Prawne uwarunkowania sprawowania zarządu nieruchomością wspólną

Z nieruchomością wspólną mamy do czynienia w sytuacji, gdy w obrębie danego budynku jest co najmniej dwóch jego współwłaścicieli. Wówczas te części nieruchomości, które nie służą do użytku wyłącznie właściciela noszą nazwę nieruchomości wspólnej, chodzi tu na przykład o klatki schodowe, windy, podwórka czy dach.

Kwestie związane z takim zarządem znajdują uregulowanie w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną może być ustalony w formie zwykłej pisemnej pomiędzy współwłaścicielami, może także zostać określony w księdze wieczystej prowadzonej dla poszczególnej nieruchomości. Ujawnienie sposobu zarządu w księdze wieczystej z pewnością jest bardzo przejrzysty dla potencjalnego nabywcy części takiej nieruchomości, albowiem zapoznając się z treścią księgi wieczystej, posiada od razu wiedzę o sposobie zarządu nieruchomością wspólną; jest to jednak uciążliwe rozwiązanie w przypadku, gdy chcemy dokonać zmiany sposobu zarządu, wówczas do notariusza stawić się muszą wszyscy współwłaściciele nieruchomości, co wiążę się i z kosztami i z utrudnieniami związanymi z doprowadzeniem wszystkich zainteresowanych do kancelarii.

Z wpisywaniem sposobu zarządu możemy się często spotkać w nieruchomościach należących do jednostek samorządu terytorialnego, gdzie wpisuje się, że zarząd sprawuje np. Zakład Gospodarki Komunalnej, jeśli najemcy takich lokali będą wnosili do Gminy o ich wykup, jako właściciele (a później także przyszli nabywcy) są zobowiązani do respektowania postanowień sprawowania zarządu. Jeśli współwłaściciele nie określili ani na mocy umowy, ani na mocy uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, zastosowanie znajdują przepisy ustawowe. Jeżeli liczba lokali (zarówno wyodrębnionych jak i niewyodrębnionych) jest mniejsza niż siedem, odnośnie zarządu nieruchomością wspólną posługiwać trzeba się przepisami Kodeksu cywilnego, mamy wtedy do czynienia z tzw. małą wspólnotą. Jeżeli takich lokali łącznie jest więcej niż siedem, właścicieli muszą podjąć uchwałę o wyborze osób do zarządu (jednej lub kilku), gdyż utworzona została duża wspólnota. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, jest jej reprezentantem, podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Natomiast, do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd, potrzeba uchwały właścicieli. Do czynności przekraczających zwykły zarząd, zaliczyć można w szczególności:

• Ustalenie wynagrodzenia zarządu albo zarządcy,
• Przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – na przykład wspólnota postanowiła zaadaptować piwnice na lokal użytkowy,
• Wyrażenie zgody na nadbudowę / przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności tak powstałego lokali i rozporządzenie nim, dokonanie zmiany dotychczasowych udziałów wskutek powstania nowego lokalu,
• Udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• Podzielenie nieruchomości wspólnej, na przykład wspólnota dysponuje dużą działką, która nie jest przez nią wykorzystywana, wówczas, po podziale, może ona zostać zbyta a pieniądze uzyskane ze sprzedaży zasilą konto wspólnoty,
• Nabycie nieruchomości – wspólnota posiadająca małą działkę decyduje się dokupić sąsiednią nieruchomość celem na przykład budowy garaży, urządzenia placu zabaw,

Zgody wspólnoty wyrażonej w drodze uchwały wymaga także połączenie dwóch odrębnych lokali (na przykład ktoś posiada dwa lokale na tym samym piętrze i chce z nich stworzyć jeden) oraz podział lokalu (np. ktoś ma duży lokal, z którego chce stworzyć dwa czy trzy mniejsze). Jeśli na skutek panujących w danej wspólnocie relacji, właściciel nie uzyska zgody na takie proces, może domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Zobacz także:  Jak wspólnota mieszkaniowa może oszczędzać?

Zobacz także:  Jak wspólnota mieszkaniowa może oszczędzać?

Zobacz także:  Jakie zmiany w mieszkaniu nie wymagają pozwolenia?