REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej /Fotolia
Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Bardzo ważną kwestią z punktu widzenia mieszkańców jest powierzenie codziennych spraw utrzymania nieruchomości wspólnej uprawnionemu podmiotowi. Niejednokrotnie jednak pojęcia zarządu, zarządcy i administratora używane są zamiennie, co może powodować nieporozumienia. Wobec czego rozróżnienie podstaw ich działania oraz zakresu kompetencji ma duże znaczenie dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

REKLAMA

Poniższe uwagi dotyczą przy tym tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (gdzie liczba lokali zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych jest większa niż siedem). W mniejszych wspólnotach ustawodawca przewidział zaś odrębną regulację opartą na przepisach kodeksu cywilnego w przedmiocie współwłasności.

Zarząd właścicielski

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) w art. 20 wskazuje, iż właściciele lokali w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, mają obowiązek wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

REKLAMA

Członkiem takiego zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Pomimo możliwości powołania do składu zarządu osoby spoza grona członków wspólnoty mieszkaniowej, taki sposób zarządu jest powszechnie określany mianem zarządu „właścicielskiego”.

Uchwała o wyborze zarządu zapada co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (chyba że zachodzą przesłanki głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos). Uchwała o wyborze członków zarządu nie musi być przy tym zaprotokołowana przez notariusza.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zgodnie z artykułem 21 ust. 1 omawianej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zarząd samodzielnie podejmuje decyzje w ramach zwykłego zarządu, do których należą m.in. konserwacja, dbanie o czystość, jak i bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Do podjęcia przez zarząd decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie wskazanych czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa zarządowi do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej dla danej czynności prawnej. Przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazuje zaś art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Warto także pamiętać, że zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdy zarząd jest kilkuosobowy oświadczenia woli w imieniu wspólnoty składają co najmniej dwaj jego członkowie.

Zarząd powierzony

REKLAMA

Odmienny sposób zarządu został przewidziany w art. 18 ustawy o własności lokali. Przewiduje on, iż zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (stąd określa się go mianem zarządu lub zarządcy „powierzonego”).

Kompetencje zarządcy powierzonego są co do zasady zbieżne z kompetencjami zarządu właścicielskiego. Wynika to z art. 33 ustawy o własności lokali, który przewiduje zastosowanie ogólnych regulacji dotyczących zarządu we wspólnocie mieszkaniowej do zarządcy powierzonego, chyba, że umowa stanowi inaczej.

Powołanie zarządcy powierzonego może nastąpić już w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Często na tym etapie nabywcy lokali określają w aktach notarialnych sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wówczas umowa taka jest skuteczna w stosunku do kolejnych nabywców lokali. Zmiana tak określonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM


Warto dodać, iż kwestia powołania zarządcy nieruchomości wspólnej przy jednoczesnym powołaniu zarządu jako organu wspólnoty mieszkaniowej budzi szereg dyskusji. Według pierwszego poglądu powierzenie zarządcy zarządu nieruchomością wspólną powoduje wygaśnięcie obowiązku powołania zarządu wspólnoty, natomiast według drugiego poglądu powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej nie wyłącza możliwości powołania zarządu właścicielskiego.

Jednak w ocenie Sądu Najwyższego ustanowienie zarządcy powierzonego wyklucza możliwość tworzenia zarządu właścicielskiego, zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005 r. o sygn. akt: III CZP 62/05). W praktyce zatem, jeśli właściciele lokali powołali zarządcę powierzonego, to nie wybierają już zarządu. Takie stanowisko znajduje uzasadnienie, gdyż ostatecznie obie formy zarządu mają ten sam cel – skuteczną reprezentację wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz i kierowanie sprawami wspólnoty.

Administrowanie nieruchomością wspólną

Od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w rozumieniu art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, należy natomiast odróżnić zlecenie administrowania nieruchomością wspólną. Ma to szczególne znaczenie, gdyż administratorzy często posiadają tytuł zarządcy nieruchomością, co może prowadzić do utożsamiania roli zarządcy powierzonego z rolą administratora.

Tymczasem administrator nie jest organem wspólnoty (jak zarząd właścicielski) ani nie zastępuje takiego organu (jak zarządca powierzony). Pomimo zlecenia administrowania nieruchomością, powołany zarząd właścicielski (lub wybrany zarządca powierzony) nadal sprawuje swoją funkcję, zlecając jedynie wykonywanie poszczególnych czynności osobnemu podmiotowi w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną na podstawie zawartej umowy.

Prawa i obowiązki administratora wynikają wówczas jedynie z umowy zawartej ze wspólnotą. Ponadto nie mogą oni przekazać administratorowi wszystkich swoich uprawnień, bowiem do obowiązków administratora należą zwykłe czynności w ramach działania wspólnoty mieszkaniowej, co podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05) wskazując, iż administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością.

Jak więc wynika z powyższego istnieją poważne różnice pomiędzy pojęciami zarządu, zarządcy powierzonego oraz administratora – warto mieć je na uwadze uczestnicząc w życiu wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd, zarządca, administrator – kto jest kim we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Źródło: Kancelaria Nowicki i Ziemczyk

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

Obniżka stóp procentowych a kupno mieszkania w 2025 roku

Jak obniżka stóp procentowych w 2025 roku wpływa na kupno nowego mieszkania? Oznacza to przede wszystkim lepszą dostępność kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni wiedzieć kupujący nieruchomość?

REKLAMA

Gdzie przechować rzeczy w trakcie remontu i nie tylko?

Przechowywanie rzeczy w wielu sytuacjach życiowych staje się dużym problemem. Jedną z takich sytuacji jest remont domu lub mieszkania. Gdzie najbezpieczniej przechować sprzęty RTV i AGD, meble i inne wartościowe rzeczy? Podpowiadamy.

Inflacja spada, ale nie koszty utrzymania mieszkania: ile więcej trzeba teraz dopłacać do czynszu

Wzrost kosztów mieszkaniowych był w 2024 r. czynnikiem dość mocno wpływającym na poziom inflacji. Sprawdzamy, czy te koszty nadal mocno rosną. Warto pamiętać, że dla budżetów domowych są one równie ważne jak wydatki na żywność, bo przez rodziny traktowane są jako te z kategorii pierwszej potrzeby do zaspokojenia.

Za jaką maksymalną kwotę nabywcy poszukują teraz mieszkań?

Do jakiej kwoty poszukuje mieszkań większość kupujących? Przy jakim progu kończy się zdolność kredytowa? Jakie mieszkania można nabyć w tej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

REKLAMA

Nowy trend na rynku najmu: wynajmujący zlecają obsługę profesjonalnym agencjom. Jakie korzyści, jakie minusy

Rynek najmu w przeobrażeniu. Model wynajmu krótkoterminowego, który jeszcze niedawno kusił prostotą i szybkim zyskiem, dziś coraz częściej okazuje się zbyt obciążający dla właścicieli. Rosnące wymagania formalne, potrzeba dostępności 24/7 i odpowiedzialność za każdy etap obsługi gości sprawiają, że wiele osób zaczyna szukać alternatyw.

Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA