REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna: w formie notarialnej czy pisemnej

Anna Śmigulska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedajesz, kupujesz lub zamierzasz w najbliższym czasie być uczestnikiem rynku nieruchomości? Z pewnością nasuwa Ci się pytanie. Czy umowa przedwstępna zawarta u notariusza jest ważniejsza niż zwykła umowa cywilno-prawna? Umowa zawarta w formie aktu notarialnego jest bezpieczniejsza.

To kupujący i sprzedający decydują czy zawrzeć umowę w formie notarialnej czy pisemnej. Najczęściej wybieramy zwykłą umowę pisemną, bo to nic nie kosztuje. Natomiast forma notarialna jest bardziej bezpieczna. Przede wszystkim gwarantuje ona, że to co zostanie w niej zapisane nie ulegnie zmianie. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w nich postanowień.

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli np. deweloper chciałby się wycofać z umowy notarialnej, to można na drodze postępowania sądowego żądać przeniesienia własności mieszkania. Konsument podpisując zwykłą umowę przedwstępną, tzn. w zwykłej formie pisemnej, przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Zasadniczą kwestię odgrywa tutaj podstawa prawna, to znaczy na podstawie jakich przepisów zawieramy umowę przedwstępną. Jeżeli robimy to na podstawie ustawy o własności lokali, to musi być ona zawarta u notariusza, inaczej będzie nieważna. Natomiast jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest na podstawie Kodeksu cywilnego, to już od woli stron zależy, jaką umowę zawierają.

Akt notarialny

W przypadku zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego konsument ma większą ochronę, jeżeli umowa jest wykonywana wadliwie albo sprzecznie z postanowieniami umowy. Kupujący ma możliwość zwrócenia się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, czyli dewelopera. Obowiązkiem przedsiębiorcy jest zapłacenie za pracę innego wykonawcy i poniesie ryzyka związanego z tymi pracami.

Umowa przedwstępna jest ważna, jeżeli dodatkowo:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  • deweloper ma pozwolenie na budowę,
  • deweloper jest właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony,
  • roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Wpis do księgi wieczystej

Wpisu do księgi wieczystej dokonuje się w jej dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Wpis stanowi dla potencjalnych nabywców nieruchomości (działki z budynkiem w budowie) nie tylko ostrzeżenie o roszczeniach osób trzecich, ale również powiadomienie, że z dniem podpisania umowy kupna przejdzie na nich obowiązek wywiązania się ze zobowiązania odnośnie przeniesienia własności odrębnych nieruchomości lokalowych. Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości. Do momenty, kiedy nie zostaną wybudowane nieruchomości kilku lub wielomieszkaniowe, nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, a więc i przeniesienie własności mieszkań na nabywców.


Umowa zawarta w formie pisemnej

Jeżeli umowa z deweloperem nie została zawarta u notariusza, wskazana powyżej ochrona konsumenta nie obowiązuje. Umowa przedwstępna sporządzona jedynie w zwykłej formie pisemnej nie daje żadnej ochrony kupującemu poza ewentualnym roszczeniem odszkodowawczym, czyli żądaniem naprawienia szkody wyrządzonej przez dewelopera z tytułu niewykonania tej umowy.

Do czego zobowiązuje się deweloper

Umowę z deweloperem powinno się zawrzeć w formie pisemnej z zachowaniem formy aktu notarialnego. W umowie deweloper:

  • oświadcza, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny;
  • zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę;
  • powinien się w niej także znaleźć wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek zmian w umowie należy również zachować formę aktu notarialnego.

Za i przeciw

Deweloperzy często odradzają swoim klientom zawieranie umów w formie aktów notarialnych. Twierdzą, że dzięki niej konsument nic nie zyska, natomiast niepotrzebnie naraża się na dodatkowe koszty związane z uiszczeniem opłaty notarialnej. To niej prawda! Jeżeli weźmiemy pod uwagę cenę mieszkania, to wysokość opłaty dla notariusza jest niewielka. Konsument zyskuje natomiast gwarancję niezmienności warunków umowy, w tym:

  • ceny (chyba że co innego jest zapisane w umowie i na to zgodził się kupujący;
  • prawo złożenia wniosku o wyznaczenie przez sąd innego wykonawcy celem dokończenia budowy nieruchomości;
  • w przypadku uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, można wnieść wniosek o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli dewelopera w tym zakresie.

