REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna: w formie notarialnej czy pisemnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Śmigulska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedajesz, kupujesz lub zamierzasz w najbliższym czasie być uczestnikiem rynku nieruchomości? Z pewnością nasuwa Ci się pytanie. Czy umowa przedwstępna zawarta u notariusza jest ważniejsza niż zwykła umowa cywilno-prawna? Umowa zawarta w formie aktu notarialnego jest bezpieczniejsza.

To kupujący i sprzedający decydują czy zawrzeć umowę w formie notarialnej czy pisemnej. Najczęściej wybieramy zwykłą umowę pisemną, bo to nic nie kosztuje. Natomiast forma notarialna jest bardziej bezpieczna. Przede wszystkim gwarantuje ona, że to co zostanie w niej zapisane nie ulegnie zmianie. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w nich postanowień.

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli np. deweloper chciałby się wycofać z umowy notarialnej, to można na drodze postępowania sądowego żądać przeniesienia własności mieszkania. Konsument podpisując zwykłą umowę przedwstępną, tzn. w zwykłej formie pisemnej, przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Zasadniczą kwestię odgrywa tutaj podstawa prawna, to znaczy na podstawie jakich przepisów zawieramy umowę przedwstępną. Jeżeli robimy to na podstawie ustawy o własności lokali, to musi być ona zawarta u notariusza, inaczej będzie nieważna. Natomiast jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest na podstawie Kodeksu cywilnego, to już od woli stron zależy, jaką umowę zawierają.

Akt notarialny

W przypadku zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego konsument ma większą ochronę, jeżeli umowa jest wykonywana wadliwie albo sprzecznie z postanowieniami umowy. Kupujący ma możliwość zwrócenia się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, czyli dewelopera. Obowiązkiem przedsiębiorcy jest zapłacenie za pracę innego wykonawcy i poniesie ryzyka związanego z tymi pracami.

Umowa przedwstępna jest ważna, jeżeli dodatkowo:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  • deweloper ma pozwolenie na budowę,
  • deweloper jest właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony,
  • roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Wpis do księgi wieczystej

Wpisu do księgi wieczystej dokonuje się w jej dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Wpis stanowi dla potencjalnych nabywców nieruchomości (działki z budynkiem w budowie) nie tylko ostrzeżenie o roszczeniach osób trzecich, ale również powiadomienie, że z dniem podpisania umowy kupna przejdzie na nich obowiązek wywiązania się ze zobowiązania odnośnie przeniesienia własności odrębnych nieruchomości lokalowych. Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości. Do momenty, kiedy nie zostaną wybudowane nieruchomości kilku lub wielomieszkaniowe, nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, a więc i przeniesienie własności mieszkań na nabywców.


Umowa zawarta w formie pisemnej

Jeżeli umowa z deweloperem nie została zawarta u notariusza, wskazana powyżej ochrona konsumenta nie obowiązuje. Umowa przedwstępna sporządzona jedynie w zwykłej formie pisemnej nie daje żadnej ochrony kupującemu poza ewentualnym roszczeniem odszkodowawczym, czyli żądaniem naprawienia szkody wyrządzonej przez dewelopera z tytułu niewykonania tej umowy.

Do czego zobowiązuje się deweloper

Umowę z deweloperem powinno się zawrzeć w formie pisemnej z zachowaniem formy aktu notarialnego. W umowie deweloper:

  • oświadcza, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny;
  • zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę;
  • powinien się w niej także znaleźć wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek zmian w umowie należy również zachować formę aktu notarialnego.

Za i przeciw

Deweloperzy często odradzają swoim klientom zawieranie umów w formie aktów notarialnych. Twierdzą, że dzięki niej konsument nic nie zyska, natomiast niepotrzebnie naraża się na dodatkowe koszty związane z uiszczeniem opłaty notarialnej. To niej prawda! Jeżeli weźmiemy pod uwagę cenę mieszkania, to wysokość opłaty dla notariusza jest niewielka. Konsument zyskuje natomiast gwarancję niezmienności warunków umowy, w tym:

  • ceny (chyba że co innego jest zapisane w umowie i na to zgodził się kupujący;
  • prawo złożenia wniosku o wyznaczenie przez sąd innego wykonawcy celem dokończenia budowy nieruchomości;
  • w przypadku uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, można wnieść wniosek o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli dewelopera w tym zakresie.

