Ceny mieszkań w 2022 znowu pójdą w górę. Opłacalność najmu wyraźnie spadnie

Ceny mieszkań w 2022 - jeszcze drożej

W 2021 roku rynek nieruchomości przyciągnął wielu inwestorów. W przestrzeni publicznej pojawiają się pytania, jak będzie wyglądała sytuacja w bieżącym roku. Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego z Metrohouse, przekonuje, że nie będzie niespodzianek, jeśli chodzi o ulubione produkty inwestycyjne. Nadal powodzeniem będą cieszyć się mieszkania.

– Z roku na rok zapewne nie nastąpią jakieś nadzwyczajne wolty w kwestii najbardziej opłacalnych, jednocześnie najmniej problematycznych i ryzykownych przedmiotów inwestycji mieszkaniowych. Wciąż w czołówce popularności znajdą się lokale dwu i trzypokojowe oraz kawalerki, najlepiej o dość kompaktowych powierzchniach, w dobrych lokalizacjach i wziętych inwestycjach deweloperskich – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z kolei Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prognozuje, że cały czas będą wzrastać ceny mieszkań. Wynika to z wielu niezależnych od deweloperów czynników. Obecnie największym wyzwaniem jest dostępność gruntów. Ekspert dodaje, że trwa szacowanie, o ile procent wzrosną koszty budowy z tytułu tegorocznych zmian legislacyjnych. Wyliczenia już mocno przekroczyły 7%, a to jeszcze pewnie nie koniec. Od 1 lipca wchodzi wprowadzony przez UOKiK Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który składki będą płacić nabywcy. One wyniosą 1% ceny mieszkania. Rząd przedstawił propozycje dalszego zaostrzenia wymagań technicznych, co da kolejne 4-6% w kosztach budowy.

– Polski Ład będzie miał duży wpływ na dochody ludności i ogólnie na gospodarkę. Być może pojawi się budownictwo socjalne w dużo większym zakresie niż do tej pory. Gdzieś czai się widmo podatku katastralnego odnoszącego się do drugiego i kolejnych mieszkań, ale nikt jeszcze głośno nie potwierdził tych zapisów i chyba to szybko nie nastąpi – analizuje Wojciech Kuc, pośrednik w obrocie nieruchomościami, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Natomiast wiceprezes Płochocki zwraca uwagę na rosnące opodatkowanie działalności gospodarczej. Składki zdrowotnej nie można już odliczać od podatku. Tym samym architekci, inżynierowie i inni samodzielni specjaliści, z których usług korzystają deweloperzy, zażądają więcej za swoje usługi. To przełoży się na ceny mieszkań. Zdaniem eksperta PZFD, realnie należy spodziewać się wzrostów powyżej inflacji, chyba że rząd wycofa się z niektórych propozycji.

– Już od dłuższego czasu krajowy rynek mieszkaniowy jest bardzo mało przewidywalny, a więc trudny do prognozowania. W 2022 roku bardzo prawdopodobny jest jednak pewien spadek popytu na nowe mieszkania wskutek wzrostu stóp procentowych, hamowanie tempa wzrostu cen i wysyp zachęt promocyjnych deweloperów – mówi Jarosław Jędrzyński.

Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe

Jak zaznacza Wojciech Kuc, wszystko wskazuje na to, że stopy procentowe wzrosną w 2022 roku. Zaciąganie kredytów będzie zdecydowanie droższe, mniej korzystne niż dotychczas. Ponadto najem robi się coraz mniej opłacalny. Obecnie stanowi obronę kapitału przed inflacją. Według Marcina Jańczuka, zachętą do inwestowania w mieszkania może być wzrost stawek możliwych do uzyskania z wynajmu. Ale zakup też będzie dokonywany po wysokich stawkach, które obniżą rentowność tego typu przedsięwzięć. Ekspert Metrohouse podkreśla, że takie działania nie są już tak atrakcyjne jak przed pandemią i kolejnymi wzrostami cen. Ponadto istnieją fundusze, które skupują, zwłaszcza w największych lokalizacjach, najbardziej popularne segmenty mieszkań na rynku pierwotnym.

– Polacy dobrze wiedzą, że mieszkanie nie tylko przynosi zwrot z inwestycji w postaci czynszu, ale jego wartość wzrasta w czasie, dając zabezpieczenie przed inflacją. Jednak rentowność najmu spadła i ten trend raczej się utrzyma. Zmierzamy w kierunku dojrzałych rynków, gdzie 3-3,5% zwrotu jest normalne – dodaje wiceprezes Płochocki.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, starannie wyszukane inwestycje pod wynajem w dalszym ciągu będą opłacalne. Jednak stopy zwrotu mogą już nie być aż tak korzystne w zestawieniu z rentownościami innych form lokowania kapitałów, czyli np. obligacji skarbowych. Ekspert zaznacza, że szczególnie powinni uważać amatorzy transakcji spekulacyjnych. Nie tylko w br. może być trudno o dwucyfrowe wzrosty cen za mkw. mieszkań deweloperskich w relacji rocznej.

– Inwestując na rynku nieruchomości, trzeba posiadać całkiem pokaźny kapitał. Najtańsze są działki i mieszkania, ale wszystko zależy od lokalizacji. Moim zdaniem, w tej chwili przyszedł czas na komercję – tj. na powierzchnie magazynowe. Ten sektor jest w świetnej kondycji i wciąż dynamicznie się rozwija. To obecnie bardzo dobra inwestycja. Ma to związek z pandemią i gwałtownym rozwojem e-commerce – stwierdza ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Oprócz mieszkań, część osób dość pilnie monitoruje rynek działek budowlanych. Jak podkreśla Marcin Jańczuk, doszło do podwyżek cen ofertowych. Jednak wielu inwestorów specjalizuje się w wyborze i zakupie gruntów, które być może teraz nie są postrzegane jako szczególnie atrakcyjne. Ale w kontekście kilku bądź kilkunastu lat mogą zyskiwać na wartości, np. z racji poprawy okolicznej infrastruktury czy dostępu komunikacyjnego.

– Pod kątem inwestowania w nieruchomości należy obserwować kwestię otoczenia rynkowego. Zmiany w prawie mogą znacząco zmienić atrakcyjność tego sposobu na lokowanie oszczędności. Niestety, w polskich warunkach jest to mało przewidywalne. Przepisy zmienia się bardzo szybko i często bez konsultacji z ekspertami – podsumowuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego z obido.pl.