Rynek wtórny. W którym dużym mieście w Polsce można kupić mieszkanie za mniej niż 100 tys. zł?

Rynek wtórny - lokalizacja to podstawa

- W największych miastach mieszkania osiągają niebotyczne ceny, choć pamiętajmy, że najwyższe od najniższych często dzieli przepaść – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I dodaje, że kluczowa jest komunikacja, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. To dlatego mieszkania w starych blokach z wielkiej płyty są często droższe od nowych mieszkań na peryferiach. Ponadto bardzo duże dysproporcje cenowe występują nawet w jednej lokalizacji. W kamienicach bez windy mniej chodliwe są mieszkania na górnych kondygnacjach. A nawet, jeśli w starym budynku jest winda, to wycena mieszkań na wyższych kondygnacjach zwykle maleje. Pojawia się bowiem obawa, że winda się zepsuje, a to spory kłopot szczególnie dla rodzin z dziećmi lub seniorów.

Na rynku mieszkaniowym mamy też do czynienia z pewnego rodzaju paradoksem, który obrazuje przykład dwóch mieszkań wystawionych na sprzedaż w warszawskiej dzielnicy Wawer. Pierwsze z nich kosztuje niespełna 6,7 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast drugie – 15 tys. zł za metr. Pierwsze jest więc zdecydowanie tańsze. Problem w tym, że jego powierzchnia wynosi 165 metrów kwadratowych, a cena jednostkowa – 1,1 mln zł. Natomiast drugi lokal to 24-metrowa kawalerka w cenie 360 tys. zł. Zatem to ona jest bardziej dostępna dla potencjalnych nabywców, którzy dysponują ograniczonym budżetem. Pytanie, ile trzeba mieć pieniędzy (odłożonych lub pożyczonych w banku), żeby móc myśleć o zakupie własnego M? I czy oferta najtańszych mieszkań jest większa na rynku wtórnym czy pierwotnym?

– Rzecz jasna różnie to wygląda w poszczególnych metropoliach. Dla przykładu w Warszawie i Krakowie mieszkania z drugiej ręki są generalnie droższe niż u deweloperów. Z kolei w Łodzi i w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, to na rynku wtórnym mieszkania są dużo tańsze. Wynika to z tego, że w ofercie wysoki udział mają tam mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach – podkreśla Marek Wielgo.

Ile trzeba wydać na mieszkanie w Warszawie?

Okazuje się, że aby kupić mieszkanie w Warszawie, trzeba dysponować kwotą co najmniej 300-400 tys. zł. Przy czym na rynku pierwotnym do wyboru jest ok. 100 lokali, których ceny są w górnej części tego przedziału cenowego. Są to m.in. niespełna 30-metrowe kawalerki w dzielnicy Białołęka. Z kolei na rynku wtórnym wybór tak tanich mieszkań może być wprawdzie mniejszy, zdarzają się jednak oferty z ceną nawet poniżej 300 tys. zł. Np. za niespełna 23-metrową kawalerkę na Targówku sprzedający życzy sobie „tylko” 298 tys. zł. Na rynku pierwotnym znalezienie tak taniego mieszkania raczej nie jest możliwe. Mało tego, o 80 tys. więcej trzeba zapłacić za 20-metrową kawalerkę na warszawskim Żoliborzu, a blisko 100 tys. zł – za 16-metrowe lokum na Mokotowie i Ochocie. Jednak w tych przypadkach cena w przeliczeniu na metr kwadratowy sięga 24,4 tys. zł, czyli znacznie powyżej średniej, która na rynku wtórnym w Warszawie wynosi ok. 18,3 tys. zł.

– Ceny jednostkowe kawalerek z drugiej ręki mogą być tak niskie, jeśli powstały w czasach, kiedy nie obowiązywała norma metrażowa, która nie pozwala budowania mieszkań o powierzchni mniejszej niż 25 metrów kwadratowych – wyjaśnia Marek Wielgo. I dodaje, że jeśli ktoś kieruje się najniższą ceną metra kwadratowego (np. w Warszawie – poniżej 8 tys. zł), musi wziąć pod uwagę nie tylko duży metraż. Najczęściej nie będą to oferty marzeń. Jeśli mieszkanie jest tak tanie, to zwykle dlatego, że jakichś powodów sprzedającemu trudno znaleźć na nie chętnego.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Krakowie, gdzie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym można znaleźć bez problemu mieszkania z ceną do 400 tys. zł. Najtańsze – 17-metrowa kawalerka w dzielnicy Łagiewniki-Borek Fałęcki – wystawiona na sprzedaż za – uwaga! - 189 tys. zł (ok. 11,1 tys. zł/m kw.). W Prądniku Czerwonym za 19-metrową kawalerkę sprzedający życzy sobie 249 tys. zł.

Oferty poniżej 200 tys. zł są też dostępne we Wrocławiu. Np. 22-kawalerkę do kapitalnego remontu w Leśnicy można kupić za 149 tys. zł, a 15-metrową na osiedlu Karłowice – za 195 tys. zł. Dodajmy, że aby kupić dwupokojowe mieszkanie w tym mieście, trzeba dysponować kwotą co najmniej 365 tys. zł (np. za 39-metrowe w dzielnicy Brochów).

