Kaucja przy najmie mieszkania: jakie obowiązki ma najemca, gdzie kończą się prawa wynajmującego

• Kaucja: jeden najważniejszych punktów umowy najmu
• Waloryzacja kaucji: plus i minus dla wynajmującego
• Kaucję mogą pomniejszyć nie tylko uszkodzenia „M”

Kaucji dotyczy wiele sporów między właścicielami mieszkań i najemcami. Andrzej Prajsnar, ekspert portalu GetHome.pl przypomina ważne informacje o tej formie zabezpieczenia wynajmującego.

Kaucja: jeden najważniejszych punktów umowy najmu

Gdyby ktoś pokusił się o przygotowanie rankingu aspektów najmu, które najczęściej powodują spory lokatorów z właścicielami mieszkań, to temat kaucji na pewno uplasowałby się wysoko.
Kaucja jest w dalszym ciągu często stosowanym zabezpieczeniem interesów wynajmującego. Jednak właściciele mieszkań na wynajem często nie wiedzą na przykład tego, że powinni zwrócić najemcy pieniądze po waloryzacji. Niewiedza stanowi problem również po stronie najemców (lokatorów). W związku z powyższym, eksperci portalu GetHome.pl przypominają ważne fakty dotyczące kaucji przy wynajmie mieszkań.

Wspomniana wcześniej niewiedza co do zasad funkcjonowania kaucji wynika z faktu, że strony umowy najmu mieszkania czasem nie znają przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. To właśnie wspomniana ustawa jest kluczowa w kontekście wynajmu lokali mieszkalnych jako akt prawny bardziej szczegółowy względem kodeksu cywilnego.
Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje między innymi, że: „Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu (…)” (art. 6 ust. 1).

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r. (I OSK 2154/13) potwierdza, że wpłacenie kaucji może być koniecznym warunkiem wynajęcia lokum.
Właściciel mieszkania nie powinien jednak zupełnie swobodnie ustalać poziomu wymaganej kaucji, gdyż obowiązują ustawowe limity. Maksymalna kaucja to:

• dwunastokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal (z dnia zawarcia umowy) - generalny limit
• sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal - mniejszy limit dotyczący najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego

Niezależnie od rodzaju najmu, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, oczywiście po ewentualnym potrąceniu należności właściciela mieszkania. Wariant najmu (okazjonalny, instytucjonalny lub zwykły) nie ma również znaczenia w kontekście wymaganego waloryzowania kaucji - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu GetHome.pl.

Waloryzacja kaucji: plus i minus dla wynajmującego

Waloryzacja kaucji polega na tym, że właściciel mieszkania zwraca najemcy kwotę równą iloczynowi miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji.
Innymi słowy, zwaloryzowany zwrot kaucji uwzględnia podwyżkę czynszu, która dokonała się od czasu zawarcia umowy najmu. Co ważne, waloryzacja nie może być ujemna w razie obniżenia czynszu. W takim przypadku właściciel mieszkania zwraca najemcy kwotę kaucji, jaką wcześniej pobrał (z możliwością ewentualnych odliczeń - np. za uszkodzenia lokalu).

Kaucję mogą pomniejszyć nie tylko uszkodzenia „M”

Temat waloryzacji kaucji jest istotny, ponieważ dopiero od zwaloryzowanej kwoty kaucji właściciel mieszkania powinien odliczyć swoje należności z tytułu najmu (aktualne na dzień opróżnienia tego lokalu). O jakich należnościach konkretnie mowa? Najczęstsze przykłady to:

• niezapłacony czynsz, a także odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu,
• zaległości najemcy wynikające z opłat niezależnych od wynajmującego (przykładowo rachunków za wodę, odprowadzanie ścieków, energię, gaz i odpady),
• należności wynajmującego w związku ze zużyciem elementów wyposażenia technicznego mieszkania, o których mowa w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (przykład: równowartość zużycia technicznego kuchni gazowej według cen obowiązujących w dniu rozliczenia),
• należności powstałe na skutek zastępczego wykonania przez właściciela mieszkania robót polegających na odnowieniu lokalu, a także wykonania obciążających najemcę napraw,
• odszkodowanie za stwierdzone, udokumentowane i oszacowane szkody dotyczące lokalu, które powstały z winy najemcy.

Eksperci GetHome.pl zwracają uwagę, że katalog możliwych pomniejszeń kaucji jest dość szeroki. Istnieje jednak wspólna zasada. Mianowicie, każde pomniejszenie powinno być odpowiednio udokumentowane w kontekście powodów.
Próby wykorzystywania swojej przewagi przez wynajmujących poprzez nieuczciwe rozliczanie kaucji należy ocenić jednoznacznie negatywnie. Naturalnie, musimy też pamiętać o „grzechach” najemców, którzy czasem kwestionują oczywiste uszkodzenia mieszkania. Sprawniejsze procedury sądowe na pewno pomogłyby w eliminowaniu przykładów nieuczciwości - zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców.