Podział majątku po rozwodzie a obowiązek uzyskania pozwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca – ważny wyrok NSA

• Wniosek o pozwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca i odmowa wydania pozwolenia
• Przy podziale współwłasności nie ma zastosowania ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - stanowisko WSA w Warszawie
• Naczelny Sąd Administracyjny: wykładnia WSA w Warszawie mogłaby prowadzić do obchodzenia przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Wniosek o pozwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca i odmowa wydania pozwolenia

W 2021 roku pewien cudzoziemiec wystąpił z wnioskiem do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o wydanie zezwolenia na nabycie udziałów w kilku nieruchomościach. Cudzoziemiec obecnie jest współwłaścicielem tych nieruchomości na zasadzie współwłasności małżeńskiej. Celem nabycia tych udziałów miałoby być zaspokojenie roszczeń majątkowych w postępowaniu o podział majątku wspólnego między cudzoziemcem, a jego byłą żoną, prowadzonym przed Sądem Rejonowym. Do wniosku cudzoziemiec dołączył m.in. pismo Sądu Rejonowego, w którym zakreślono mu 30-dniowy termin na złożenie wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości w zakresie udziału przekraczającego dotychczas posiadane udziały w nieruchomościach objętych postępowaniem o podział majątku wspólnego.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji  (w decyzji z 6 kwietnia 2022 r. ) odmówił cudzoziemcowi wydania zezwolenia na nabycie udziałów we wskazanych nieruchomościach. Minister uznał, że z wniosku (ani ze zgromadzonego w toku postępowania administracyjnego materiału dowodowego) nie wynikało, aby celem nabycia nieruchomości miało być prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej przez wnioskodawcę, co było niezbędną przesłanką ustawową umożliwiającą uzyskanie zezwolenia na podstawie art. 1a ust. 2 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zdaniem Ministra nie wystarczy samo zadeklarowanie zamiaru wykorzystania nieruchomości na cele określone w art. 1a ust. 2 pkt 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ale konieczne jest też wykazanie, iż rzeczywiste potrzeby wnioskującego, wynikające z jego dotychczasowej działalności, wskazują na potrzebę, a przynajmniej na celowość nabycia nieruchomości, na nabycie której chce uzyskać zezwolenie.

Przy podziale współwłasności nie ma zastosowania ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - stanowisko WSA w Warszawie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (do którego odwołał się cudzoziemiec) w wyroku z 19 lipca 2022 roku uchylił zaskarżoną decyzję Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. WSA uznał, że Minister błędnie ocenił materiał dowodowy i niesłusznie odmówił cudzoziemcowi pozwolenia na nabycie ww. udziałów w nieruchomościach.

WSA w Warszawie stwierdził, że Minister nie zwrócił uwagi na to, że cudzoziemiec jest już współwłaścicielem nieruchomości objętych wnioskiem. A zatem – zdaniem WSA: błędne było stanowisko organu, jak i skarżącego, iż w rozpatrywanej sprawie mogły mieć zastosowanie przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. 
Zdaniem WSA w Warszawie współwłasność nieruchomości tak w częściach ułamkowych, jak i współwłasność łączna jest własnością nieruchomości w rozumieniu art. Kodeksu cywilnego, z tym tylko, że przysługującą niepodzielnie kilku osobom i każda z tych osób jest podmiotem prawa własności nieruchomości. Oznacza to, że także nabycie własności nieruchomości przez cudzoziemca w charakterze współwłaściciela jest "nabyciem nieruchomości" w rozumieniu powołanego przepisu art. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wymagającym przewidzianego w tym przepisie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. 

Wyjaśniając powyższe stanowisko WSA podkreślił, że odnosi się ono do sytuacji, gdy cudzoziemiec nie jest jeszcze współwłaścicielem nieruchomości położonej w Polsce. Nie dotyczy to zatem – zdaniem WSA - okoliczności rozpoznawanej sprawy, skoro skarżący decyzję Ministra cudzoziemiec jest już współwłaścicielem określonych nieruchomości, a jedynie dąży do nabycia dalszych udziałów w nich. 

WSA uznał, że jego stanowisko to jest zbieżne z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 marca 2022 r., III CZP 48/22 (LEX nr 3324927), zgodnie z którą przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców sankcja nieważności nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami. Oznacza to (zdaniem WSA), że w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, cudzoziemiec może nabyć nieruchomość (analogicznie udział w niej) bez konieczności uzyskania stosownego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. WSA stwierdził, że w tej sytuacji postępowanie administracyjne powinno być umorzone na podstawie art. 105 § 1 k.p.a.

Skargę kasacyjną od tego wyroku wniósł Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji

Naczelny Sąd Administracyjny: wykładnia WSA w Warszawie mogłaby prowadzić do obchodzenia przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 sierpnia 2023 r. uchylił ww. wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie.

W uzasadnieniu tego wyroku NSA przypomniał, że artykuł 1 ust. 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje pojęcie nabycia nieruchomości. Należy przez nie rozumieć nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Zdaniem NSA przepis ten dotyczy zatem także sytuacji nabycia nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu w sprawie o podział majątku wspólnego.

Ponadto NSA wskazał na treść art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, który zawiera zamknięty katalog wyłączeń od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. W opinii NSA przepis ten ma charakter wyjątku od reguły, nie może być zatem interpretowany rozszerzająco. Nabycie nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu w sprawie o podział majątku wspólnego nie zostało przez ustawodawcę zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia. A zatem przed wydaniem orzeczenia przez sąd powszechny o podziale majątku wspólnego wymagane jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy jeden z małżonków jest cudzoziemcem.

NSA odniósł się także do uchwały Sądu Najwyższego z 24 marca 2022 r., sygn. akt III CZP 48/22, na którą powoływał się WSA w Warszawie. NSA wskazał, że uchwała SN dotyczy innego stanu faktycznego, a mianowicie sytuacji gdy cudzoziemiec nabył już nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami i orzeczenie to zostało wydane pomimo braku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości. NSA zauważył, że w uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że nie ma wątpliwości, iż również w toku sprawy o podział majątku wspólnego uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – w tych wszystkich przypadkach, w których jest to wymagane – powinno nastąpić przed wydaniem orzeczenia przez sąd. SN wyjaśnił, że w świetle art. 1 ust. 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości w rozumieniu ustawy dotyczy każdego zdarzenia prawnego, a zatem także nabycia na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu w sprawie o podział majątku wspólnego. Nie oznacza to jednak, że nabycie prawa w tym trybie, pomimo braku wymaganego zezwolenia, prowadzi do jego nieważności. Zdaniem SN okoliczność, że przy wydaniu orzeczenia nie zastosowano przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. Sąd Najwyższy wykluczył możliwość weryfikowania prawomocnego orzeczenia sądu w drodze powództwa o ustalenie jego nieważności. 

Zdaniem WSA w Warszawie, obowiązek uzyskania zezwolenia nie dotyczy sytuacji, gdy cudzoziemiec jest już współwłaścicielem określonych nieruchomości, a jedynie dąży do nabycia dalszych udziałów w nich. 

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że taka wykładnia mogłaby prowadzić do obchodzenia przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, albowiem w wyniku powiększenia udziałów w nieruchomości cudzoziemiec mógłby nabyć nieruchomość o powierzchni większej niż limity określone przez ustawodawcę w art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. 

Podstawa prawna: ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278).

Źródło: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 sierpnia 2023 r., sygn. II OSK 2262/22.

Oprac. Paweł Huczko