Na czym polega i jak przebiega wycena nieruchomości?

Na czym polega wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości w polskim prawie została zdefiniowana w dziale IV Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jest ona procesem określania wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej przedmiotowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 ww Ustawy). Dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy, który to zawód regulowany jest przepisami prawa (art. 174 ww Ustawy) i wymaga uzyskania specjalnych uprawnień nadawanych przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Stanowi ona szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym. Wycenę nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu różnych podejść opisanych w przepisach prawa (art 153 ww Ustawy).

Polecamy: Pracownicze Plany Kapitałowe. Praktyczny komentarz do ustawy

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny są korygowane z uwzględnieniem czynnika czasu oraz cech różnicujących nieruchomości podobne do tej, która jest wyceniana. Podejście porównawcze stosowane jest w sytuacji, kiedy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. To podejście stosuje się przy wycenie nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód.

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W podejściu kosztowym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia jego części składowych.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

• cel wyceny,
• rodzaj i położenie nieruchomości,
• przeznaczenie w planie miejscowym,
• stan nieruchomości,
• dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak przebiega wycena nieruchomości?

Bez względu na to, co jest przedmiotem wyceny - mieszkanie, dom jednorodzinny czy lokal komercyjny - sam proces wyceny nieruchomości musi zostać przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Możemy go podzielić na 5 etapów.

Etap 1 – podpisanie umowy z rzeczoznawcą majątkowym, przygotowanie dokumentów i oględziny nieruchomości

Pierwszym krokiem jest podpisanie umowy z rzeczoznawcą oraz określenie w niej celu wyceny, terminu realizacji oraz ceny usługi. Wraz z umową dostarczane są niezbędne dokumenty określające nieruchomość tj.:

• zarys mapy ewidencyjnej, w celu określenia lokalizacji nieruchomości,
• wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny,
• wypis z rejestru gruntów,
• rzut lokalu.

Po zapoznaniu się z dokumentacją rzeczoznawca dokonuje oględzin nieruchomości, ocenia stan techniczny np. mieszkania na sprzedaż oraz otoczenie lokalu mieszkalnego.

Etap 2 – przeprowadzenie analizy przez rzeczoznawcę majątkowego

Drugim etapem jest przeprowadzenie analizy przez rzeczoznawcę majątkowego. W ramach tego etapu rzeczoznawca dokonuje analizy:

• cen transakcyjnych podobnych nieruchomości do tej, której dotyczy wycena,
• potencjału ekonomicznego regionu, w którym znajduje się nieruchomość,
• wysokości czynszu, pobieranego za podobne nieruchomości,
• popytu i podaży nieruchomości podobnych,
• rentowności inwestycji.

Etap 3 – wybór metody, podejścia i techniki wyceny nieruchomości

W trzecim etapie rzeczoznawca dokonuje wyboru metody, podejścia i techniki wyceny nieruchomości. Cel przeprowadzanej wyceny determinuje wybór metodologii. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego reguluje wybór odpowiedniej metodologii wyceny nieruchomości.

Etap 4 – wstępna wersja operatu szacunkowego

Wstępny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę wysyłany jest do zleceniodawcy, przed ustalonym w umowie terminem, celem zapoznania się z jego treścią. Na tym etapie zleceniodawca może zadawać dodatkowe pytania dotyczące opracowania, na które powinien uzyskać wyjaśnienia. Istotnym jest, aby zweryfikować przygotowany operat pod kątem celu, w jakim go sporządzono np. czy nieruchomość jest objęta ochroną konserwatora zabytków czy też konserwatora przyrody lub czy uwzględniono wszystkie dostarczone do wyceny dokumenty.

Etap 5 – ostateczna wersja operatu szacunkowego

Ostatnim krokiem jest akceptacja przez zleceniodawcę treści całego operatu wraz z załącznikami. Po akceptacji rzeczoznawca sporządza ostateczną wersję operatu szacunkowego i przekazuje go zleceniodawcy.

Czas opracowania operatu szacunkowego zależy od skomplikowania sprawy. Może trwać od kilku dni do kilku tygodni.

Kiedy powinniśmy przeprowadzić wycenę nieruchomości?

Właściwie, to zlecenie opracowania wyceny nieruchomości możemy dokonać w każdym czasie. Są jednak sytuacje, w których wycena jest niezbędna. Zalicza się do nich:

• w sprawach rozstrzyganych przez sąd (postępowanie spadkowe, podział majątku, egzekucja komornicza),
• ustalanie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,
• aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,
• ubieganie się o kredyt hipoteczny - mieszkania na sprzedaż,
• zbywania nieruchomości będących własnością publiczną,
• przedłożenie organom podatkowym.

Autor: Elżbieta Jachymczak, www.nowodworskiestates.pl