REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Na czym polega i jak przebiega wycena nieruchomości?

Nowodworski Estates
Biuro Nieruchomości
Na czym polega i jak przebiega wycena nieruchomości? /fot. Fotolia
Na czym polega i jak przebiega wycena nieruchomości? /fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Na co dzień nie potrzebujemy wyceniać naszych nieruchomości. Czasem myślimy, że nigdy nie będzie nam to potrzebne. A jednak są takie sytuacje, w których wycena nieruchomości jest konieczna. Mieszkania na sprzedaż, działki budowlane, domy na wynajem, nieruchomości komercyjne - te wszystkie rodzaje nieruchomości, kiedyś będą potrzebowały oszacowania ich wartości. Na czym polega, jak przebiega i kiedy ją powinniśmy zrobić? Nasi eksperci Jakub Sabat oraz Oleksandr Berezovskyi z biura nieruchomości Nowodworski Estates odpowiedzą na te i inne pytania.

Na czym polega wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości w polskim prawie została zdefiniowana w dziale IV Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jest ona procesem określania wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej przedmiotowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 ww Ustawy). Dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy, który to zawód regulowany jest przepisami prawa (art. 174 ww Ustawy) i wymaga uzyskania specjalnych uprawnień nadawanych przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Stanowi ona szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym. Wycenę nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu różnych podejść opisanych w przepisach prawa (art 153 ww Ustawy).

REKLAMA

Polecamy: Pracownicze Plany Kapitałowe. Praktyczny komentarz do ustawy

REKLAMA

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny są korygowane z uwzględnieniem czynnika czasu oraz cech różnicujących nieruchomości podobne do tej, która jest wyceniana. Podejście porównawcze stosowane jest w sytuacji, kiedy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. To podejście stosuje się przy wycenie nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód.

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W podejściu kosztowym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia jego części składowych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

  • cel wyceny,
  • rodzaj i położenie nieruchomości,
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
  • stan nieruchomości,
  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak przebiega wycena nieruchomości?

Bez względu na to, co jest przedmiotem wyceny - mieszkanie, dom jednorodzinny czy lokal komercyjny - sam proces wyceny nieruchomości musi zostać przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Możemy go podzielić na 5 etapów.

Etap 1 – podpisanie umowy z rzeczoznawcą majątkowym, przygotowanie dokumentów i oględziny nieruchomości

Pierwszym krokiem jest podpisanie umowy z rzeczoznawcą oraz określenie w niej celu wyceny, terminu realizacji oraz ceny usługi. Wraz z umową dostarczane są niezbędne dokumenty określające nieruchomość tj.:

  • zarys mapy ewidencyjnej, w celu określenia lokalizacji nieruchomości,
  • wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • rzut lokalu.

Po zapoznaniu się z dokumentacją rzeczoznawca dokonuje oględzin nieruchomości, ocenia stan techniczny np. mieszkania na sprzedaż oraz otoczenie lokalu mieszkalnego.

Etap 2 – przeprowadzenie analizy przez rzeczoznawcę majątkowego

Drugim etapem jest przeprowadzenie analizy przez rzeczoznawcę majątkowego. W ramach tego etapu rzeczoznawca dokonuje analizy:

  • cen transakcyjnych podobnych nieruchomości do tej, której dotyczy wycena,
  • potencjału ekonomicznego regionu, w którym znajduje się nieruchomość,
  • wysokości czynszu, pobieranego za podobne nieruchomości,
  • popytu i podaży nieruchomości podobnych,
  • rentowności inwestycji.

Etap 3 – wybór metody, podejścia i techniki wyceny nieruchomości

W trzecim etapie rzeczoznawca dokonuje wyboru metody, podejścia i techniki wyceny nieruchomości. Cel przeprowadzanej wyceny determinuje wybór metodologii. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego reguluje wybór odpowiedniej metodologii wyceny nieruchomości.

Etap 4 – wstępna wersja operatu szacunkowego

Wstępny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę wysyłany jest do zleceniodawcy, przed ustalonym w umowie terminem, celem zapoznania się z jego treścią. Na tym etapie zleceniodawca może zadawać dodatkowe pytania dotyczące opracowania, na które powinien uzyskać wyjaśnienia. Istotnym jest, aby zweryfikować przygotowany operat pod kątem celu, w jakim go sporządzono np. czy nieruchomość jest objęta ochroną konserwatora zabytków czy też konserwatora przyrody lub czy uwzględniono wszystkie dostarczone do wyceny dokumenty.

Etap 5 – ostateczna wersja operatu szacunkowego

Ostatnim krokiem jest akceptacja przez zleceniodawcę treści całego operatu wraz z załącznikami. Po akceptacji rzeczoznawca sporządza ostateczną wersję operatu szacunkowego i przekazuje go zleceniodawcy.

Czas opracowania operatu szacunkowego zależy od skomplikowania sprawy. Może trwać od kilku dni do kilku tygodni.

