Brakuje mieszkań i gruntów! Czy nowe przepisy uratują rynek nieruchomości?

• Rosnący popyt na mieszkania, a brak gruntów pod inwestycje
• Przeszkody planistyczne i biurokratyczne w inwestycjach mieszkaniowych
• Odrolnienie gruntów rolnych w miastach – szansa na nowe inwestycje?
• Rosnące ceny gruntów – bariera dla deweloperów

Rosnące zapotrzebowanie na mieszkania zderza się z ogromnymi trudnościami, jakie napotykają deweloperzy w Polsce. Niedobór gruntów pod inwestycje, wysokie ceny działek, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz skomplikowane procedury administracyjne skutecznie hamują rozwój rynku nieruchomości. Szacuje się, że w kraju brakuje około 1,5 mln mieszkań, a sytuacja w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, staje się coraz bardziej napięta. Czy planowane zmiany w przepisach – od uproszczenia odrolnienia gruntów po reformę prawa planistycznego – wystarczą, by odblokować rynek i zapewnić lepszą dostępność mieszkań?

Rosnący popyt na mieszkania, a brak gruntów pod inwestycje

Niewielka liczba atrakcyjnych działek, duża biurokracja związana z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy, a także niskie pokrycie kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – to tylko niektóre z problemów, na jakie napotykają deweloperzy. Tymczasem zapotrzebowanie na mieszkania wciąż rośnie – według ekspertów brakuje ich w Polsce ok. 1,5 mln.

Deweloperzy coraz częściej wskazują na trudności w pozyskiwaniu atrakcyjnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, szczególnie w większych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk. Działek w centrum praktycznie nie ma, zaś te, poza centrami miast często nie są odpowiednio uzbrojone – nie mają dostępu do mediów, dróg czy transportu publicznego – co obniża ich atrakcyjność w oczach potencjalnych inwestorów.

– Największym wyzwaniem w Krakowie jest niewielka podaż gruntów, zwłaszcza tych dobrze skomunikowanych i objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co znacznie utrudnia proces inwestycyjny. Miasto jest coraz gęściej zabudowane, dostępność wolnych terenów maleje, a ceny rosną. Szacuje się, że średni udział gruntu w cenie mieszkania to ok. 20-30% w zależności od lokalizacji, stopnia uzbrojenia i wymagań związanych z planem miejscowym – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Przeszkody planistyczne i biurokratyczne w inwestycjach mieszkaniowych

Dużym wyzwaniem dla deweloperów jest niewielka liczba terenów objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Brak planu oznacza, że deweloper musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, tzw. „wuzetkę”. Jest to bardziej czasochłonne, skomplikowane i ryzykowne, jako że może napotkać na sprzeciw społeczny lub dodatkowe wymogi ze strony administracji.

W Polsce, szczególnie w dużych miastach jak Kraków czy Warszawa, wiele terenów, które mogłyby być wykorzystane pod zabudowę mieszkaniową, nie ma uchwalonych planów miejscowych. Według Najwyższej Izby Kontroli w 2024 roku pokrycie MPZP wynosi ok. 30% powierzchni kraju, co jest jednym z najniższych wskaźników w Unii Europejskiej.

Odrolnienie gruntów rolnych w miastach – szansa na nowe inwestycje?

Jednym ze sposobów na pozyskiwanie terenów pod zabudowę jest odrolnienie gruntów w granicach miast, jednak proces ten, ze względu na liczne ograniczenia nakładane przez obecne przepisy, jest kosztowny i problematyczny. Początkiem grudnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt ustawy, która ma uprościć przekształcenie gruntów rolnych w miastach na potrzeby budownictwa.

– Propozycja zakłada m.in. zniesienie obowiązku uzyskiwania zgody ministra rolnictwa na przekształcenie terenów o powierzchni mniejszej niż 0,5 ha, jeśli te grunty są położone w miastach oraz zniesienie prawa pierwokupu takich gruntów przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Mechanizmy te mają przyspieszyć proces inwestycyjny oraz zwiększyć dostępność terenów pod inwestycje deweloperskie – tłumaczy Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Rosnące ceny gruntów – bariera dla deweloperów

Ograniczona dostępność gruntów, bariery planistyczne i skomplikowany proces odrolnienia gruntów przyczynia się do wysokich cen działek. W największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ceny stale rosną i stanowią nawet 20–30% kosztów budowy mieszkań, co przekłada się na wysokie ceny końcowe nieruchomości. Sytuacji nie poprawia fakt, że część gruntów jest trzymana przez właścicieli prywatnych w celach spekulacyjnych. Wysoka konkurencja wśród deweloperów powoduje intensywną rywalizację o ograniczoną liczbę dostępnych działek, co dodatkowo podbija ich ceny.

– W bieżącym roku rynek mieszkaniowy w Polsce może nadal odczuwać deficyt mieszkań dostępnych na sprzedaż – mówi Piotr Koszyk. – Prognozy na 2025 wskazują na kontynuację wyzwań związanych z ograniczoną dostępnością atrakcyjnych działek w największych miastach. Kluczowe będą decyzje rządu dotyczące nowych regulacji o planowaniu przestrzennym, odrolnienia gruntów oraz wsparcia dla sektora budownictwa mieszkaniowego - dodaje.