REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej

 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej /Fotolia
Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Bardzo ważną kwestią z punktu widzenia mieszkańców jest powierzenie codziennych spraw utrzymania nieruchomości wspólnej uprawnionemu podmiotowi. Niejednokrotnie jednak pojęcia zarządu, zarządcy i administratora używane są zamiennie, co może powodować nieporozumienia. Wobec czego rozróżnienie podstaw ich działania oraz zakresu kompetencji ma duże znaczenie dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

REKLAMA

Poniższe uwagi dotyczą przy tym tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (gdzie liczba lokali zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych jest większa niż siedem). W mniejszych wspólnotach ustawodawca przewidział zaś odrębną regulację opartą na przepisach kodeksu cywilnego w przedmiocie współwłasności.

Zarząd właścicielski

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) w art. 20 wskazuje, iż właściciele lokali w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, mają obowiązek wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

REKLAMA

Członkiem takiego zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Pomimo możliwości powołania do składu zarządu osoby spoza grona członków wspólnoty mieszkaniowej, taki sposób zarządu jest powszechnie określany mianem zarządu „właścicielskiego”.

Uchwała o wyborze zarządu zapada co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (chyba że zachodzą przesłanki głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos). Uchwała o wyborze członków zarządu nie musi być przy tym zaprotokołowana przez notariusza.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zgodnie z artykułem 21 ust. 1 omawianej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zarząd samodzielnie podejmuje decyzje w ramach zwykłego zarządu, do których należą m.in. konserwacja, dbanie o czystość, jak i bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Do podjęcia przez zarząd decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie wskazanych czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa zarządowi do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej dla danej czynności prawnej. Przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazuje zaś art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Warto także pamiętać, że zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdy zarząd jest kilkuosobowy oświadczenia woli w imieniu wspólnoty składają co najmniej dwaj jego członkowie.

Zarząd powierzony

REKLAMA

Odmienny sposób zarządu został przewidziany w art. 18 ustawy o własności lokali. Przewiduje on, iż zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (stąd określa się go mianem zarządu lub zarządcy „powierzonego”).

Kompetencje zarządcy powierzonego są co do zasady zbieżne z kompetencjami zarządu właścicielskiego. Wynika to z art. 33 ustawy o własności lokali, który przewiduje zastosowanie ogólnych regulacji dotyczących zarządu we wspólnocie mieszkaniowej do zarządcy powierzonego, chyba, że umowa stanowi inaczej.

Powołanie zarządcy powierzonego może nastąpić już w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Często na tym etapie nabywcy lokali określają w aktach notarialnych sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wówczas umowa taka jest skuteczna w stosunku do kolejnych nabywców lokali. Zmiana tak określonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM


Warto dodać, iż kwestia powołania zarządcy nieruchomości wspólnej przy jednoczesnym powołaniu zarządu jako organu wspólnoty mieszkaniowej budzi szereg dyskusji. Według pierwszego poglądu powierzenie zarządcy zarządu nieruchomością wspólną powoduje wygaśnięcie obowiązku powołania zarządu wspólnoty, natomiast według drugiego poglądu powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej nie wyłącza możliwości powołania zarządu właścicielskiego.

Jednak w ocenie Sądu Najwyższego ustanowienie zarządcy powierzonego wyklucza możliwość tworzenia zarządu właścicielskiego, zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005 r. o sygn. akt: III CZP 62/05). W praktyce zatem, jeśli właściciele lokali powołali zarządcę powierzonego, to nie wybierają już zarządu. Takie stanowisko znajduje uzasadnienie, gdyż ostatecznie obie formy zarządu mają ten sam cel – skuteczną reprezentację wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz i kierowanie sprawami wspólnoty.

Administrowanie nieruchomością wspólną

Od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w rozumieniu art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, należy natomiast odróżnić zlecenie administrowania nieruchomością wspólną. Ma to szczególne znaczenie, gdyż administratorzy często posiadają tytuł zarządcy nieruchomością, co może prowadzić do utożsamiania roli zarządcy powierzonego z rolą administratora.

Tymczasem administrator nie jest organem wspólnoty (jak zarząd właścicielski) ani nie zastępuje takiego organu (jak zarządca powierzony). Pomimo zlecenia administrowania nieruchomością, powołany zarząd właścicielski (lub wybrany zarządca powierzony) nadal sprawuje swoją funkcję, zlecając jedynie wykonywanie poszczególnych czynności osobnemu podmiotowi w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną na podstawie zawartej umowy.