Kiedy powinniśmy przeprowadzić wycenę nieruchomości?

Właściwie, to zlecenie opracowania wyceny nieruchomości możemy dokonać w każdym czasie. Są jednak sytuacje, w których wycena jest niezbędna. Zalicza się do nich:

  • w sprawach rozstrzyganych przez sąd (postępowanie spadkowe, podział majątku, egzekucja komornicza),
  • ustalanie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,
  • aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,
  • ubieganie się o kredyt hipoteczny - mieszkania na sprzedaż,
  • zbywania nieruchomości będących własnością publiczną,
  • przedłożenie organom podatkowym.

Autor: Elżbieta Jachymczak, www.nowodworskiestates.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dlaczego mieszkania w Polsce wciąż drożeją? Jest kilka głównych przyczyn

Ceny nieruchomości w Polsce rosną w zawrotnym tempie, stawiając nas pod tym względem w czołówce Unii Europejskiej. Szczególnie dotyka to małych mieszkań w dużych miastach. Główne przyczyny? Rosnący popyt, inflacja i wzrost płac, jednak według ekspertów czynników stymulujących jest więcej. W tym np. regulacje prawne, formalności z nimi związane i koszty ich realizacji.

Ulga termomodernizacyjna coraz mniej popularna. Ile można zaoszczędzić?

Podatkowa ulga termomodernizacyjna wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Znacznie większym powodzeniem cieszy się dopłata w programie "Czyste Powietrze". Dane podaje portal GetHome.pl.

Bezpieczny Kredyt 2%: banki rozpatrzyły już wszystkie wnioski kredytowe. Na co poszło najwięcej kredytów hipotecznych, odpowiedź zaskakująca

Kto zdążył złożyć wniosek o Bezpieczny Kredyt 2% na ostatnią chwilę, ten musiał czekać nawet do końca marca na kredyt hipoteczny pozwalający sfinalizować planowaną inwestycję mieszkaniową. Na co zostały przeznaczone kredyty? O dziwo, najwięcej nie trafiło do deweloperów, bo to nie nowe mieszkania były preferowane.

Ceny mieszkań w 2024 r. w 6 największych miastach Polski - wykres, prognozy

Jakie są ceny mieszkań w 2024 roku? Oto wykresy i prognozy Polskiego Instytutu Ekonomicznego uwzględniające cenę za 1 m2 mieszkania w 6 największych miastach Polski. Ceny za 1 m2 mieszkania wyhamowały. Gdzie ceny rosły najszybciej, a gdzie spadały?

REKLAMA

Pierwsze półrocze na rynku nieruchomości. Sprzedaż mieszkań w liczbach

Pierwsza połowa roku za nami, deweloperzy mogą podsumować sprzedaż mieszkać w tych sześciu miesiącach. Czy jest lepiej w porównaniu do poprzednich kwartałów? 

Czy wrócą kredyty hipoteczne z wkładem własnym poniżej 10%?

Nie tak dawno wkład własny poniżej 10% do kredytu hipotecznego był rzadkością. Co zmienił w tej kwestii program Bezpieczny Kredyt 2%? 

Hipoteka odwrócona – fakty i mity o usłudze finansowej

Hipoteka odwrócona to usługa finansowa, która skierowana jest głównie do osób starszych. Usługa, chociaż dostępna już od lat, nadal wywołuje wiele pytań. Czy po zawarciu umowy o dożywocie spadkobiercy będą mogli odziedziczyć nieruchomość? Czy od zawartej umowy można odstąpić? W którym momencie emeryt przestaje być właścicielem mieszkania? Kto, po podpisaniu takiej umowy, płaci czynsz, ubezpieczenie i podatki za mieszkanie lub dom?

Hipoteka odwrócona - fakty i mity

Hipoteka odwrócona wzbudza kontrowersje. Wiele osób nie wie, że taka hipoteka może być w modelu sprzedażowym (renta dożywotnia) lub w modelu kredytowym (odwrócony kredyt hipoteczny). Co z kwestiami prawnymi?

REKLAMA

Rozliczanie podatku CIT z zastosowaniem obniżonej stawki 9% - zmiana interpretacji indywidualnej

Szef KAS potwierdził, że mały podatnik CIT, może stosować preferencyjną stawkę podatkową w wysokości 9% do obliczania zaliczek na podatek, ale jedynie do momentu przekroczenia ustawowego limitu przychodów. Po przekroczeniu limitu w określonym miesiącu/kwartale, zaliczkę na podatek dochodowy za ten okres oraz kolejne powinien obliczać już według stawki 19%.

Z czym mierzy się sektor budowlany w Polsce?

Z czym musi się mierzyć sektor budowlany w Polsce? To niepewność rynkowa, poważne wyzwania ekonomiczne i niedobór kadr. Jak przebiega zmiana pokoleniowa w budownictwie?

REKLAMA