Z kolei w Poznaniu minimum na zakup mieszkania to 200 tys. zł. Np. na osiedlu Jeżyce wystawiono na sprzedaż 33-metrowe, dwupokojowe mieszkanie w stylu loftowym (w stanie deweloperskim, czyli do wykończenia) za nieco ponad 209 tys. zł. Chcąc kupić kawalerkę nie wymagającą tak dużych nakładów finansowych, trzeba się liczyć z wydatkiem co najmniej 260-270 tys. zł, a mieszkania dwupokojowego – 280-300 tys. zł.

Podobnie w Trójmieście. Najtańsza 19-metrowa kawalerka w gdańskiej dzielnicy Orunia-Św. Wojciech-Lipce ma cenę wywoławczą 262 tys. zł, a blisko 28-metrowe z antresolą w dzielnicy Rudniki – 279 tys. zł. Tymczasem sprzedający 51-metrowe, dwupokojowe mieszkanie na parterze kamienicy w gdyńskiej dzielnicy Chylonia kusi ceną 299 tys. zł, czyli tylko niespełna 5,9 tys. zł za metr kwadratowy. Prawdopodobnie kupujących zniechęca to, że mieszkanie jest ogrzewane elektrycznie.

Mieszkanie za mniej niż 100 tys. zł

Jak już wspomnieliśmy, największa różnica w cenach na korzyść rynku wtórnego jest w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oraz w Łodzi. W tej drugiej metropolii nawet w Śródmieściu można kupić kawalerkę za mniej niż 200 tys. zł, a mieszkanie dwupokojowe – za nieco ponad 200 tys. zł. Pierwszy przykład z brzegu – 15-metrowa kawalerka blisko deptaka przy ul. Piotrkowskiej jest do kupienia za 165 tys. zł, a 21-metrowa przy ul. Piotrkowskiej – za 181 tys. zł. W tym przypadku konieczny jest jednak remont. Dla porównania najtańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy (poniżej 4 tys. zł) mają ponad 100 metrów kwadratowych powierzchni. Jedno z tych mieszkań za 450 tys. zł jest w zrewitalizowanej kamienicy. Wymaga ono wykończenia. Sprzedający informuje, że blisko 118-metrowy lokal można przerobić na… pięć kawalerek pod wynajem. Dodajmy, że za 320 tys. zł można kupić w wyremontowanej kamienicy w centrum Łodzi czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 61 metrów kwadratowych. Wychodzi więc tylko nieco ponad 5,2 tys. zł za metr.

Z kolei na Śląsku można sobie pozwolić na zakup kawalerki lub mieszkania dwupokojowego mając do dyspozycji… 100 tys. zł. Takie oferty można znaleźć m.in. w Rudzie Śląskiej, Bytomiu i Będzinie. W Bytomiu za 99,9 tys. zł można kupić np. 66-metrowe mieszkanie z dwoma pokojami (ok. 1,5 tys. zł/m kw.), natomiast w Rudzie Śląskiej wystawione na sprzedaż 37-metrowe dwupokojowe mieszkanie ma cenę niespełna 95 tys. zł (ok. 2,6 tys. zł/m kw.). Jeśli ktoś szuka dużego metrażu to w cenie niespełna 270 tys., może kupić w Bytomiu czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 135 metrów kwadratowych (niespełna 2 tys. zł za metr). Wymaga ono jednak generalnego remontu. W Piekarach Śląskich za cztery pokoje w 73-metrowym mieszkaniu w dobrym stanie trzeba zapłacić o 100 tys. zł więcej.

W Katowicach na takie okazje raczej nie ma co liczyć. Najtańsza 28-metrowa kawalerka na rynku wtórnym kosztuje 166 tys. zł, dwupokojowe o powierzchni 38 metrów kwadratowych – 187 tys. zł. Wybór takich lokali zaczyna się jednak od kwoty 300 tys. zł.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia jest ubiegłorocznym liderem podwyżek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych na rynku wtórnym. Z danych portalu GetHome.pl wynika, że wzrosła ona aż o 12%. Ba, jedynie w tej metropolii średnia wzrosła bardziej niż na rynku pierwotnym. Wiązało się to jednak nie tyle z samymi podwyżkami cen mieszkań z drugiej ręki, co z dość gwałtowną zmianą struktury cenowej oferty. Z 5% do 19% zwiększył się w niej udział nowych mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr kwadratowy, a równocześnie z 64% do 54% skurczył się odsetek lokali, których ceny nie przekraczają 9 tys. zł za metr.

Na drugim stopniu podium znalazł się Wrocław, gdzie dostępne w ofercie używane mieszkania podrożały średnio o 8%. Na trzecim miejscu, z 6% wzrostem ceny metra kwadratowego uplasowała się Łódź. Z kolei w Warszawie, Krakowie i Trójmieście mieszkania z drugiej ręki podrożały średnio o ok. 5%. Najmniej, bo tylko o 3%, wzrosła średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Poznaniu.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl