Służebność przesyłu - niezbędne informacje

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego z dniem 03 sierpnia 2008 roku ustawą zmieniającą Kodeks Cywilny z dnia 30 maja 2008 roku (Dz. U. Nr 116, poz. 731).

Zobacz także: Kiedy można stracić ogródek działkowy?

Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu Cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Kogo to dotyczy?

Ustanowienie służebności przesyłu jest możliwe tylko na rzecz takiego przedsiębiorcy, który jest właścicielem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych lub który zamierza wybudować takie urządzenia. Przy definiowaniu pojęcia  „przedsiębiorca", zgodnie ze stanowiskiem doktryny, należy stosować wykładnię rozszerzającą. Do zakresu pojęcia „przedsiębiorca” w rozumieniu art. 305¹ Kodeksu Cywilnego należy zakwalifikować również jednostki samorządu terytorialnego i Skarb Państwa, w sytuacji gdy działalność związana z wykorzystaniem urządzeń przesyłowych wykonywana jest przez jednostkę nieposiadającą osobowości prawnej, na przykład zakład budżetowy [B. Rakoczy, „Służebność przesyłu w praktyce”]. Podsumowując, uprawniona do służebności przesyłu może być na przykład gmina, jeżeli urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne są jej własnością i prowadzi ona działalność w zakresie zbiorowego zaopatrywania w wodę lub zbiorowego odprowadzania ścieków przez wyodrębniony zakład budżetowy.

Zobacz także: Czy budowa grilla stacjonarnego wymaga pozwolenia?

Podmiotem, który może ustanowić służebność przesyłu, jest właściciel nieruchomości, na której urządzenia przesyłowe są lub mają być wybudowane. Podmiotem tym może być osoba fizyczna, prawna bądź inny podmiot, ponieważ ustawa nie wprowadza pod tym względem żadnych ograniczeń. Należy również uznać za dopuszczalne ustanowienie służebności przesyłu przez użytkownika wieczystego, jednakże w tym przypadku przedmiotem służebności przesyłu nie będzie nieruchomość, ale prawo użytkowania wieczystego [G. Bieniek, „Urządzenia przesyłowe...”, s. 58; por. E. Gniewek, „O ustanowieniu służebności przez użytkowników wieczystych”, Rejent 2007, nr 2].

Zobacz także: Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Treść służebności

Treścią służebności przesyłu jest korzystanie przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości, w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Będzie to oznaczać w praktyce możliwość wejścia na cudzy grunt przez pracowników przedsiębiorcy, któremu przysługuje służebność w celu na przykład wybudowania urządzenia, konserwacji, modernizacji, usunięciu awarii urządzenia.

Ustanowienie służebności przesyłu

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na podstawie umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej.

W przypadku, gdy służebność jest ustanawiana w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości bądź użytkownikiem wieczystym a przedsiębiorcą przesyłowym, wówczas oświadczenie woli właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) powinno być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast przedsiębiorca przesyłowy może złożyć swoje oświadczenie w dowolnej formie.

Zobacz także: Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez starostę na podstawie art. 124 Ustawy o gospodarce nieruchomościami [G. Jędrejek, Roszczenia..., s. 27; E. Gniewek (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2008, s. 473]. Powyższą decyzję może wydać starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – udzielenie zezwolenia następuje z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. W decyzji można ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wydanie decyzji powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym nieruchomości). Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, by odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Zobacz także: Służebność drogi koniecznej – dostęp do drogi publicznej

Zobacz także: Współwłasność nieruchomości – określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej

Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić również w drodze postępowania sądowego, w przypadku, gdy przedsiębiorca przesyłowy i właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia. Postępowanie cywilne toczy się w trybie nieprocesowym. Właściwym jest sąd rejonowy, natomiast właściwość miejscowa sądu jest ustalona na podstawie położenia nieruchomości, która ma być obciążona służebnością przesyłu. We wniosku o ustanowienie służebności przesyłu należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, na których są lub mają być usytuowane urządzenia przesyłowe. We wniosku należy również wykazać, że ustanowienie służebności przesyłu jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z urządzenia przesyłowego, a ustanowienie tej służebności w drodze umowy jest niemożliwe. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności przesyłu sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia służebności przesyłu są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Sąd ustanawiając służebność przesyłu, w orzeczeniu ustala wysokość wynagrodzenia jakie będzie przysługiwało właścicielowi gruntu (użytkownikowi wieczystemu) od przedsiębiorcy przesyłowego.

Zobacz także: Przyłącze gazowe do domu jednorodzinnego – kwestie formalnoprawne

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Niestety, przepisy prawa nie regulują wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Wynagrodzenie powinno przede wszystkim odpowiadać charakterowi otrzymanego w zamian świadczenia i uwzględniać interesy obu stron. Doktryna i judykatura są zgodne, iż właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się adekwatna (godziwa) rekompensata, ustalona w odniesieniu do między innymi stawek rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych warunkach z uwzględnieniem czasu posiadania rzeczy przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Uregulowanie stanu prawnego urządzeń przesyłowych znajdujących się na nieruchomości

W przypadku, gdy przez daną nieruchomość przebiegają urządzenia przesyłowe, a stan ten nie został dotychczas uregulowany, właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługuje między innymi ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, zapłata wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, odpłatne przeniesienie własności części gruntu zajętego pod urządzenie przesyłowe na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

Zobacz także: Zakup działki budowlanej – o czym należy pamiętać?

Marcin Zadrożny                

Aplikant adwokacki           

HILLS LTS S.A.