REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego - co warto sprawdzić?

Paulina Karpińska, Redaktor
Z Grupą Infor PL zwązana od grudnia 2021 roku. Pełni w niej funkcję redaktora prowadzącego serwis Nieruchomości oraz współprowadzącego serwisy Prawo i Biznes.
Zakup nieruchomości - co warto sprawdzić?
Zakup nieruchomości - co warto sprawdzić?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie. Co więcej, często wiąże się z zainwestowaniem w przyszłą nieruchomość oszczędności całego życia, bądź zaciągnięcia kredytu na większą część reszty życia. Dlatego warto się do tej czynności dobrze przygotować, aby uniknąć przykrych niespodzianek.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – mieszkanie własnościowe, czy spółdzielcze prawo do lokalu?

REKLAMA

Mając zgromadzony kapitał, bądź wyliczoną zdolność kredytową i upatrzone odpowiednie mieszkanie warto zacząć od sprawdzenia jego stanu prawnego. Jeśli wybrane lokum pochodzi z rynku wtórnego, po pierwsze warto wiedzieć, czy jest to mieszkanie własnościowe, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czym się one od siebie różnią?

Prawo własności odrębnego lokalu mieszkalnego definiuje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wynika z niej przede wszystkim możliwość dowolnego rozporządzania swoim mieszkaniem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zgodnie z Art. 244 Kodeksu cywilnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Co to oznacza w praktyce? O ile własność lokalu daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Warto podkreślić, że obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Dodatkowo zarówno z własnościowe mieszkanie, jak i spółdzielcze prawo do lokalu można wynająć i czerpać z tego tytułu zyski. Ponadto w obydwu można swobodnie dokonywać remontów.  

W obu przypadkach należy również sprawdzić status prawny gruntu na którym jest posadowiony budynek. Zdarza się bowiem, że ich status może być nieuregulowany. Wtedy warto rozważyć ryzyka zakupu takiego lokalu.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – księga wieczysta

REKLAMA

Po ustaleniu tytułu prawnego, które najlepiej zweryfikować prosząc właściciela o przedstawienie podstawy prawnej, zwykle aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości, warto również sprawdzić czy mieszkanie posiada założoną księgę wieczystą. Należy nadmienić, że nie ma obowiązku, aby każde mieszkanie ją posiadało.

Jeśli otrzymaliśmy od właściciela numer księgi wieczystej należy ją sprawdzić. Jak to zrobić? Można ją bezpłatnie zweryfikować on-line w Centralnej Ewidencji Ksiąg Wieczystych, utworzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Na początek sprawdźmy właściciela nieruchomości – czy oby na pewno jest nim osoba, która za niego się podaje. Kolejno wpisy w każdym dziale. Zweryfikujemy, czy w dziale czwartym ustanowiona jest hipoteka, a także czy w dziale trzecim nie ma ustanowionego prawa dożywocia. Musimy wiedzieć, że w przypadku kupna nieruchomości z dożywotnikiem nabywamy również obowiązki o charakterze alimentacyjnym. Warto również sprawdzić w dziale drugim księgi wieczystej w jaki sposób obecny właściciel nabył przedmiotową nieruchomości.

Jeśli księga wieczysta nie wzbudza naszych podejrzeń możemy przejść do kolejnych etapów.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – inne czynności

REKLAMA

Równie istotne jest spotkanie z administratorem nieruchomości. W zależności od tego jaka jest forma prawna mieszkania będzie nim administrator nieruchomości w siedzibie firmy zajmującej się zarządzaniem budynkiem lub zarządca ze spółdzielni mieszkaniowej. Warto zapytać o przeprowadzone w ostatnich latach remonty całej nieruchomości, a także o te planowane. Możemy również ustalić, czy lokal nie jest zadłużony z tytułu braku płatności za czynsz. Z zarządcą możemy również porozmawiać na temat częstości sprzątania części wspólnych, czy wywozu śmieci.

Jeśli z kolei chcemy sprawdzić okolicę pod kątem planowanych inwestycji, np. budowy trasy szybkiego ruchu sprawdźmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony dla gminy, miasta, czy dalej dzielnicy miasta.

Warto również ustalić z właścicielem, kto jest zameldowany w mieszkaniu i uzyskać od niego zobowiązanie do opróżnienia lokalu do czasu sprzedaży.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – forma sporządzenia umowy

Umowa przeniesienia własności zawsze i bezwzględnie musi odbyć się w formie aktu notarialnego sporządzonego u notariusza.  

Jednak przed zawarciem umowy końcowej niezbędne może okazać się podpisanie umowy przedwstępnej, która jest zobowiązaniem do zawarcia umowy właściwiej. Wówczas istotne jest rozważenie zawarcia jej w formie aktu notarialnego. Nie jest on wymagany, w związku z czym możemy ją podpisać w zwykłej formie pisemnej, bez obecności notariusza. Co jednak daje podpisanie jej jako aktu notarialnego? Tylko umowa przedwstępna podpisana przez strony u notariusza zapewnia możliwość dochodzenia swoich praw wynikających z umowy przed sądem. Można również zażądać wpisania roszczenia do księgi wieczystej. Należy jednak liczyć się z tym, że są to dodatkowe koszty.

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kiedy jest równonoc wiosenna 2025

Kiedy jest równonoc wiosenna w 2025 r.? Czy każdego roku jest w tym samym terminie? Czy zmiana czasu na letni jest wcześniej czy później niż równonoc wiosenna?

Nowe mieszkanie od dewelopera za pół aktualnej ceny metra kwadratowego: są i będzie ich coraz więcej – jeden warunek

Kompromis jest łatwy do spełnienia. Zamiast płacić 20 tys. zł za metr kwadratowy na warszawskiej woli, można kupić nowiutkie mieszkanie w Błoniu po 8 tys. zł za metr. Podobnie jest za rogatkami innych metropolii, a deweloperzy zaczynają tam budować nowe osiedla na potęgę.

Gdzie w UE najszybciej rosną ceny mieszkań? W Polsce!

Gdzie w UE najszybciej rosną ceny mieszkań? To właśnie Polska odnotowała jeden z najwyższych wzrostów cen mieszkań w Unii Europejskiej – w III kwartale 2024 roku wyniósł on ponad 14 proc. r./r. Skąd takie ceny?

Co teraz pyli? Marzec 2025

Co teraz pyli? Marzec 2025 r. to początek silnego pylenia trzech pospolitych roślin. Zakład Modelowania Atmosfery i Klimatu w Instytucie Ochrony Środowiska – Państwowym Instytucie Badawczym podaje kalendarz pylenia. Sprawdź, co teraz pyli.

REKLAMA

Ceny materiałów budowlanych 2025 - prognozy

W 2024 ceny materiałów budowlanych zaczęły hamować, ale wszystko wskazuje na to, że w tym roku sektor budowlany czeka ożywienie. Czy można się spodziewać podwyżek cen?

Branża budowlana czeka na lepsze czasy, ale statystyki GUNB nie pozostawiają złudzeń

Rok 2024 przyniósł wzrost liczby pozwoleń na budowę, ale to zasługa głównie firm deweloperskich i inwestorów indywidualnych budujących domy jednorodzinne. W budownictwie innym niż mieszkalne pozwoleń było mniej – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB). Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że w ręku inwestorów jest wiele niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

Dwa pokoje od dewelopera - ile trzeba zapłacić?

Ile trzeba mieć na dwa pokoje od dewelopera? Jakie są ceny w największych miastach? Czy dużo wzrosły? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Czy WIBOR jest zgodny z prawem? [POLEMIKA]

Artykuł jest polemiką Związku Banków Polskich do artykułów, które ukazały się na naszych łamach, linki do nich podajemy poniżej.

WIBOR, jako wskaźnik referencyjny, jest zgodny z przepisami prawa, zarówno unijnymi, jak i krajowymi. Jego rzetelność została potwierdzona przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Orzecznictwo dotyczące kredytów walutowych nie ma zastosowanie do kredytów w złotych. Bank wypełniał i nadal wypełnia wszystkie obowiązki informacyjne wobec swoich klientów. Nie ma uzasadnienia dla kreowania w orzecznictwie dodatkowych obowiązków informacyjnych, nieistniejących w chwili zawarcia umowy.

REKLAMA

Właściciel czy darmowa siła robocza? Nieodpłatna praca przy najmie mieszkań, o której nikt nie mówi

Właściciele mieszkań na wynajem często mają opinię tych, którzy tylko inkasują czynsz i cieszą się łatwym dochodem. W rzeczywistości jednak najem generuje spore koszty, o których rzadko się mówi. Czy rzeczywiście bycie wynajmującym to taki złoty interes?

Pierwsze klucze – teraz pójdą w górę ceny mniej atrakcyjnych i gorzej sprzedających się mieszkań. Tak uważają eksperci

Poprzedni program rządowy – Kredyt zero procent, wywindował rynkowe ceny nowych mieszkań kupowanych wprost od deweloperów. Nowy – Pierwsze klucze ma wykluczyć popełnienie tego błędu. Tymczasem eksperci wskazują, że teraz do absurdalnych rozmiarów w górę pójdą ceny starych mało atrakcyjnych mieszkań.

REKLAMA