REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Na czym polega i jak przebiega wycena nieruchomości?

Nowodworski Estates
Biuro Nieruchomości
Na czym polega i jak przebiega wycena nieruchomości? /fot. Fotolia
Na czym polega i jak przebiega wycena nieruchomości? /fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Na co dzień nie potrzebujemy wyceniać naszych nieruchomości. Czasem myślimy, że nigdy nie będzie nam to potrzebne. A jednak są takie sytuacje, w których wycena nieruchomości jest konieczna. Mieszkania na sprzedaż, działki budowlane, domy na wynajem, nieruchomości komercyjne - te wszystkie rodzaje nieruchomości, kiedyś będą potrzebowały oszacowania ich wartości. Na czym polega, jak przebiega i kiedy ją powinniśmy zrobić? Nasi eksperci Jakub Sabat oraz Oleksandr Berezovskyi z biura nieruchomości Nowodworski Estates odpowiedzą na te i inne pytania.

Na czym polega wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości w polskim prawie została zdefiniowana w dziale IV Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jest ona procesem określania wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej przedmiotowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 ww Ustawy). Dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy, który to zawód regulowany jest przepisami prawa (art. 174 ww Ustawy) i wymaga uzyskania specjalnych uprawnień nadawanych przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Stanowi ona szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym. Wycenę nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu różnych podejść opisanych w przepisach prawa (art 153 ww Ustawy).

REKLAMA

Polecamy: Pracownicze Plany Kapitałowe. Praktyczny komentarz do ustawy

REKLAMA

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny są korygowane z uwzględnieniem czynnika czasu oraz cech różnicujących nieruchomości podobne do tej, która jest wyceniana. Podejście porównawcze stosowane jest w sytuacji, kiedy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. To podejście stosuje się przy wycenie nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód.

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W podejściu kosztowym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia jego części składowych.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

  • cel wyceny,
  • rodzaj i położenie nieruchomości,
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
  • stan nieruchomości,
  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak przebiega wycena nieruchomości?

Bez względu na to, co jest przedmiotem wyceny - mieszkanie, dom jednorodzinny czy lokal komercyjny - sam proces wyceny nieruchomości musi zostać przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Możemy go podzielić na 5 etapów.

Etap 1 – podpisanie umowy z rzeczoznawcą majątkowym, przygotowanie dokumentów i oględziny nieruchomości

Pierwszym krokiem jest podpisanie umowy z rzeczoznawcą oraz określenie w niej celu wyceny, terminu realizacji oraz ceny usługi. Wraz z umową dostarczane są niezbędne dokumenty określające nieruchomość tj.:

  • zarys mapy ewidencyjnej, w celu określenia lokalizacji nieruchomości,
  • wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • rzut lokalu.

Po zapoznaniu się z dokumentacją rzeczoznawca dokonuje oględzin nieruchomości, ocenia stan techniczny np. mieszkania na sprzedaż oraz otoczenie lokalu mieszkalnego.

Etap 2 – przeprowadzenie analizy przez rzeczoznawcę majątkowego

Drugim etapem jest przeprowadzenie analizy przez rzeczoznawcę majątkowego. W ramach tego etapu rzeczoznawca dokonuje analizy:

  • cen transakcyjnych podobnych nieruchomości do tej, której dotyczy wycena,
  • potencjału ekonomicznego regionu, w którym znajduje się nieruchomość,
  • wysokości czynszu, pobieranego za podobne nieruchomości,
  • popytu i podaży nieruchomości podobnych,
  • rentowności inwestycji.

Etap 3 – wybór metody, podejścia i techniki wyceny nieruchomości

W trzecim etapie rzeczoznawca dokonuje wyboru metody, podejścia i techniki wyceny nieruchomości. Cel przeprowadzanej wyceny determinuje wybór metodologii. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego reguluje wybór odpowiedniej metodologii wyceny nieruchomości.

Etap 4 – wstępna wersja operatu szacunkowego

Wstępny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę wysyłany jest do zleceniodawcy, przed ustalonym w umowie terminem, celem zapoznania się z jego treścią. Na tym etapie zleceniodawca może zadawać dodatkowe pytania dotyczące opracowania, na które powinien uzyskać wyjaśnienia. Istotnym jest, aby zweryfikować przygotowany operat pod kątem celu, w jakim go sporządzono np. czy nieruchomość jest objęta ochroną konserwatora zabytków czy też konserwatora przyrody lub czy uwzględniono wszystkie dostarczone do wyceny dokumenty.

Etap 5 – ostateczna wersja operatu szacunkowego

Ostatnim krokiem jest akceptacja przez zleceniodawcę treści całego operatu wraz z załącznikami. Po akceptacji rzeczoznawca sporządza ostateczną wersję operatu szacunkowego i przekazuje go zleceniodawcy.

Czas opracowania operatu szacunkowego zależy od skomplikowania sprawy. Może trwać od kilku dni do kilku tygodni.

Kiedy powinniśmy przeprowadzić wycenę nieruchomości?

Właściwie, to zlecenie opracowania wyceny nieruchomości możemy dokonać w każdym czasie. Są jednak sytuacje, w których wycena jest niezbędna. Zalicza się do nich:

  • w sprawach rozstrzyganych przez sąd (postępowanie spadkowe, podział majątku, egzekucja komornicza),
  • ustalanie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,
  • aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,
  • ubieganie się o kredyt hipoteczny - mieszkania na sprzedaż,
  • zbywania nieruchomości będących własnością publiczną,
  • przedłożenie organom podatkowym.

Autor: Elżbieta Jachymczak, www.nowodworskiestates.pl

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Nadchodzi lepsza koniunktura gospodarcza. Jak przełoży się na branżę budowlaną?

    Gospodarka w Polce wchodzi właśnie w fazę ożywienia. Czy lepsza koniunktura gospodarcze przełoży się na poprawę sytuacji w branży budowlanej?

    Nieruchomość w Dominikanie kosztuje co najmniej połowę mniej niż w Jastarni czy Karpaczu

    Kilkanaście lat temu wiele osób mogło jedynie pomarzyć o nieruchomości za granicą. Dziś, przy tak wysokich cenach mieszkań w Polsce, coraz więcej rodaków decyduje się na zainwestowanie w nieruchomość w innym kraju. O inwestycjach w domy pod palmami opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

    Jak i kiedy przycinać hortensje bukietowe, ogrodowe, Anabelle, by miały największe kwiatostany?

    Jak przycinać hortensje bukietowe, hortensje ogrodowe i hortensje Anabelle? Czy przycina się hortensje pnące? Kiedy wykonać przycinanie hortensji? Które hortensje kwitną na pędach jednorocznych?

    Kiedy przycinać róże?

    Kiedy na wiosnę należy przycinać róże pnące, rabatowe, okrywowe, parkowe, na pniu, wielkokwiatowe? Czy cięcie róż wykonujemy wtedy, kiedy kwitną forsycje? Jak ciąć róże, aby obficie kwitły?

    REKLAMA

    W lutym 2024 r. przycinasz jabłonie, grusze, orzechy, porzeczki, agrest. Co z czereśnią, wiśnią, śliwą? I forsycją? Mogę bielić?

    Jakie rośliny przycinasz w lutym 2024 r. w ogrodzie? Czego nie wolno Ci przyciąć? Czy możesz jeszcze pobielić drzewka w Twoim ogrodzie?

    Dofinansowanie wymiany pieca i instalacji do ogrzewania w 2024 roku. URE publikuje listę firm realizujących dofinansowania

    Prezes URE opublikował 15 lutego 2024 r. listę przedsiębiorstw, które oferują program bezzwrotnych dofinansowań na poprawę efektywności energetycznej w 2024 roku. Z takiego dofinansowania mogą korzystać odbiorcy w gospodarstwach domowych, odbiorcy biznesowi, a także jednostki sektora finansów publicznych. Środki te mogą być przeznaczone na wymianę urządzeń oraz instalacji służących do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody na urządzenia charakteryzujące się wyższą klasą efektywności energetycznej, a także na przyłączenie do sieci ciepłowniczej. 

    Można już zdejmować kurtki? Dziś temperatura w Polsce to nawet 17 stopni Celsjusza!

    Czy to już wiosna? Piątkowe popołudnie w Polsce będzie wyjątkowo ciepłe. Na Dolnym Śląsku termometry pokażą nawet 17 st. C. To zasługa wiatru fenowego. 

    Kupno nowego mieszkania. Ile trzeba mieć na jego wykończenie i czy warto skorzystać z opcji mieszkania urządzonego po klucz

    Wykończenie mieszkania to szereg rozmaitych prac remontowych, instalacyjnych i dekoratorskich, z którymi muszą się zmierzyć nabywcy nowych lokali. W przypadku zakupu mieszkania „pod klucz”, działania ograniczają się najczęściej do wyboru sprzętu oraz akcesoriów.

    REKLAMA

    Mieszkanie na Start 2024. Jak na rynek mieszkaniowy wpływa oczekiwanie na nowy rządowy program wsparcia kupujących

    Czy klienci wstrzymują się z zakupem mieszkań w oczekiwaniu na wejście w życie kredytu Mieszkanie na start? Najlepiej wiedzą to sami deweloperzy. Oni też są najbardziej zainteresowani, by kolejne swoje oferty budować uwzględniając spodziewane oczekiwania klientów, którzy z nowego rządowego programu zechcą skorzystać.

    Indeksacja umów najmu - o czym należy pamiętać?

    Dlaczego tak ważne jest doprecyzowanie warunków tzw. indeksacji umów najmu? Jak prawidłowo dobrać wskaźnik waloryzacji? Na co zwrócić uwagę negocjując warunki umowy? 

    REKLAMA