Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Dewelopera i kupującego nieruchomość łączy stosunek wierzyciela i dłużnika. Zgodnie z ogólnymi zasadami wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, które dłużnik zobowiązany jest spełnić. Oznacza to, że konsument umawiając się z deweloperem na wybudowanie nieruchomości może liczyć na to, że nie tylko on ma pewne obowiązki, jak np. zapłatę ceny.

Prawidłowo zawarta umowa nakłada obowiązki również na dewelopera. Należą do nich:

• umowa powinna być wykonana zgodnie z jej postanowieniami,

• umowę należy wykonać w sposób odpowiadający celowi społeczno-gospodarczemu zobowiązania,

• wykonanie umowy ocenia się zgodnie z zasadami współżycia społecznego,

• jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje, to wykonanie umowy powinno nastąpić także z uwzględnieniem tych zwyczajów.

Ponieważ deweloper jest profesjonalistą, w związku z tym wykonując swoje prace zawodowe zobowiązany jest do zachowania należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności. Jeżeli umowa zostanie wykonana w sposób nienależyty albo w ogóle nie zostanie wykonana, to konsument ma prawo domagać się odszkodowania za wyrządzoną mu szkodę. Istotne jest tu wskazanie przez kupującego wartości tej szkody oraz możliwość jej udowodnienia. Mamy na myśli oczywiście straty materialne.

Pani Halina kupiła właśnie swoje pierwsze M-3. Nie może wprowadzić się do swojego domu, ponieważ deweloper nie podłączył w nim urządzeń wodnokanalizacyjnych. W umowie nie ma zastrzeżonej żadnej kary umownej na wypadek zwłoki dewelopera w oddaniu nieruchomości. Czy można żądać odszkodowania? Czy można poprosić inną firmę o wykonanie tych prac?                                                                                                                                                                                     Tak, z tytułu niewykonania umowy w terminie można zażądać odszkodowania. Jeżeli pod względem technicznym te prace są możliwe do wykonania, to można poprosić o ich zrobienie przez inną firmę. Szkodą po stronie konsumenta będzie cena, jaką musi on zapłacić innej firmie za wykonanie podłączeń, do wykonania których zobowiązał się deweloper. Trzeba też udowodnić wartość tej szkody, dlatego należy zatrzymać rachunek.

---

Wyjątek

Deweloper może nie być zmuszony do naprawienia szkody konsumentowi, jeżeli jest w stanie wykazać, że nie miał wpływu na okoliczności (i w związku z tym nie ponosi odpowiedzialności), które spowodowały niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.

Ograniczenie odpowiedzialności dewelopera

W umowach z deweloperami bardzo często znajdują się zapisy, na mocy których odpowiedzialność podmiotu sprzedającego za prawidłowe wykonanie umowy jest w znacznym stopniu ograniczona.

Zapisy te najczęściej dotyczą:

• oddania konsumentowi lokalu na innym piętrze, niż ustalono w umowie,

• inna powierzchnia mieszkania, zazwyczaj większa z jednoczesnym żądaniem dopłaty do ceny nieruchomości,

• brak podłączeń energetycznych,

• lokal niezgodny z projektem,

• krzywe ściany,

• nieprawidłowa konstrukcja,

• brak lokalnej kotłowni, w związku z czym właściciele mieszkań muszą sami postarać się o ogrzewanie.

Jeżeli w umowie znajdowałby się podobne zapisy, to mogą być one kwestionowane na gruncie niedozwolonych klauzul umownych. O pomoc w przeanalizowaniu umowy można poprosić powiatowego/miejskiego rzecznika konsumentów.

Nie wykonanie umowy

Niektóre umowy przewidują karę umowną dla strony, która nie wykona zobowiązania w terminie. Warto jest wspomnieć, że obowiązek zapłaty kary umownej może dotyczyć nie tylko konsumenta, który spóźni się z zapłatą wynagrodzenia ale również dewelopera, który się spóźnia z oddaniem konsumentowi nieruchomości w terminie wskazanym w umowie.

Wysokość kary umownej powinna być określona z góry. Pamiętać należy jednak o tym, że osoba, która jest do niej uprawniona może domagać się zapłaty kary umownej tylko w takiej kwocie, jaka została ustalona przez strony, niezależnie od tego jaka faktycznie była wysokość szkody. Chyba że strony postanowią inaczej, muszą tym celu wprowadzić odpowiedni zapis do umowy.