Zakup działki pod budowę domu

Jak szukać działki budowlanej?

Przed zakupem działki należy najpierw sprawdzić wybrany teren pod kątem tego, jakie inwestycje można na nim poczynić, czyli co można na danej działce wybudować.

– Panuje takie przekonanie, że najpierw trzeba działkę kupić, a dopiero później przymierzać się do wyboru projektu gotowego. Powinno się natomiast najpierw uzyskać informację, co na danej działce można wybudować, a dopiero później tę działkę kupić – uściśla Iwona Dawid-Luka z zielonogórskiej pracowni projektowej FORUM, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Następnym krokiem jest uzyskanie informacji, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest działka wybrana przez inwestora. W tym celu należy udać się do urzędu danej gminy lub miasta.

– Urzędnik udzieli wstępnej informacji, czy wybrany przez inwestora teren jest działką budowlaną – wyjaśnia Irena Betlejewska, z firmy Presto z Brodnicy, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Inwestor powinien sprawdzić także ograniczenia budowlane, którym może podlegać jego działka.

Zobacz także: Czym się kierować przy zakupie działki pod budowę domu?

– Może okazać się, że wypatrzona i wymarzona działka jest przeznaczona pod zupełnie inny rodzaj zabudowy – przestrzega Dariusz Niklewski z pracowni projektowej PROKOM OLSZTYN, Ekspert Budowy SILKA YTONG.

O tym, co można zrobić z daną działką inwestor dowie się z dokumentów urzędowych: wypisu z Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo, w przypadku jego braku, z Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowaniu Terenu. Ile czasu inwestor musi czekać, aby otrzymać taki dokument?

 – Na wypis z miejscowego planu czeka się z reguły, w zależności od regionu i wielkości urzędu, od jednego do maksymalnie dwóch tygodni – szacuje Irena Betlejewska, z firmy Presto z Brodnicy, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Jeśli istnieje Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla wybranej przez inwestora działki, oczekiwanie trwa o wiele krócej. Formalności wydłużają się, gdy inwestor musi poczekać na decyzję o warunkach zabudowy.

– Na decyzję o warunkach zabudowy w zależności od tego, na jakim terenie umiejscowiona jest działka, czeka się od 1,5 do 4, a nawet 5 miesięcy – wyjaśnia Iwona Dawid-Luka z zielonogórskiej pracowni projektowej FORUM, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Koszty uzyskania tych dokumentów nie są wysokie.

 Wypis i wyrys Planu Miejscowego to opłaty rzędu kilkudziesięciu złotych - każda gmina ustala kwoty według własnych, wewnętrznych zasad  dodaje Danuta Piotrowska, z olsztyńskiej firmy Twoja Budowa, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Zobacz także: Jaką działkę kupić pod dom z katalogu?

---

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy kosztuje ok. 50 złotych.

Warunki geologiczno-inżynierskie

Warunki geologiczne na danej działce mają bardzo duże znaczenie przy wyborze i adaptacji projektu, a także przy samej budowie domu.

–Bardzo często inwestorzy myślą już o projekcie domu, ale nie zastanawiają się, jakie są warunki geologiczne na danej działce  – zwraca uwagę Iwona Dawid-Luka z zielonogórskiej pracowni projektowej FORUM, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Poznaj warunki geologiczne działki

Dlaczego poznanie warunków geologicznych jest takie ważne?

– Działka może się znaleźć w terenie osuwiskowym, na terenie wysokiego poziomu wód gruntowych, czy też nienośnych gruntów, gdzie podłoże na którym możemy posadowić obiekt znajdują się dość głęboko, nawet poniżej kilku metrów. W takim przypadku posadowienie bezpośrednie na fundamentach nie wchodzi w rachubę, a inne rozwiązania konstrukcyjne, np. pale, przy budowie domku jednorodzinnego, to koszt nieproporcjonalnie wysoki do całości inwestycji – wyjaśnia Ryszard Babik, z Pracowni Projektowej ARCO z Nowej Rudy, Ekspert Budowy SILKA YTONG.

– Zdarzają się też działki nierówne, wymagające bardzo dużych nakładów na roboty ziemne, które mogą wydawać się okazyjnie tanie, ale finalnie budowa okazuje się bardzo droga – dodaje Ryszard Babik.

Zobacz także: Kto jest kim na budowie – zadania kierownika budowy

Sprawdź działkę pod kątem geologicznym

– Pełne informacje możemy uzyskać dopiero na podstawie badań geologicznych. Wstępne dane możemy uzyskać już poprzez warunki zabudowy czy też wypis z miejscowego planu zagospodarowania – mówi Iwona Dawid-Luka z zielonogórskiej pracowni projektowej FORUM, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Zbadanie, na jakim terenie leży działka pomoże uniknąć przykrych niespodzianek w trakcie budowy i już po zamieszkaniu albo pozwoli odpowiednio się na nie przygotować. Badanie geologiczne wykonuje geolog. Szacunkowy koszt za wykonanie badań geologicznych dla małej działki wynosi ok. 1000 złotych (200 zł za odwiert).

Uzbrojenie działki budowlanej

Zbrojenie działki, czyli doprowadzenie mediów do działki, to inwestycja dość czasochłonna i kosztowna. Do prowadzenia prac budowlanych niezbędne jest wykorzystanie mediów, takich jak woda i prąd.

– Aby podjąć dobrą decyzje o zakupie działki, trzeba wiedzieć, czy działka jest uzbrojona, czy nieuzbrojona. Warto też sprawdzić, czy teren ma bezpośredni dostęp do drogi – radzi Irena Betlejewska, z firmy Presto z Brodnicy, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Istotne jest również, aby dojazd do działki był możliwy drogą, po której będą mogły poruszać się auta ciężarowe. Znacznie ułatwi to dostawę materiałów czy dojazd ciężkiego sprzętu na teren budowy, np. dźwigu do montażu stropu.

Te czynniki związane są z kolejnym, bardzo ważnym elementem dotyczącym wyboru dobrego terenu  lokalizacją działki.

Zobacz także: Działka ekologiczna? Czemu nie!

Walory lokalizacyjne działki

Walory lokalizacyjne działki zaczynają odgrywać szczególną rolę dopiero, gdy już mieszkamy w danym miejscu, ale warto jeszcze przed zakupem sprawdzić okoliczną infrastrukturę  i to w szerokim znaczeniu tego słowa.

– Inwestorzy powinni brać pod uwagę bliskość szkoły, sklepu, przystanku komunikacji, miejsca pracy, obwodnicy czy autostrady, bliski dostęp do sieci technicznych (woda kanalizacja, energia, gaz, telefon), łatwy zjazd na drogę publiczną. A zarazem unikać działek osłoniętych wzniesieniem, lasem czy też innym obiektem, a więc słabo nasłonecznionych. Warto przewidywać, jaki układ działki będzie bardziej funkcjonalny. Zazwyczaj są to powierzchnie bardziej kwadratowe, płaskie lub położone na stoku południowym – radzi Ryszard Babik, z Pracowni Projektowej ARCO z Nowej Rudy, Ekspert Budowy SILKA YTONG.

 – Nie należy zapominać o istniejących przepisach techniczno-budowlanych, które ustalają minimalne odległości od innych obiektów, w tym między innymi odległości pożarowe, odległości od pasa drogi publicznej, odległości od terenów leśnych, studni etc. Te przepisy trudno jest inwestorowi zweryfikować bez konsultacji z posiadającym odpowiednią wiedzę techniczno-prawną ekspertem – dodaje Ryszard Babik.

---

Warto, aby inwestor, gdy pozna układ działki (jej kształt) oraz położenie względem stron świata, dobrze zastanowił się nad umiejscowieniem budynku. Odpowiednie rozplanowanie powierzchni użytkowych pozwoli na wybudowanie energooszczędnego domu przy jak najpełniejszym wykorzystaniu naturalnego potencjału.

– Najkorzystniej jest, gdy dojazd do działki znajduje się od strony północnej, ponieważ umożliwia swobodne usytuowanie pomieszczeń codziennych (salon, jadalnia) od strony południowej lub zachodniej. Wybierając projekt domu, warto również zwrócić uwagę na położenie pokoi sypialnych  najlepiej na wschodzie – mówi Piotr Harassek, Junior Product Manager Xella Polska.

Ważnym aspektem jest także ilość i wielkość otworów okiennych oraz ich ekspozycja. Aby zwiększyć zysk ciepła dzięki promieniowaniu słonecznemu, po stronie południowej powinno znajdować się dużo przeszkleń. Z kolei od słabo nasłonecznionej strony północnej ściany powinny być pełne, z niewielką liczbą otworów.

Dobre nasłonecznienie działki zapobiega także zawilgoceniu domu i zapewnia jego szybkie osuszenie.

 – Nasłonecznienie budynku czy ukształtowanie terenu specjalista będzie umiał odczytać już z mapy. Warto więc zgłosić się po fachową poradę do eksperta-doradcy lub projektanta, aby objaśnił wszystkie aspekty, które dotyczą wybranej przez inwestora działki – mówi Irena Betlejewska, z firmy Presto z Brodnicy, Ekspertka Budowy SILKA YTONG.

Dom to inwestycja na długie lata, dlatego aby mieć z niej pełną satysfakcję, tak ważny jest mądry wybór działki.

Zobacz także: Działka na lato

Zakup działki budowlanej – dokumenty

Co jest ważne przy zakupie działki budowlanej?

- załatwienie formalności prawno-własnościowych dotyczących nieruchomości

- sprawdzenie, co można postawić na danej działce zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub z Decyzją o Warunkach Zabudowy

- zbadanie działki pod kątem geologicznym

- uzbrojenie działki

- lokalizacja i układ działki (ukształtowanie terenu i nasłonecznienie)

Czas oczekiwania na dokumenty i opinie przydatne do zakupu działki:

- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego  do 2 tygodni

- decyzja o Warunkach Zabudowy  ok. 8 tygodni

- badania geologiczne  2 tygodnie

- opinia doradcy-eksperta  do kilku dni

Koszty dokumentów i opinii przydatnych do zakupu działki:

- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego  ok. 50 pln

- decyzja o Warunkach Zabudowy  ok. 50 pln

- badania geologiczne  ok. 200 pln odwiert

- podstawowa opinia doradcy-eksperta  w większości przypadków udzielana jest bezpłatnie.