REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Śmigulska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Typowa umowa deweloperska ma na celu wybudowanie przez dewelopera budynku mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu na kupującego. Co jest zatem dla niej charakterystyczne i co powinno się w niej znaleźć?

Wśród umów deweloperskich można wyróżnić kilka typów umów. Wymienić tutaj należy umowę:

REKLAMA

  • rezerwacyjną – zobowiązuje do zawarcia jednej z poszczególnych umów deweloperskich, w ramach tej umowy konsument zazwyczaj musi uiścić tzw. opłatę rezerwacyjną;
  • zobowiązującą – strona sprzedająca, czyli deweloper zobowiązuje się do tego, że przeniesie własności nieruchomości na kupującego w wyznaczonym terminie;
  • przedwstępną – sprzedawca (deweloper) składa oświadczenie, że zawrze umowę sprzedaży danej nieruchomości w ustalonym terminie;
  • rozporządzającą – na jej mocy podmiot, który sprzedaje nieruchomość przenosi jej własność na kupującego;
  • zobowiązująco-rozporządzającą – jest to dopełnienie umowy przedwstępnej i jest zawierana dopiero po wybudowaniu nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności.

Poniżej przedstawione zostały poszczególne elementy umowy, niezbędne do jej prawidłowego sporządzenia. Jest to o tyle istotne, że w przypadku zaistnienia sporu z deweloperem łatwo jest ustalić, czy umowa faktycznie została wykonana w sposób prawidłowy.

1. W umowie muszą być dokładnie określone strony umowy

Konieczne jest wskazanie nazwy dewelopera, z którym podpisujemy umowę. Jeżeli prowadzi on działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej wójta/burmistrza/prezydenta miasta, zamieszcza się w umowie imię, nazwisko, nazwę firmy, jej adres, numery REGON, NIP i numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jeżeli deweloper prowadzi spółkę prawa handlowego (np. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, czy spółkę akcyjną) niezbędne jest wskazanie siedziby spółki, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienienie nazwisk i funkcji osób występujących w imieniu spółki z podaniem podstawy do reprezentacji, ewentualnie inne dokumenty wymagane dla ważności zawieranych umów.

Kupujący natomiast powinien wskazać swoje imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, numery PESEL i NIP.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, muszą podpisać ją oboje, chyba że jedno z nich udzieli pełnomocnictwa do zawarcia umowy.

2. Przedmiot umowy

REKLAMA

Deweloper, na mocy umowy zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu związanego z daną nieruchomością gruntową. Powinien złożyć oświadczenie o tytule prawnym do nieruchomości z podaniem dokumentów źródłowych nieruchomości, oraz opis stanu prawnego nieruchomości ze wskazaniem wpisów obciążających nieruchomość oraz pozwoleniem na budowę.

Dz. ewid. nr 2 z obrębu Stare Babice, jednostka rejestrowa F.16, posiadająca obszar 1500 m2, położona przy ul. Sołeckiej 2 w Satrych Babicach), a także numerem księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub numerem aktu własności ziemi.


Oprócz tego w umowie powinien znajdować się szczegółowy opis projektowanego obiektu - domu lub lokalu. Dane powinny dotyczyć:

  • lokalu - piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne lokalu;
  • standardu wykonania - położenie, liczba kondygnacji, media, oświetlenie;
  • praw lub obiektów przynależnych - balkon, lodżia, piwnica, garaż i inne;
  • praw wspólnych;
  • sposobów liczenia powierzchni lokalu (norma);
  • oraz opis infrastruktury zewnętrznej wraz z załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokali w budynkach oraz ich układ funkcjonalny a także plan zagospodarowania terenu z opisem.

3. Zakres prac budowlanych

Istotne jest sprecyzowanie na czym mają polegać prace budowlane i kto jest odpowiedzialny za ich wykonanie. W szczególności należy określić:

  • kto wykonuje prace wykończeniowe (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota itp.) – kupujący czy deweloper;
  • określenie materiałów, które mają być użyte w pracach wykończeniowych (np. drzwi z litego drewna czy ze zwykłej okleiny, ich kolor, okna drewniane czy z PCV itp.);
  • rodzaj ogrzewania - ze wskazaniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.

Brak uszczegółowienia tych kwestii może okazać się bardzo niekorzystne dla konsumenta. Deweloper może w ten sposób użyć najtańszych materiałów, a kupujący nie będzie mógł skutecznie się bronić.

4. Terminy

REKLAMA

Terminy, które najbardziej interesują stronę kupującą daną nieruchomość dotyczą zakończenia prac budowlanych i termin przeniesienia własności lokalu. Istotne jest, aby wskazać konkretną datę, a nie tylko przedział czasowy (np. III kwartał 2010 roku).

Niedotrzymanie terminu przez dewelopera skutkuje prawem konsumenta do dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Deweloper może uchylić się od obowiązku naprawienia szkody tylko, gdy zaistnieją okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (tzw. siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi). Taką okolicznością nie są niskie temperatury występujące zimą, co jest typowe dla naszego klimatu, o czym deweloper jako profesjonalista powinien wiedzieć.


6. Cena

Bardzo ważne jest, aby w umowie była określona cena w sposób jednoznaczny. Cena powinna być wartością brutto, czyli uwzględniać podatek VAT.

Z umowy musi wynikać co wchodzi w skład tej ceny. Na przykład czy uwzględniony jest w niej balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie – konieczne jest dodatkowe, odrębne wskazanie ich ceny.

Ważne jest również uzgodnienie, że cena nie ulega zmianie. Umowa może co prawda przewidywać możliwość zmiany ceny w wyniku np. zmiany stopnia inflacji, ale konieczne jest wtedy jednoznaczne określenie warunków, po których spełnieniu czy zaistnieniu cena przedmiotu umowy się zmieni i o ile oraz informacji o przysługującym konsumentowi prawie do odstąpienia od umowy.

Konsument powinien być poinformowany nie tylko o wartości, jak musi zapłacić deweloperowi, ale również jaki sposób i kiedy ma to uczynić. Ważne jest zatem, aby wskazać harmonogram wpłat dokonywanych przez kupującego. Dobrze byłoby, gdyby ostatnia rata została uiszczona przez nabywcę już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku, przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącej jego własność na kupującego.

Niezbędne jest sprecyzowanie skutków opóźnień wpłat kupującego w postaci odsetek za zwłokę: ustawowe lub umowne wynikając e z samej umowy (nie mogą być wyższe niż odsetki maksymalne).

7. Odstąpienie od umowy oraz przeniesienie praw na osobę trzecią

W umowach z deweloperami często możemy spotkać się klauzulą, zgodnie z którą konsument może odstąpić od umowy, ale tylko w przypadku, gdy wskaże osobę, na którą zostanie przeniesiony ogół praw i obowiązków wynikających z tej umowy. Trzeba przy tym uważać w jaki sposób deweloper zastrzegł sobie zwrot wpłaconych przez konsumenta pieniędzy. Powinno to nastąpić w terminie niezwłocznym

8. Kary umowne

Często w umowach deweloperskich przewidziane są kary umowne. Taki zabieg jest prawnie dopuszczalny, ale trzeba zwrócić uwagę czy ich wysokość została ustalona w sposób sprawiedliwy dla obu stron. Deweloper nie może bowiem wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, nakładając przy tym wysoką karę na kupującego, np. za nieterminowe wpłacenie kolejnej raty.

Istotne jest, aby kara umowna za opóźnienie w zakończeniu prac odpowiednie albo za odstąpienie od umowy była odpowiednio określona. Jeżeli będzie za niska, nierzetelny deweloper może specjalnie zerwać umowy, po to by nieruchomość oddać do powtórnej sprzedaży mieszkania, ale już za wyższą cenę. Może także nie być pewnego rodzaju zadośćuczynieniem dla konsumenta, ponieważ jego szkody są znacznie wyższe.

9. Zarząd nieruchomością

Każda nieruchomość, zwłaszcza ta, która składa się z wielu odrębnych lokali, powinna mieć zarządcę, który w imieniu mieszkańców będzie o nią dbał, pilnował wszystkich sprawa z nią związanych. Właściciel nieruchomości często nie wiedzą, że sami mogą sprawować zarząd nieruchomością wspólną (czyli tymi częściami nieruchomości, z której razem korzystają) oraz, że nie muszą się godzić na narzucone przez dewelopera w umowie zapisy o konieczności sprawowania zarządu przez dewelopera (postanowienia te zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne i wpisane do rejestru klauzul prowadzonego przez Prezesa UOKiK).

W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, potocznie mówiąc w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego właściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, np. przez powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej, a więc zarządcy nieruchomości posiadającemu licencję zawodową lub przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie zarządu nieruchomościami.

Każdą umowę należy dokładnie przeczytać i zbadać jej treść, ewentualnie zakwestionować postanowienia niezgodne z interesem konsumenta.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

REKLAMA

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

REKLAMA