REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna: w formie notarialnej czy pisemnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Śmigulska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedajesz, kupujesz lub zamierzasz w najbliższym czasie być uczestnikiem rynku nieruchomości? Z pewnością nasuwa Ci się pytanie. Czy umowa przedwstępna zawarta u notariusza jest ważniejsza niż zwykła umowa cywilno-prawna? Umowa zawarta w formie aktu notarialnego jest bezpieczniejsza.

To kupujący i sprzedający decydują czy zawrzeć umowę w formie notarialnej czy pisemnej. Najczęściej wybieramy zwykłą umowę pisemną, bo to nic nie kosztuje. Natomiast forma notarialna jest bardziej bezpieczna. Przede wszystkim gwarantuje ona, że to co zostanie w niej zapisane nie ulegnie zmianie. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w nich postanowień.

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli np. deweloper chciałby się wycofać z umowy notarialnej, to można na drodze postępowania sądowego żądać przeniesienia własności mieszkania. Konsument podpisując zwykłą umowę przedwstępną, tzn. w zwykłej formie pisemnej, przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Zasadniczą kwestię odgrywa tutaj podstawa prawna, to znaczy na podstawie jakich przepisów zawieramy umowę przedwstępną. Jeżeli robimy to na podstawie ustawy o własności lokali, to musi być ona zawarta u notariusza, inaczej będzie nieważna. Natomiast jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest na podstawie Kodeksu cywilnego, to już od woli stron zależy, jaką umowę zawierają.

Akt notarialny

W przypadku zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego konsument ma większą ochronę, jeżeli umowa jest wykonywana wadliwie albo sprzecznie z postanowieniami umowy. Kupujący ma możliwość zwrócenia się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, czyli dewelopera. Obowiązkiem przedsiębiorcy jest zapłacenie za pracę innego wykonawcy i poniesie ryzyka związanego z tymi pracami.

REKLAMA

Umowa przedwstępna jest ważna, jeżeli dodatkowo:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  • deweloper ma pozwolenie na budowę,
  • deweloper jest właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony,
  • roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Wpis do księgi wieczystej

Wpisu do księgi wieczystej dokonuje się w jej dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Wpis stanowi dla potencjalnych nabywców nieruchomości (działki z budynkiem w budowie) nie tylko ostrzeżenie o roszczeniach osób trzecich, ale również powiadomienie, że z dniem podpisania umowy kupna przejdzie na nich obowiązek wywiązania się ze zobowiązania odnośnie przeniesienia własności odrębnych nieruchomości lokalowych. Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości. Do momenty, kiedy nie zostaną wybudowane nieruchomości kilku lub wielomieszkaniowe, nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, a więc i przeniesienie własności mieszkań na nabywców.


Umowa zawarta w formie pisemnej

Jeżeli umowa z deweloperem nie została zawarta u notariusza, wskazana powyżej ochrona konsumenta nie obowiązuje. Umowa przedwstępna sporządzona jedynie w zwykłej formie pisemnej nie daje żadnej ochrony kupującemu poza ewentualnym roszczeniem odszkodowawczym, czyli żądaniem naprawienia szkody wyrządzonej przez dewelopera z tytułu niewykonania tej umowy.

Do czego zobowiązuje się deweloper

Umowę z deweloperem powinno się zawrzeć w formie pisemnej z zachowaniem formy aktu notarialnego. W umowie deweloper:

  • oświadcza, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny;
  • zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę;
  • powinien się w niej także znaleźć wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek zmian w umowie należy również zachować formę aktu notarialnego.

Za i przeciw

Deweloperzy często odradzają swoim klientom zawieranie umów w formie aktów notarialnych. Twierdzą, że dzięki niej konsument nic nie zyska, natomiast niepotrzebnie naraża się na dodatkowe koszty związane z uiszczeniem opłaty notarialnej. To niej prawda! Jeżeli weźmiemy pod uwagę cenę mieszkania, to wysokość opłaty dla notariusza jest niewielka. Konsument zyskuje natomiast gwarancję niezmienności warunków umowy, w tym:

  • ceny (chyba że co innego jest zapisane w umowie i na to zgodził się kupujący;
  • prawo złożenia wniosku o wyznaczenie przez sąd innego wykonawcy celem dokończenia budowy nieruchomości;
  • w przypadku uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, można wnieść wniosek o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli dewelopera w tym zakresie.

Takich uprawnień nie mają konsumenci, którzy zawierają umowy w zwykłej formie pisemnej. Wielostronicowa lektura skutecznie zniechęca to jej uważnego przeczytania, co często wiąże się z tym, że nie wiemy co podpisujemy. Problem pojawia siew przypadku sporu z przedsiębiorcą ponieważ dopiero wtedy okazuje się, że pozycja konsumenta jest gorsza.

Należy pamiętać o tym, że umowy z deweloperami mogą, a nawet powinny być negocjowane. W przypadku, gdy kupujący wyrazi zgodę na podpisanie umowy przedwstępnej w mniej dla niego korzystnej formie, musi – dla własnego dobra – zwrócić uwagę na jej treść.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ekspertka Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development, podpowiada jak wybrać mieszkanie, na co zwracać uwagę, by tej decyzji nie żałować. Poniższy wywiad to w istocie poradnik jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Od 11 września 2025 r. deweloperzy z nowym obowiązkiem, a kupujący z łatwiejszym dostępem do kluczowych informacji

11 września weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. Informacja dotyczyć ma nie tylko powierzchni użytkowej, ale też np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

Zasiedzenie nieruchomości nie zawsze jest możliwe

Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?

Zmiany w prawie budowlanym. Nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo pożarowe budynków [Gość Infor.pl]

Polskie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków od lat pozostawały w tyle za realiami nowoczesnego budownictwa. Teraz szykują się zmiany, które – jak podkreślają eksperci – mogą realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców oraz użytkowników hal przemysłowych i obiektów użyteczności publicznej.

REKLAMA

Koniec strategii pozornych promocji - od 11 września 2025 r. klient ma z góry dokładnie wiedzieć ile zapłaci za mieszkanie. Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.

Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

REKLAMA

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

REKLAMA