Prawa i obowiązki administratora wynikają wówczas jedynie z umowy zawartej ze wspólnotą. Ponadto nie mogą oni przekazać administratorowi wszystkich swoich uprawnień, bowiem do obowiązków administratora należą zwykłe czynności w ramach działania wspólnoty mieszkaniowej, co podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05) wskazując, iż administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością.

Jak więc wynika z powyższego istnieją poważne różnice pomiędzy pojęciami zarządu, zarządcy powierzonego oraz administratora – warto mieć je na uwadze uczestnicząc w życiu wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd, zarządca, administrator – kto jest kim we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Źródło: Kancelaria Nowicki i Ziemczyk

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W Polsce trzeba wyburzyć ponad 6,5 tys. mieszkań lub domów. Kto nie może się czuć bezpiecznie?

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że ponad 2,2 mln Polek i Polaków mieszka w domach jednorodzinnych i kamienicach, które mają już ponad 100 lat. Nikt nie wie, czy te osoby mogą się czuć bezpiecznie. Eksperci portalu GetHome.pl dotarli do informacji z GUNB, z których wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Senat zdecydował w sprawie wakacji kredytowych

Senat przyjął bez poprawek ustawę o wakacjach kredytowych. Nowe przepisy teraz trafią do podpisu prezydenta. Jak szacuje resort finansów z z wakacji kredytowych w tym roku będzie mogło maksymalnie skorzystać 562 tys. kredytobiorców.

Wiśnia ozdobna i jej najpiękniejsze odmiany do ogrodu – którą wybrać?

Wiśnia ozdobna uznawana jest za najpiękniej kwitnące drzewo. Jakie odmiany wiśni ozdobnej są najładniejsze? My polecamy Kanzan, Amanogawa, Royal Burgundy i Shirotae. Którą wybrać? Podpowiadamy.

Ministerstwo Finansów: nie będzie przedłużenia wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 r. pomoc dla kredytobiorców tylko z FWK

Ministerstwo Finansów nie przewiduje przedłużania wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 roku wspieranie kredytobiorców w trudnej sytuacji w całości przejmie Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Taką informację przekazał w Senacie 17 kwietnia 2024 r. wiceminister finansów Jurand Drop.

REKLAMA

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz przez dewelopera?

Nie tylko inwestorzy chcą wykańczać mieszkania pod klucz, również kupujący mieszkania na własny użytek coraz częściej korzystają z tej możliwości. Są pakiety podstawowe, jak i projekty indywidualne. Ile trzeba zapłacić? 

W Łodzi na wyburzenie czekają budynki z niemal 2,3 tys. mieszkań. A jak w innych miastach?

W Polsce w ponadstuletnich kamieniach mieszka więcej niż 2,2 mln rodaków. Czy to bezpieczne? Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania – cena za m2? [PORADNIK]

Wykończenie mieszkania – cena za m2 różni się w zależności od standardu wykończenia mieszkania. Jaka jest cena metra kwadratowego robocizny? Prezentujemy krótki poradnik - wykończenie mieszkania deweloperskiego pod klucz krok po kroku. Sprawdź, od czego zacząć i co robić po kolei.

Wyjeżdżasz na długi weekend? Sprawdź, jak zabezpieczyć puste mieszkanie

W tym roku majówkowy weekend może być naprawdę długi, dlatego więcej Polaków niż przed rokiem planuje w tym czasie wyjazd. To niestety też idealny czas dla złodziei. Rok temu wiosną było średnio 6666 włamań miesięcznie! Jak się zabezpieczyć? 

REKLAMA

Ceny materiałów budowlanych - prognozy 2024

Co z cenami materiałów budowlanych w 2024 roku? Ostatnie wyliczenia pokazują, że ceny materiałów budowlanych spadają już kolejny miesiąc z rzędu. Niekoniecznie mamy jednak do czynienia ze stałym trendem. Może być to korekta, spowodowana nadmiernym wywindowaniem cen w ubiegłym roku. Pojawia się również pytanie, jak na to wszystko wpłynie nowy program mieszkaniowy “Mieszkanie na start”, proponowany przez rząd.

Czy Polacy chętnie kupują nowe mieszkania w tym roku?

Czy Polacy są zainteresowani kupnem nowych mieszkań? Czy decyzja o zakupie przekładana jest do czasu ruszenia nowego rządowego programu? Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży i jakich rezultatów spodziewają się w 2024 roku?

REKLAMA