REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?

Subskrybuj nas na Youtube
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?

REKLAMA

REKLAMA

Zebranie ogółu właścicieli lokali. Zarząd (lub zarządca) wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek przynajmniej raz w roku (nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali. Co prawda art. 90 ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej stanowi, że jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Tym niemniej w różnych okresach ubiegłego roku możliwe było organizowanie takich wydarzeń, jednak wiele wspólnot tego nie zrobiło. Zdaniem niektórych ekspertów, bierność może wynikać ze złej woli lub niepewności stanu prawnego. Skutek jest taki, że od ponad 12 miesięcy w wielu wspólnotach nie odbyły się coroczne zebrania właścicieli. Co można z tym zrobić?

Zebranie ogółu właścicieli lokali w czasie pandemii

REKLAMA

W przestrzeni publicznej coraz częściej słychać o problemie niezwoływania corocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych. Jak zaznacza Aldona Międlar, prawnik z Kancelarii Ars Aequi, taki stan utrzymuje się od 2020 roku i prawo niestety na to pozwala. Jednak bierność zarządów może się wiązać z poważnymi utrudnieniami i paraliżować inwestycje czy nawet kwestie związane z bieżącym utrzymaniem budynków. Ekspert zaznacza, że właściwie zebranie wszystkich właścicieli lokali powinno odbyć się co najmniej raz w roku i nie później niż w pierwszym kwartale kolejnego roku. Zwołanie go jest obowiązkiem zarządu lub zarządcy.

– Aktualnie obowiązuje art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej. Jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Z uwagi na to, że stan ten cały czas obowiązuje, wiele wspólnot nie zorganizowało corocznych zebrań. Powołując się właśnie na ten przepis – komentuje Kinga Malcher, starszy prawnik w M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Jak informuje Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, co do zasady roczne zebrania powinny mieć formę stacjonarną, z ewentualnym udziałem głosów zebranych przez zarząd w trybie indywidualnym, np. za pomocą poczty elektronicznej. Nie ma jednak przeszkód, aby zainteresowane wspólnoty, stosownie do możliwości technicznych, przeprowadziły roczne zebranie w formule hybrydowej. W różnych okresach 2020 roku przepisy rozporządzeń Rady Ministrów umożliwiały organizowanie zebrań, w tym m. in. przez wspólnoty mieszkaniowe.

REKLAMA

– Niezorganizowanie zebrania, kiedy pozwalały na to przepisy, mogło wynikać ze złej woli, ale również z różnych stanów prawnych w poszczególnych okresach 2020 roku i braku wiedzy zarządów w tej kwestii. Trudno jednoznacznie to oceniać. To powinno być analizowane w odniesieniu do konkretnej sytuacji. Niemiej jednak problem istnieje – podkreśla adwokat Mateusz Radomyski z Capital Legal.

Natomiast adwokat Adam Bajkowski zaznacza, że rozporządzenia dopuszczały możliwość spotkań 5, innym razem 50, a w szczytowym momencie nawet 150 osób. Jednak nigdzie nie odwoływały się wprost do zebrań ogółu właścicieli mieszkań. Ponadto były często zmieniane, powodując niepewność stanu prawnego. Zdaniem eksperta, z pewnością w wielu sytuacjach nie można mówić o złej woli zarządów, zwłaszcza jeżeli akt prawny rangi ustawy wciąż przyznaje prawo do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali dopiero 6 tygodni po ustaniu stanu zagrożenia epidemiologicznego.

Czy zarząd wspólnoty podejmuje uchwały? Jeżeli nie - może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą

REKLAMA

Według adwokata Mateusza Radomyskiego, należy rozróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to ta, kiedy zarząd nie podejmuje żadnych działań mających na celu podjęcie uchwał. Wówczas może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 415 k.c. Zgodnie z przepisem, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. A może do niej dojść np. poprzez nieprzyjęcie rocznego planu gospodarczego.

Natomiast w drugiej sytuacji, zarząd podejmuje działania mające na celu podjęcie uchwał, np. w trybie obiegowym, hybrydowym czy online. Zdaniem eksperta, art. 415 k.c. nie znajduje wówczas zastosowania.

Wykazanie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej będzie bardzo trudne. Zarząd będzie bronić się ustawową możliwością przedłużenia terminu na zwołanie zebrania oraz obecną, trudną sytuacją epidemiczną w kraju – zaznacza Kinga Malcher.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zarząd wspólnoty można zmienić, można też samemu zwołać zebranie

Natomiast mec. Bajkowski podkreśla, że zarząd zawsze można zmienić. Jeżeli nie wypełnia on swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Każdy właściciel lokalu ma prawo żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Natomiast zebrania ogółu mogą być zwoływane na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto posiadacz nieruchomości może zwołać coroczne zebranie, jeżeli zarząd tego sam nie zrobi.

Zebranie w formie zdalnej albo uchwały podejmowane korespondencyjnie

– Właściciel lokalu może wnioskować o podjęcie stosownych kroków m.in. organizację zebrania w formie zdalnej, z wykorzystaniem narzędzi teleinformatycznych czy też zbieranie podpisów pod uchwałami w formie obiegowej. To może stanowić impuls do działania dla zarządu, ale też dowód w potencjalnym procesie sądowym ws. niewypełniania obowiązków i działania na szkodę wspólnoty. Inne tego typu podmioty zwołały zebrania i podjęły stosowne uchwały, aby funkcjonować płynnie – informuje mec. Malcher.

Do tego Adam Bajkowski dodaje, że część zarządów praktykuje dostarczanie uchwał lokatorom do skrzynek pocztowych. Głosowanie odbywa się poprzez przesłanie głosów e-mailem, za pośrednictwem SMS-ów, portali internetowych lub w drodze odwiedzin każdego członka wspólnoty z osobna i odebranie własnoręcznego podpisu. W ten sposób unika się zgromadzeń powyżej 5 osób i utrzymuje się reżim sanitarny. Jednak tworzy się też większe ryzyko zaskarżenia uchwały do sądu, zwłaszcza w zakresie postanowień, których podjęcie na corocznym zebraniu nakazuje ustawa. Mowa tu o planie gospodarczym, ocenie pracy zarządu lub zarządcy, a także jego absolutorium. Ponadto takie działanie daje możliwość zakwestionowania oddania głosu.

Czy trzeba zmienić przepisy?

– Jeśli wspólnota na bieżąco podejmowała decyzje o remontach i miała stabilną sytuację finansową, to rok bez tradycyjnych zebrań mógł nie stwarzać większych problemów. W 2020 roku kwestie związane z pandemią były dla zarządów nowe. To sprawiło, że w części wspólnot takie debaty przesuwano lub nawet ich w ogóle nie przeprowadzano. Jednak dalsze wstrzymywanie organizowania zebrań w bezpiecznych formach zdaje się być dzisiaj nieracjonalne – stwierdza Aldona Międlar.

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii informuje, że nie ma kompetencji do zainicjowania zmian w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów dot. m.in. zebrań wspólnot mieszkaniowych. O możliwości organizacji wszelkich spotkań lub zebrań niezależnie od ich rodzaju, decydują aktualnie obowiązujące obostrzenia i zasady bezpieczeństwa związane z epidemią COVID-19, wprowadzone przez Ministerstwo Zdrowia. Jednak resort nie udzielił odpowiedzi na pytania, kiedy można spodziewać się zmian i jakie są plany w tym zakresie.

– Temat wymaga wyważenia dwóch interesów, sprawnego funkcjonowania wspólnoty i ewentualnego ryzyka zarażenia głosujących. Skłaniam się ku stanowisku, zgodnie z którym w obecnym stanie, tj. na początku maja 2021 roku, zebrania powinny jednak móc odbywać się w formie stacjonarnej, a zatem zakaz powinien zostać uchylony. Należy jednak pamiętać, że w wielu wspólnotach mieszkaniowych mieszkańcami są osoby starsze, bardziej narażone na zarażenie – stwierdza adwokat Radomyski.

Według prawnika z Kancelarii Ars Aequi, można przypuszczać, że gdy sytuacja epidemiczna ulegnie poprawie, zostanie dopuszczone organizowanie zebrań, jednakże z uwzględnieniem ograniczeń sanitarnych i ilościowych uczestników takich wydarzeń. Od ubiegłego roku wypracowano przecież wzorce zachowań, które pozwalają na bezpieczną dyskusję nad działalnością zarządów i wspólnot, a także umożliwiają podejmowanie decyzji w ramach ogółu właścicieli. Do tego Aldona Międlar dodaje, że zebrania to przede wszystkim możliwość zadawania pytań, żądania wyjaśnień czy bezpośredniej konfrontacji. Bez tego mieszkańcy stają się biernymi obserwatorami, których prawo kontroli jest bezwzględnie ograniczone.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: MondayNews

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

REKLAMA

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

REKLAMA