Na co należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym?

Poszukując mieszkania, większość z nas kieruje się podstawowymi kryteriami wyboru. Interesuje nas jak najkorzystniejsza lokalizacja przyszłego mieszkania, dostępność terenów zielonych czy ogólny stan otoczenia. Sprawdzamy warunki jakie panują w budynku i mieszkaniu, dowiadujemy się o przeprowadzonych remontach i wprowadzonych ulepszeniach. Zapominamy jednak często o kwestiach dla nas najbardziej kluczowych, związanych z uregulowanym bądź nie, stanem prawnym nieruchomości. Przyjrzyjmy się im bliżej.

Po pierwsze sprawdzić księgę wieczystą

W księdze wieczystej danej nieruchomości można znaleźć wszystkie interesujące nas informacje dotyczące mieszkania. Jej treść jest dostępna online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Możliwym rozwiązaniem jest także zwrócenie się do odpowiedniego sądu rejonowego o dokonanie odpisu.

W pierwszej kolejności powinniśmy zainteresować się działem II wyodrębnionym w księdze wieczystej. To tam możemy odnaleźć najbardziej interesującą nas kwestię - komu przysługuje prawo własności nieruchomości. W ten sposób upewniamy się, że osoba, która chce zbyć nam mieszkanie, rzeczywiście posiada do tego tytuł prawny. Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy rzekomy właściciel jest najemcą lub posiada jedynie prawo do korzystania z lokalu. Nie bez znaczenia są również wpisy dokonane w dziale III i IV. W dziale III ujawnione są ograniczone prawa rzeczowe tj.: prawo użytkowania, służebności czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dziale IV znajdują się wszystkie wpisy związane z hipoteką. Prawa osobiste i roszczenia, mogą być ujawnione w księdze wieczystej, jeżeli tak przewidują przepisy ustawowe. Treść ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku dopuszcza więc możliwość ujawnienia m.in. prawa najmu, dzierżawy, pierwokupu czy dożywocia.

Przedstawiona treść księgi wieczystej powinna być przez nas analizowana przez cały proces zakupu nieruchomości. Dzięki temu zyskujemy pewność, że nie doszło do uwzględnienia nowych wniosków i nie poczyniono innych wzmianek.

Kolejną istotną kwestią jest sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona długami, w szczególności wynikającymi z zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W interesie każdego nabywcy nieruchomości jest, aby jeszcze przed dokonaniem prawnego jej zakupu, dążyć do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających tą nieruchomość. W przeciwnym wypadku będziemy obowiązani do pokrycia wszystkich kosztów z tym związanych. Znajomość treści księgi wieczystej nieruchomości jest dla nas, jako nabywców, sprawą priorytetową. Nie możemy zasłaniać się nieznajomością wpisów poczynionych w księdze wieczystej. Wszelkie zaniedbania z naszej strony skutkują ponoszeniem dodatkowych opłat i trudności.

Zobacz też: Nieruchomości za granicą

W przypadku, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, co jest sytuacją obecnie rzadką choć nadal występującą, należy zwrócić się do zbywcy o okazanie właściwego dokumentu, będącego potwierdzeniem nabycia nieruchomości, najczęściej jest to akt notarialny.

Aby dana umowa sprzedaży mogła być uznana za ważną, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Każdy nabywca musi więc być przygotowany na poniesienie dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości, do których zaliczamy m.in. taksę notarialną, podatek od czynności cywilno-prawnych i opłaty sądowe (w tym wpis własności do księgi wieczystej dokonany przez właściwy sąd rejonowy).

A co w przypadku, gdy do nieruchomości roszczą sobie prawo osoby trzecie?

Jest rzeczą istotną, aby w przypadku dokonania umowy zbycia nieruchomości, nie było ono obciążone żadnym prawem osoby trzeciej. Do takich praw zaliczamy prawo dożywocia, najczęściej występujące między członkami bliskiej rodziny. Polega ono na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia nieruchomości, a w zamian za to, nabywca jest obowiązany do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Zbywca więc ma dożywotnie prawo do zamieszkiwania lokalu, a obecny właściciel, prawny obowiązek do sprawowania nad nim opieki.

Brak obowiązku prawnego co do ujawnienia w księdze wieczystej prawa dożywocia może powodować późniejsze nieporozumienia. Dlatego wskazane jest w tym przypadku, byśmy zadbali o to, aby osoba uprawniona z tytułu prawa dożywocia zrzekła się swego prawa wraz z chwilą zawarcia umowy zbycia nieruchomości. Ważne jest również, abyśmy wraz z pozbyciem się wszelkich obciążeń wynikających z praw osób trzecich do nieruchomości, zadbali o to, by zbywca zobowiązał się do wymeldowania wszystkich dotychczasowych osób zamieszkujący dany lokal. W ten sposób będziemy pewni, że wraz z przejściem na nas prawa własności nieruchomości, nie uzyskamy dodatkowego obciążenia w postaci niechcianych lokatorów.

Zobacz też: Kredyty i pożyczki

Ponoszone opłaty i ich wysokość

Dla nas, jako przyszłych właścicieli nieruchomości, nie bez znaczenia powinna być również kwestia dotycząca wskazanych rodzajów opłat i ich wysokości. Powinniśmy zadać sobie pytanie, w jaki sposób są one wyliczane? W jakich terminach muszą być uiszczane? A także, co ważne, czy zbywca nie zalega z systematycznym ich regulowaniem.

Wskazane będzie w tym wypadku, abyśmy poprosili zbywcę o okazanie rachunków z ostatniego rocznego lub półrocznego okresu płatności. Pozwoli nam to prześledzić, jak rozkładają się opłaty za dane media w ciągu całego roku i skonfrontować z tym nasze własne możliwości finansowe.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz.147 z późn. zm.)