REKLAMA

Takich uprawnień nie mają konsumenci, którzy zawierają umowy w zwykłej formie pisemnej. Wielostronicowa lektura skutecznie zniechęca to jej uważnego przeczytania, co często wiąże się z tym, że nie wiemy co podpisujemy. Problem pojawia siew przypadku sporu z przedsiębiorcą ponieważ dopiero wtedy okazuje się, że pozycja konsumenta jest gorsza.

Należy pamiętać o tym, że umowy z deweloperami mogą, a nawet powinny być negocjowane. W przypadku, gdy kupujący wyrazi zgodę na podpisanie umowy przedwstępnej w mniej dla niego korzystnej formie, musi – dla własnego dobra – zwrócić uwagę na jej treść.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania. Czy zielone przedmieścia wygrywają z centrum?

Czy rośnie zainteresowanie mieszkaniami w zielonych, spokojnych częściach miast, sprzyjających pracy zdalnej? Jak zmieniają się preferencje lokalizacyjne kupujących? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Pomieszczenie przynależne: linie w garażu nie wystarczą?

Czy linie narysowane w garażu wystarczają, aby uznać miejsce postojowe za pomieszczenie przynależne do mieszkania? Wyjaśniają eksperci RynekPierwotny.pl.

Szybki QUIZ dla działkowców i ogrodników. Dasz radę zdobyć komplet punktów?
Kiedy wypada Zimna Zośka? Co oznacza skrót ROD? Odmianą jakiego warzywa jest Bawole Serce? Znasz odpowiedzi? Sprawdź swoją wiedzę!
Komunikat GUS ws. ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2025 r.

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 26 maja 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

REKLAMA

W którym mieście szanse na własne mieszkanie są największe?

Rynek wtórny na ogół wygrywa z pierwotnym pod względem dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń. Portal GetHome.pl sprawdził, w których miastach wojewódzkich jest ona największa.

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem krótkoterminowy – co musisz wiedzieć?

Wynajem krótkoterminowy jest coraz popularniejszą formą zarabiania na nieruchomościach, ale niesie ze sobą także pewne ryzyka. Co powinna zawierać dobra polisa dla najmu krótkoterminowego? Jak wybrać odpowiednie ubezpieczenie?

Second home (dom rekreacyjny) nie tylko dla bogatych. Ile kosztuje taka przyjemność w 2025 roku?

W Polsce obserwujemy rosnące zainteresowanie tzw. „second home”, czyli domem rekreacyjnym. To trend, który dotyczy nie tylko najbogatszych, ale również klasy średniej. Jakie kierunki wybierają Polacy? Góry, morze czy zagraniczne kurorty? Jakie udogodnienia są dla nich kluczowe? I wreszcie – ile są w stanie zapłacić za swój azyl od codzienności?

Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne - dalsze zmiany [Ważne terminy]

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydłużyła termin uchwalenia planu ogólnego gminy do końca czerwca 2026 r. Co jeszcze się zmienia? Oto najważniejsze terminy!

REKLAMA

Eksmisje z mieszkań: czy teraz jest ich więcej niż wcześniej

Eksmisje z mieszkań: mamy trend wzrostowy? Eksmisje z mieszkań to zjawisko, które zawsze wzbudza kontrowersje. Sprawdzamy, czy w 2024 roku komornicy częściej wykonywali takie eksmisje i jakie problemy wiążą się z takimi zdarzeniami.

Nieruchomość w Hiszpanii: kiedy korzystniejszy jest zakup na osobę prywatną, a kiedy na firmę, wyjaśniają eksperci

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza w celach inwestycyjnych wymaga dokładnej analizy nie tylko prawnej i podatkowej, ale i biznesowej. Warto więc sięgnąć po opinie ekspertów, którzy przedstawią plusy i minusy możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań.

REKLAMA