Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy można ją sprzedać?

• Przyczyny braku księgi wieczystej bywają bardzo różne
• Trzeba będzie ustalić czy istnieje zbiór dokumentów …
• Spółdzielcze prawo bez księgi czasem jest kłopotliwe

Liczba nieruchomości bez księgi wieczystej, które znajdują się w obrocie rynkowym systematycznie spada. Mimo tego, wciąż można spotkać się z takimi gruntami lub lokalami. Praktycznie każda nieruchomość bez księgi wieczystej jest traktowana przez kupujących ze sporą nieufnością. Nie zawsze jednak brak wspomnianej księgi stanowi duży kłopot. Czasem taki problem można stosunkowo łatwo rozwiązać, a obecny brak księgi stanowi okazję do korzystnego zakupu. Powinni o tym pamiętać zarówno sprzedawcy nieruchomości pozbawionych kompletnej dokumentacji, jak i potencjalni nabywcy takich gruntów i lokali.

Przyczyny braku księgi wieczystej bywają bardzo różne

Wiele nieruchomości oferowanych na rynku posiada bardzo bogatą i burzliwą historię. Właśnie dlatego brak księgi wieczystej w praktyce może mieć rozmaite przyczyny. Nie zawsze sygnalizuje on nieuporządkowany stan prawny. Czasem zdarza się, że właściciele gruntu lub lokalu (często wiekowi) po prostu nie zadbali o założenie księgi wieczystej. Z takimi sytuacjami mamy do czynienia miedzy innymi wtedy, gdy dana nieruchomość przez długi czas pozostawała w rękach seniorów.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian w 2020 r.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece obliguje właścicieli nieruchomości do ujawniania swoich praw w księdze wieczystej (zobacz artykuł 35 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego - „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”). W praktyce trudno było jednak wyegzekwować ten ustawowy obowiązek. Inną przyczyną niepełnej dokumentacji nieruchomości jest między innymi brak synchronizacji pomiędzy rejestrami geodezyjnymi i księgami wieczystymi. W związku z powyższym, nie można bez sprawdzenia sytuacji zakładać najgorszego wariantu, czyli tego, że nieruchomość pozbawiona księgi wieczystej posiada nieuregulowany stan prawny.

Trzeba będzie ustalić czy istnieje zbiór dokumentów …

Sam brak księgi wieczystej nie stanowi dużego problemu, ponieważ jego rozwiązanie kosztuje jedynie 100 zł. W tym kontekście warto przypomnieć, że niedawno (w sierpniu 2019 r.) wzrosła opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej (wzrost z 60 zł do 100 zł). Ten koszt nadal nie wydaje się jednak największym problemem, przed którym może stanąć osoba nabywająca nieruchomość bez księgi wieczystej. O wiele bardziej kłopotliwy będzie brak dokumentów potwierdzających prawo własności obecnego posiadacza. Przykład stanowi akt notarialny, decyzja administracyjna albo orzeczenie sądu.

Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w przypadku nieruchomości gruntowych położonych na terenie tzw. Ziem Odzyskanych. Własność takich działek regulowały akty nadania wydawane na mocy dekretu z 1946 r. Pięć lat później, wspomniane akty stały się poświadczeniami własności. Jeżeli działka z zachodniej Polski nie posiada aktu nadania i przed wojną znajdowała się na obszarze Rzeszy Niemieckiej, to jej sytuacja prawna jest mocno problematyczna. Aktów nadania nie można bowiem teraz wydać lub uzupełnić (zobacz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2012 r. - sygn. akt. I OSK 1310/11).

Przykład poniemieckich działek stanowi potwierdzenie tego, że sytuację prawną każdej nieruchomości trzeba dokładnie zbadać. Może w tym pomóc tak zwany zbiór dokumentów. Jest on prowadzony przez sąd wieczystoksięgowy dla tych nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej. Zbiory dokumentów zastępują również zaginione lub zniszczone księgi wieczyste. „We wspomnianych zbiorach można znaleźć cenne informacje i dokumenty (np. geodezyjne lub wywłaszczeniowe), które pomogą w ustaleniu, czy nieruchomość bez księgi wieczystej ma jednoznaczny stan prawny” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Spółdzielcze prawo bez księgi czasem jest kłopotliwe

Jeżeli chodzi o stan prawny, to sporą ostrożność trzeba zachować także w odniesieniu do jednego z ograniczonych praw rzeczowych dotyczących nieruchomości. Chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Założenie księgi wieczystej dla takiego prawa nie jest wprawdzie obowiązkowe, ale znacząco ułatwia jego sprzedaż. Warto pamiętać, że tylko spółdzielcze własnościowe prawo z księgą wieczystą można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego. Brak księgi dla wspomnianego prawa może natomiast oznaczać problem związany z niejasną sytuacją prawną gruntu pod spółdzielczym blokiem. 

W kontekście analizowanego tematu, warto przypomnieć, że po uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa własnościowego jest już niemożliwe jeśli stan prawny gruntu pod blokiem budzi wątpliwości. Niektóre spółdzielnie starają się porządkować prawny bałagan. Ten proces w praktyce okazuje się jednak kłopotliwy, długotrwały oraz kosztowny. Właśnie dlatego trzeba ostrożnie podchodzić do ofert okazyjnej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej. Takie prawo „bez księgi” może się bowiem okazać bardzo kłopotliwe w odsprzedaży i niemożliwe do przekształcenia we własność lokalu.

Źródło: Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl