Jak nie kupić mieszkania obciążonego kredytem dewelopera?

Zakończenie budowy, pozwolenie na użytkowanie, sprzedaż

Po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, deweloper dokonuje sprzedaży.

Z uwagi na koszty, często w jednym akcie notarialnym tworzy się nowe nieruchomości lokalowe i przenosi ich własność na nabywcę. Następnym krokiem jest wystąpienie przez notariusza do sądu wieczystoksięgowego o założenie nowej księgi wieczystej i wpisanie do niej nabywcy jako właściciela.

Co dzieje się wówczas z dotychczasową hipoteką? Jak uniknąć sytuacji, w której mieszkanie będzie obciążone hipoteką dewelopera zabezpieczającą jego kredyt? Będzie to niezwykle istotne w sytuacji gdyby deweloper popadł w kłopoty finansowe. Bank mógłby wówczas prowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości nabywcy, pomimo, że nie chodzi tu o jego dług.

Aby swoim mieszkaniem nie odpowiadać za kredyt dewelopera należy domagać się od niego, aby uzyskał od banku zgodę na wykreślenie wszystkich hipotek lub bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu jako nowej nieruchomości. Technicznie rzecz ujmując deweloper powinien przekazać bankowi część zapłaconej przez nabywcę ceny za co bank powinien zrezygnować z części zabezpieczenia, poprzez wyrażenie zgody na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności kupionego przez nabywcę lokalu. Wówczas taka wyodrębniona część lokalu będzie już wolna od hipoteki. Taką zgodę banku, deweloper powinien przedłożyć do aktu notarialnego. Chodzi oczywiście o akt notarialny, w którym dojdzie do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego nabycia od dewelopera.

Dla bezpieczeństwa zadbać należy, aby w umowie deweloperskiej zawieranej wcześniej, tj. przed lub w trakcie procesu inwestycyjnego, znalazł się zapis o treści zbliżonej do podanej niżej przykładowej klauzuli:

Deweloper zastrzega sobie prawo ustanowienia na rzecz banków finansujących Przedsięwzięcie Deweloperskie, hipotek na nieruchomości opisanej powyżej, przy czym zobowiązuje się w dniu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu na rzecz Nabywcy przedstawić zgodę banków na wykreślenie wszystkich hipotek z księgi wieczystej bądź na bezobciążeniowe wyodrębnienie przedmiotowego lokalu z księgi wieczystej i przeniesieść jego własności po wpłacie pełnej ceny przez Nabywcę.

Zapis ten będzie określał przyszłe obowiązki dewelopera oraz pełnił funkcję ochronną dla nabywcy lokalu mieszkalnego.

Autor: Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Gach, Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska