Rekordowe wzrosty cen mieszkań i polski boom inwestycyjny. Co czeka hiszpański rynek nieruchomości w 2026 roku?

• Mieszkania w Hiszpanii - trendy 2025/2026
• Jaki był poprzedni rok
• Złoty Trójkąt i efekt domina
• Niedobór mieszkań napędza wzrost cen
• Prognozy na 2026

Mieszkania w Hiszpanii - trendy 2025/2026

• Niedobór mieszkań napędza wzrost cen. Ograniczona dostępność gruntów na Costa del Sol oraz ogólny deficyt mieszkaniowy utrzymują presję na wzrost wartości nieruchomości. To sprawia, że region pozostaje atrakcyjny dla międzynarodowych nabywców jako bezpieczna lokata kapitału z perspektywą dalszej aprecjacji wartości.
• Efekt domina z Marbelli do mniejszych miejscowości. Rosnące ceny w luksusowym Złotym Trójkącie (Marbella, Benahavís, Estepona) przesuwają uwagę inwestorów na rozwijające się lokalizacje jak Fuengirola, Casares czy Manilva, gdzie stosunek ceny do wartości jest znacznie korzystniejszy.
• Nieruchomości z licencjami na wynajem krótkoterminowy nowym premium. Zaostrzenie regulacji dotyczących wynajmu turystycznego sprawiło, że nieruchomości posiadające już takie licencje stają się szczególnie cennym aktywem inwestycyjnym.

Jaki był poprzedni rok

Rok 2025 okazał się rekordowy dla polskich inwestorów na Costa del Sol. Jak wynika z analizy hiszpańskiego portalu nieruchomości Idealista, średnia cena nieruchomości w prowincji Malaga wynosiła ok. 3842 euro za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 13,8 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Co więcej, prognozuje, że w 2026 r. ceny nieruchomości wzrosną nawet o 15 proc. rok do roku.

– To nie jest krótkotrwały boom, lecz strukturalna zmiana na rynku. Obserwujemy stały wzrost wartości nieruchomości, który wynika z niedoboru mieszkań, stabilnych inwestycji międzynarodowych oraz umocnienia pozycji Costa del Sol na europejskim rynku jako strategicznej lokalizacji dla nieruchomości ze średniej i wyższej półki – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
W samej Marbelli ceny w segmencie premium osiągnęły poziom 5258 euro za metr kwadratowy, ponad dwukrotnie przekraczając średnią krajową.

Złoty Trójkąt i efekt domina

Trio miast – Marbella, Benahavís i Estepona – kontynuuje dominację w segmencie luksusowym. Szczególnie dynamicznie rozwija się Estepona, gdzie ceny wzrosły o 15-17,4 proc. w ciągu ostatniego roku dzięki modernizacji infrastruktury i napływowi międzynarodowych nabywców.
– Rosnące ceny w Złotym Trójkącie powodują efekt domina na sąsiednie rynki. Zainteresowanie kupujących kieruje się do rozwijających się miejscowości takich jak: Fuengirola, Ojén, Casares, Manilva czy Algarrobo, gdzie znajdziemy lepszy stosunek ceny do wartości – komentuje Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.
Małe nadmorskie miasteczka i urokliwe miejscowości na zboczach wzgórz przyciągają kupujących spokojniejszym tempem życia i – co kluczowe – znacznie niższymi cenami.

– Wciąż są znacznie niższe niż w Marbelli czy Benahavís, ale dynamika wzrostu jest imponująca. To miejsca, gdzie można jeszcze wejść na rynek w atrakcyjnych cenach, zanim popyt napędzi je jeszcze wyżej – podkreśla Robert Reiski.

Niedobór mieszkań napędza wzrost cen

Jak podkreślają eksperci, kluczowym czynnikiem utrzymującym wysokie ceny jest niedobór mieszkań w całej Hiszpanii. Na Costa del Sol problem ten jest również widoczny względu na ograniczoną dostępność gruntów, co dodatkowo ogranicza podaż nowych nieruchomości.
– To sprawia, że ceny na Costa del Sol nadal będą rosły, co przyciąga nabywców z Polski, Wielkiej Brytanii, Skandynawii i innych krajów europejskich, którzy postrzegają ten trend jako połączenie bezpiecznej lokaty kapitału z możliwością cieszenia się śródziemnomorskim stylem życia przez cały rok – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Prognozy na 2026

Analitycy przewidują kontynuację wzrostu cen, ale w bardziej zrównoważonym tempie 3-9 proc. rocznie, co wskazuje na wolniejszą fazę ekspansji. – Wchodzimy w okres stabilnego wzrostu – ocenia Robert Reiski. – Najlepsze perspektywy mają inwestycje w sprawdzonym Złotym Trójkącie oraz w rozwijających się lokalizacjach wtórnych. Premium aktywem stają się nieruchomości z licencjami wynajmu krótkoterminowego, których podaż jest teraz ograniczona regulacyjnie. Kluczem do sukcesu pozostaje szybkość decyzji i dobra znajomość lokalnego rynku – dodaje Robert Reiski.