REKLAMA

Takich uprawnień nie mają konsumenci, którzy zawierają umowy w zwykłej formie pisemnej. Wielostronicowa lektura skutecznie zniechęca to jej uważnego przeczytania, co często wiąże się z tym, że nie wiemy co podpisujemy. Problem pojawia siew przypadku sporu z przedsiębiorcą ponieważ dopiero wtedy okazuje się, że pozycja konsumenta jest gorsza.

Należy pamiętać o tym, że umowy z deweloperami mogą, a nawet powinny być negocjowane. W przypadku, gdy kupujący wyrazi zgodę na podpisanie umowy przedwstępnej w mniej dla niego korzystnej formie, musi – dla własnego dobra – zwrócić uwagę na jej treść.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
10 największych miast świata [LISTA]

Są dane na 2024 rok. Największe miasta świata pod względem liczby mieszkańców znajdują się w Japonii, Indiach, Chinach, Bangladeszu, Brazylii, Egipcie i Meksyku. Które miasto jest największe na świecie?

Rządowy Portal DOM - czy będzie pomocny dla kupujących nieruchomości?

Portal DOM to jeden z pomysłów projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej. Ma on poprawić przejrzystość rynku m.in. w zakresie cen transakcyjnych mieszkań deweloperskich i z rynku wtórnego. Jak oceniają ten pomysł deweloperzy? W jakim stopniu portal może rzeczywiście pomóc kupującym? 

Rynek nieruchomości w Polsce – jakie zmiany czekają nas w IV kwartale 2024 roku? [ANALIZA]

Rynek nieruchomości w Polsce. Trwa ostatni kwartał 2024 r. Czy możemy się jeszcze spodziewać zmian dotyczących cen transakcyjnych mieszkań? A co z rynkiem najmu? Jakie czynniki wpływają na wzrost, a jakie na zahamowanie cen? 

To może być idealny moment na zakup mieszkania z rynku wtórnego

Jakie są prognozy dla mieszkań z rynku wtórnego do końca 2024 r.? Czy jest jeszcze szansa na zakup atrakcyjnej cenowo i lokalizacyjnie nieruchomości? Badanie przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl. 

REKLAMA

Jak wygląda rzeczywistość mieszkaniowa w największych miastach w Polsce?

Światowy Dzień Miast to dobra okazja, żeby sprawdzić, czy poprawa standardu mieszkań w Polsce jest widoczna we wszystkich, czy tylko w niektórych największych miastach w Polsce.

Prawo do dzierżawy działki po śmierci działkowicza

Osoby bliskie po śmierci działkowca mogą przejąć jego prawo do dzierżawy gruntu w ROD. Wyjaśniamy, jak wygląda taka procedura, bo działkowe dzierżawy są cenne.

Korzystne opodatkowanie garaży po zmianach w podatku od nieruchomości. Jak skorzystać w 2025 roku?

Zmiany w podatku od nieruchomości, które mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., co do zasady nie należą do korzystnych. Niemniej są wśród nich i takie, które można ocenić pozytywnie, jak np. opodatkowanie garaży w budynku mieszkalnym. Należy jednak pamiętać, że na dzień niniejszej publikacji (25 października 2024 r.), ustawa nowelizująca nie została jeszcze uchwalona.

Niektóre miasta wybudowały mniej mieszkań czynszowych niż przeznaczyły do rozbiórki!

Zasoby mieszkaniowe wielu gmin się kurczą. A to oznacza, że maleją szanse na tanie mieszkanie czynszowe, po które czekają w kolejce tysiące gospodarstw domowych. Eksperci portalu GetHome.pl zbadali, w których miastach wojewódzkich te szanse są największe.

REKLAMA

Bez Kredytu na start, ale za to z rabatem? Jak wygląda sytuacja na rynku nowych mieszkań?

Czy wstrzymanie programu Kredyt na start mocno wpłynęło na rynek mieszkaniowy? Czy klienci mogą liczyć na rabaty? Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nowych mieszkań?

25%-45% oszczędności na ogrzewaniu w sezonie grzewczym: Pompa ciepła współpracująca z piecem na pellet lub kominkiem na drewno

Jednym z urządzeń grzewczych wybieranych, w ramach dotychczasowych edycji Programu Czyste Powietrze, jest powietrzna pompa ciepła. Mimo wielu zalet, jak każde urządzenie, ona także ma swoje minusy, które jednak łatwo wyeliminować. Wystarczy połączyć pompę ciepła, np. z kominkiem opalanym drewnem lub piecem na pellet. Wsparcie powietrznej pompy ciepła kominkiem na drewno lub piecem na pellet daje sezonową oszczędność rzędu 25-45% - ocenia Krzysztof Woźniak, specjalista ds. energii w Grupie Zdrowego Oddychania.

REKLAMA