REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej przez sąd

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej przez sąd. / fot. Fotolia
Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej przez sąd. / fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sąd Najwyższy orzekł, że sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej nawet jeśli poparła ją wymagana większość. Dotyczy to przypadku niezapewnienia udziału w głosowaniu wszystkim członkom, gdy mogło mieć to wpływ na treść uchwały.

SN orzekł, kiedy sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej

  • Sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w trybie obiegowym, nawet jeśli poparła ją wymagana większość - gdy wszystkim członkom nie zapewniono udziału w głosowaniu i mogło to mieć wpływ na treść tej uchwały – uznał Sąd Najwyższy
  • A to, że uchwałę poparła większość właścicieli lokali, nie musi oznaczać samo z siebie, że niezapewnienie możliwości oddania głosu niektórym z nich nie miało wpływu na treść uchwały
  • RPO, który przyłączył się do tej sprawy w SN, wskazywał, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu obiegowym, może być podstawą uchylenia uchwały, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść

Sprawa trafiła do SN po pytaniu prawnym Sądu Apelacyjnego, który miał wątpliwości, jak rozstrzygnąć spór w jednej z wspólnot. Członek jej zarządu miał lokal użytkowy i chciał go wynająć na sklep lub restaurację. Do tego potrzebna jest koncesja na sprzedaż alkoholu, a miasto nie może jej wydać bez zgody wspólnoty.

REKLAMA

Polecamy: Rozliczamy sprzedaż mieszkania 2020

REKLAMA

Wspólnota spotyka się raz do roku na walnym zebraniu, a na co dzień decyzje w jej imieniu podejmuje zarząd. Jednak są sprawy, w których zarząd decydować nie może – musi odwołać się do wspólnoty. Taką sprawą jest np. zgoda na sprzedaż alkoholu.

Członek zarządu przekonał więc resztę zarządu, by zorganizować tzw. obiegowe głosowanie. Polega to na tym, że projekt uchwały jest rozsyłany właścicielom lokali, którzy wyrażają swą wolę, oddając głos na załączonej karcie. Aby zbieranie głosów usprawnić, członek zarządu zainteresowany wynajęciem swego lokalu dzwonił po sąsiadach i przedstawiał im sprawę, a potem przesyłał karty do głosowania. Procedura zbierania głosów trwała ok. 10 dni i zakończyła się, gdy zebrano większość głosów na TAK (za przyjęciem uchwały opowiedziało się 59,17% udziałów).

Przyjętą uchwałę rozesłano wszystkim członkom wspólnoty. Dopiero wtedy jeden z członków dowiedział się, że w ogóle takie głosowanie się odbyło. Nie odebrał telefonu od członka zarządu, więc nie dostał karty do głosowania. Nie przyszedł też na doroczne zebranie wspólnoty, więc nie zgłosił tam swoich wątpliwości. Przedstawił je w sądzie.

REKLAMA

Sąd I instancji uznał jego racje: uchwała jest nieważna, nie została bowiem poddana pod głosowanie wszystkich uprawnionych (sąd zauważył, że zarząd wspólnoty miał listę mailową wszystkich członków, ale projekt uchwały wysłał tylko do wybranych osób). Sąd uznał, że w tak ważnej dla wspólnoty sprawie decyzję powinna poprzedzać debata. Pospieszny tryb podejmowania decyzji zapewniał interes ekonomiczny właściciela lokalu użytkowego, ale już nie pozostałych członków wspólnoty.

Sąd Apelacyjny nabrał jednak wątpliwości, czy aby na pewno wspólnota nie może decydować w trybie obiegowym, o ile takie głosowanie zostanie przeprowadzone prawidłowo. Stąd pytanie do SN.

Jeśli bowiem wszyscy członkowie wspólnoty wiedzą o głosowaniu, to ci, którzy są danej decyzji przeciwni, mogą przedstawić swoje stanowisko sąsiadom i próbować ich przekonać do swoich argumentów. Nie ma w takiej sytuacji zagrożenia, że zagłosują tylko ci, którzy są na TAK, a reszta nawet się nie dowie, że w ich domu był jakiś problem. Czy interes całej wspólnoty mieszkaniowej nie byłby w tak prowadzonym procesie zabezpieczony? – zapytał Sąd Apelacyjny.

Stanowisko RPO

Przystępując do postępowania przed SN, RPO przedstawił następujący pogląd w sprawie: "Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, która uzyskała wymaganą ustawowo większość głosów, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali. Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu przeprowadzonym w trybie indywidualnego zbierania głosów, może stanowić podstawę uchylenia uchwały, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały”.

W pisemnym stanowisku RPO wnosił by SN stwierdził, że uchwała, którą poparła większość członków wspólnoty, jest skuteczna. Niezapewnienie zaś wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu obiegowym może być podstawą uchylenia podjętej tak uchwały – ale jedynie wówczas, jeśli uchybienie to mogło mieć wpływ na treść uchwały.

Rzecznik pisał: "Nie można bowiem pomijać faktu, że prawidłowe funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych nierzadko wiąże się z koniecznością podejmowania uchwał w sprawach pilnych w krótkim czasie. Przyjęcie rygorystycznej koncepcji, iż dla skuteczności podjęcia uchwały konieczne jest zawsze przedstawienie jej wszystkim członkom wspólnoty, może utrudnić, a niekiedy nawet uniemożliwić prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną".

"Nie sposób zaś zgodzić się z poglądem przeciwnym i bardzo restrykcyjną linią orzeczniczą, która opowiada się za skutkiem w postaci uchylenia uchwały tylko z powodu uchybień w procesie głosowania nad uchwałą" - dodał RPO.

Podkreślił, że taka interpretacja przepisów, za którą się opowiada, nie narusza interesów właścicieli lokali, gdyż mogą oni zaskarżyć uchwałę do sądu i "przytaczać zarówno zarzuty merytoryczne, jak też wskazywać na uchybienia formalne".  Wówczas sąd ocenia ewentualny wpływ uchybienia na treść uchwały.

27 lutego 2020 r. Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej (sygn.akt III CZP 59/19) wydał uchwałę o treści: "Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść". 

IV.7211.279.2019

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Rzecznik Praw Obywatelskich
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak dobrze mieć sąsiada! Psycholog: Dobre relacje sąsiedzkie zwiększają zadowolenie z życia; warto o nie zadbać

    Relacje z sąsiadami mają istotny wpływ na nasze zadowolenie z życia na osiedlu mieszkaniowym. Jak wynika z badania CBOS, przeprowadzonego we wrześniu 2023 roku na zlecenie Skanska Residential Development Poland (na próbie 1075 osób zamieszkujących osiedla w miastach powyżej 200 000 mieszkańców), prawie ¾ ankietowanych, którzy zadeklarowali, że utrzymują bliskie, przyjacielskie kontakty z sąsiadami, wypowiedziało się pozytywnie o swoim miejscu zamieszkania. Poziom zadowolenia spada wraz ze wzrostem obojętności wobec innych mieszkańców. Jakie są zatem stosunki sąsiedzkie na polskich osiedlach, dlaczego warto o nie dbać i co pomaga w zacieśnianiu więzi społecznych?

    Trzy razy więcej Polaków przed trzydziestką kupuje własne mieszkanie – sprawił to Bezpieczny Kredyt 2%

    Analitycy komentujący transakcje na rynku mieszkaniowym zauważyli, że pod koniec roku co piąte mieszkanie kupowała osoba w wieku poniżej trzydziestu lat. Pod koniec 2022 roku – tylko co dwunasta. To efekt  większej dostępności kredytów hipotecznych dla najmłodszych klientów, który nie jest możliwy bez takiego wsparcia ze środków publicznych jak program bezpieczny Kredyt 2%.

    Na odbiór gotowego mieszkania od dewelopera trzeba czekać około dwóch lat

    Ile trwa wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań? Czy widać różnicę w czasie od pandemii? Czy w większych miastach czas oczekiwania jest dłuższy? Jak to wpływa na podaż mieszkań? 

    Dramatycznie mało nowych mieszkań trafiło do sprzedaży w styczniu 2024 roku. Deweloperzy nie chcą przyspieszenia w budownictwie?

    Oceniając właśnie udostępnione przez Główny Urząd Statystyczny dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego można wpaść w panikę. Do oferty deweloperów trafiło aż 25 procent mniej mieszkań niż w styczniu 2023, który przecież rekordowy pod tym względem nie był. Co się dzieje?

    REKLAMA

    Zakwaterowanie imigrantów zarobkowych – rynek kwater pracowniczych staje się coraz bardziej interesujący

    Miejsce zakwaterowania powinno dawać imigrantom zarobkowym poczucie bezpieczeństwa i stabilności w obcym kraju. W Polsce prawie połowa z nich korzysta z zakwaterowania zapewnianego przez pracodawców. Większość deklaruje, że wieloosobowe kwatery pracownicze to dla nich tymczasowe rozwiązanie i chcą je zamienić na pokoje jedno- lub dwuosobowe.

    Mieszkanie na Start – nowy program rządowego wsparcia ułatwi zakup mieszkania osobom samotnym – singlom?

    Wiadomo, że o przyznaniu lub nie kredytu hipotecznego przez bank decyduje przede wszystkim odpowiednia zdolność kredytowa. Stereotypowo tę powinna mieć większą para aplikująca o pożyczkę niż osoba samotna, ale czy tak jest zawsze? Nie zmienia to faktu, iż osobom samotnym chcącym mieć na własność mieszkanie trudniej było skorzystać ze wsparcia w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 procent. A jak będzie w drugiej połowie 2024 roku gdy zostanie udostępniona nowa forma rządowego wsparcia – Mieszkanie na Start?

    Nadchodzi lepsza koniunktura gospodarcza. Jak przełoży się na branżę budowlaną?

    Gospodarka w Polce wchodzi właśnie w fazę ożywienia. Czy lepsza koniunktura gospodarcze przełoży się na poprawę sytuacji w branży budowlanej?

    Nieruchomość w Dominikanie kosztuje co najmniej połowę mniej niż w Jastarni czy Karpaczu

    Kilkanaście lat temu wiele osób mogło jedynie pomarzyć o nieruchomości za granicą. Dziś, przy tak wysokich cenach mieszkań w Polsce, coraz więcej rodaków decyduje się na zainwestowanie w nieruchomość w innym kraju. O inwestycjach w domy pod palmami opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

    REKLAMA

    Jak i kiedy przycinać hortensje bukietowe, ogrodowe, Anabelle, by miały największe kwiatostany?

    Jak przycinać hortensje bukietowe, hortensje ogrodowe i hortensje Anabelle? Czy przycina się hortensje pnące? Kiedy wykonać przycinanie hortensji? Które hortensje kwitną na pędach jednorocznych?

    Kiedy przycinać róże?

    Kiedy na wiosnę należy przycinać róże pnące, rabatowe, okrywowe, parkowe, na pniu, wielkokwiatowe? Czy cięcie róż wykonujemy wtedy, kiedy kwitną forsycje? Jak ciąć róże, aby obficie kwitły?

    REKLAMA