchnię mieszkania?

Pominięcie skosów przy obliczaniu powierzchni mieszkania może zawyżyć powierzchnię użytkową mieszkania nawet o kilkanaście procent. – W takim przypadku cena metra kwadratowego znacznie spada, na przykład z 9 do 7 tys. zł, a oferta wygląda na okazyjną – podkreśla Barbara Samborska, doradca Home Broker z Warszawy. Wysokość mniejsza niż 140 cm ma niewielką wartość użytkową. Niestety zdarza się, że sprzedający podaje metraż liczony po podłodze.

Zobacz także: Jak szukać mieszkania przez Internet?

Na czym polega pseudo-marketing?

Niektórzy sprzedający chcą sztucznie wyróżnić swoją ofertę na tle innych. – Czasem zdarza się, że wystawiający ogłoszenie po prostu dorzuca 2-3 metry – zauważa Dawid Płociński, doradca Home Broker z Bydgoszczy. Jedyną metodą uniknięcia takich przekłamań jest samodzielne zmierzenie powierzchni lokalu lub powierzenie tej pracy odpowiedzialnemu pośrednikowi. W ten sposób uda nam się uniknąć niepotrzebnej utraty pieniędzy.

Jak to wygląda na rynku pierwotnym?

Jeśli decydujemy się na kupno mieszkania na rynku pierwotnym zazwyczaj nie mamy możliwości zmierzenia rzeczywistej powierzchni mieszkania, ponieważ jeszcze nie zostało ono zbudowane. Umowę z deweloperem podpisujemy na metraż, który ma powstać w przyszłości. W takiej sytuacji również powinniśmy zachować wzmożoną czujność nabywcy. Nie każdy deweloper posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej, a nawet jeśli go używa to tak określony metraż mógł być różnie zmierzony. Również w przypadku nowych lokali, wielkość powierzchni może się znacznie różnić od jej faktycznego stanu, nawet o kilkanaście procent.

W skrajnym przypadku mieszkanie o powierzchni 50 m2 może mieć w oficjalnych dokumentach nawet 60 m2. Jednak najczęściej różnice nie są aż tak duże.

Deweloperzy mierząc powierzchnię użytkową mieszkań, najczęściej korzystają z jednej z dwóch norm. Dla kupujących korzystniejsza jest nowa norma PN-ISO 9836 – oznacza to, że powierzchnię należy liczyć na poziomie podłogi w stanie wykończonym, czyli z tynkami. Natomiast stara norma – PN–70 B-02365 – narzuca liczenie powierzchni na wysokości 1 m i bez tynku. A powłoka ta może mieć różną grubość.

Jeśli przyjmiemy, że powłoka ma grubość 1,5 cm to różnica w powierzchni użytkowej dwupokojowego mieszkania pięćdziesięciometrowego wynosić będzie 1 m2, co oznacza prawie 2%. Jeśli zaś, przy metrażu, który uwzględnia tynk, a cena za metr kwadratowy wynosi 8 tys. to koszt całego lokalu wyniesie 400 tys. zł. Natomiast, gdy przy liczeniu metrażu bez tynków kwota ta wyniesie 408 tys. zł.

Również w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym powinniśmy zwrócić uwagę na skosy. Wyżej wspomniane normy różnie odnoszą się do tej sytuacji. O doliczeniu konkretnego obszaru do powierzchni decyduje wysokość:

1. Stara norma:
- od wysokości 2,2 m zalicza się całą powierzchnię,
- od wysokości 1,4 m do 2,2 m zalicza się połowę powierzchni;
- poniżej wysokości 1,4 m powierzchnię się pomija.

Zobacz także: Czy warto kupić mieszkanie z wyprzedaży?

2. Nowa norma:
- od wysokości 1,9 m zalicza się całą powierzchnię,
- poniżej wysokości 1,9m powierzchnię się pomija.

Korzystniejsze dla nas jest zastosowanie nowej normy.

Jeśli dach jest nachylony pod kątem 30 stopni, skosy są na każdej zewnętrznej ścianie, mieszkanie według starej normy ma 50 m2 powierzchni użytkowej, zaś według nowej 44,5 m2. Powierzchnia użytkowa lokalu ze skosami może się różnić nawet o 11%. Co oznacza, że jeśli m2 mieszkania kosztuje 8 tys. zł to zamiast 356 tys. zł zapłacimy za mieszkanie 400 tys. zł

Czy płacimy za powierzchnię pod ścianami?

Możemy spotkać się z sytuacją, w której deweloperzy przeliczają cenę mieszkania na powierzchnię wewnętrzną. Nowa norma definiuje ją jako powierzchnię ograniczoną otynkowanymi ścianami zewnętrznymi. Co w praktyce oznacza, że powierzchnia lokalu jest liczona tak, jakby nie było ścian wewnętrznych.

Mieszkanie o 50 m2 powierzchni użytkowej, ma w takiej sytuacji, 53,5 m2, co oznacza powierzchnię większą o 7% i przy założeniu, że m2 tego mieszkania kosztuje 8 tys. zł to zapłacimy za nie więcej o 28 tys. zł.

Jak uniknąć tego typu niedomówień?

Należy bardzo dokładnie przeczytać umowę z deweloperem. W umowie powinna znaleźć się informacja o sposobie liczenia powierzchni mieszkania. Jednak może zdarzyć się, że w umowie nie znajdziemy tej informacji. W takiej sytuacji informacja musi się pojawić w załączniku.