REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem droższy niż przed pandemią: czy czekają nas kolejne podwyżki?

Najem droższy niż przed pandemią: czy czekają nas kolejne podwyżki?
Najem droższy niż przed pandemią: czy czekają nas kolejne podwyżki?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Najem mieszkania uchodzi za jedną za najbardziej opłacalnych inwestycji i dobrą ochronę kapitału przed inflacją. Jednak sytuacja na rynku najmu nieruchomości jest wrażliwa na zmiany. Jakie są dla niego perspektywy w obliczu zmian wynikłych z Polskiego Ładu, wstępnych zapowiedzi końca pandemii, czy też sytuacji gospodarczej? Stanie się bardziej rentowny, bo czynsze wzrosną, czy też najem jako inwestycja będzie coraz mniej opłacalny?

Rynek najmu odbił, ale nie w Warszawie

REKLAMA

REKLAMA

W pierwszych tygodniach po wybuchu pandemii osoby zainteresowane najmem mieszkania znajdowały się w bardzo komfortowej sytuacji: nie tylko ze względu na większy wybór lokali, ale również na ich cenę. W podsumowaniu Expandera i Rentier.io za 2020 r. można przeczytać, że średnio w 15 badanych miastach, koszty najmu spadły o 3% r/r., ale były też miejsca, gdzie obniżka wynosiła aż 10% (m.in. była to Warszawa). Było to spowodowane np. powrotem studentów do rodzinnych miejscowości, a także przejściem na zdalny tryb pracy w wielu firmach. Jednak wraz z coraz to większą liczbą zaszczepionych osób, w konsekwencji stopniowym powrotem do „normalności”, stawki wynajmu lokali zaczęły wracać do tych sprzed pandemii. W 2021 r. wzrosły one średnio o ok. 5%, czyli obecnie są na podobnym poziomie,
co w lutym 2020 r.

 – Wyjątkiem jest Warszawa i Kraków, tam wciąż za wynajem mieszkania zapłacimy mniej niż przed pandemią. Rynek najmu w tych ośrodkach został najbardziej dotknęły negatywnymi skutki koronawirusa, dlatego powrót do normalnego stanu potrwa dłużej niż w innych miejscach. Odwrotną sytuację możemy natomiast zauważyć w przypadku Gdyni, Łodzi i Szczecina, gdzie za wynajem mieszkania trzeba zapłacić nawet 10% więcej niż przed wybuchem pandemii – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

W obliczu takiej sytuacji część z nas może zastanawiać się, czy lepszą opcją nie byłoby kupno mieszkania, nawet, gdybyśmy musieli je finansować z pomocą kredytu hipotecznego.

Rata kredytu czy najem mieszkania – co jest tańsze?

REKLAMA

Jeszcze niecały rok temu zaciągnięcie kredytu hipotecznego było niezwykle korzystne. Po kilkukrotnych obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej raty kredytów znacznie zmalały, zachęcając tym samym kolejne osoby do sięgania po to finansowanie. Jednak RPP od października 2021 r. systematycznie podnosi stopy procentowe. Obecnie stopa referencyjna, czyli ta mająca największy wpływ na wysokość raty kredytu mieszkaniowego, wynosi 2,25%, czyli najwięcej od 2014 r. Oznacza to, że przeciętny posiadacz kredytu mieszkaniowego w złotówkach, może mieć już ratę o 1/3 wyższą niż we wrześniu ubiegłego roku

– Rata kredytu hipotecznego w 14 na 16 analizowanych miast przez Expandera i Rentier.io jest wyższa niż stawki najmu. Dla przykładu, chcąc wynająć mieszkanie o pow. 40 m2 w Krakowie, zapłacimy średnio 1714 zł (bez opłat administracyjnych i licznikowych), natomiast rata kredytu na zakup takiego mieszkania, przy założeniu 10% wkładu własnego, wyniesie nas 2 327 zł, czyli ponad 600 zł więcej. Z drugiej strony, w 5 z tych miast różnice nie są aż tak duże i wynoszą nie więcej niż 150 zł, a dodatkowo w Łodzi i Częstochowie najem jest droższy od miesięcznej raty zobowiązania wobec banku. To właśnie w tych dwóch miastach najbardziej skorzystamy na kupnie własnego „M” – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Wynajęcie mieszkania to często jedyna opcja m.in. dla młodych osób, które chcą zamieszkać „na własnym”, a przez krótką obecność na rynku pracy nie zdążyły odłożyć wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej wkład własny lub w ogóle jeszcze nie prezentują odpowiedniej zdolności czy historii kredytowej. Jeśli jednak osoba w wieku 20+ posiada wystarczającą ilość pieniędzy, dobrze byłoby, aby już teraz pomyślała o kupnie własnego mieszkania.

– Posiadanie własnego lokum daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Nawet jeśli finansujemy je z pomocą banku, to wiemy, że po 20/30 latach nieruchomość będzie w pełni nasza, bo każda zapłacona rata przybliża kredytobiorcę do realizacji celu. Jeśli natomiast zdecydujemy się pozostać przy wynajmowaniu mieszkania, musimy mieć świadomość, że spłacamy czyiś kredyt zamiast swojego, czyli poniekąd „stoimy w miejscu” – mówi Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Eksperci ZFPF szacują, że w kolejnych miesiącach stopy procentowe będą stopniowo rosnąć do pewnego momentu, jednak nie powinno być już gwałtownych podwyżek. Oprócz idących w górę rat kredytów hipotecznych, najprawdopodobniej wzrosną też ceny najmu mieszkań.

Mieszkania na wynajem będą drożały. To kwestia czasu

Pandemia wciąż odgrywa znaczącą rolę w kształtowaniu się popytu dotyczącego mieszkań na wynajem, a to właśnie od liczby chętnych na takie lokale w dużej mierze zależą ceny. Obostrzenia wprowadzone w pierwszym roku trwania pandemii sprawiły, że z rynku odeszła jedna z ważniejszych grup „klientów” zainteresowanych takimi nieruchomościami. Mowa oczywiście o studentach. To spowodowało, że wynajmujący decydowali się na duże obniżki cen, bo „lepiej nie zarobić nic, niż dopłacić do interesu”. W obecnym roku akademickim na wielu uczelniach początkowo obecny był stacjonarny tryb nauki, co spowodowało powrót żaków do ośrodków akademickich. Aktualnie sytuacja wygląda różnie – wiele uczelni na koniec ubiegłego roku ponownie przeszła na tryb nauki zdalnej, jednak cześć z nich
z początkiem 2022 r. już powróciła do zajęć stacjonarnych, choć w niektórych placówkach nadal czeka się z podjęciem decyzji. Jak mówi Jarosław Sadowski dalsze, ewentualne wzrosty będą uzależnione od tego jak szybko poradzimy sobie z wciąż trwającą pandemią.

Kolejną grupą kształtującą popyt są pracownicy z zagranicy (szczególnie ci z Ukrainy i Białorusi), których w ostatnim czasie przybywa do Polski coraz więcej. Napływ imigrantów do naszego kraju wpływa bezpośrednio na większe zainteresowanie wynajmem mieszkań, czyli ich ceny.

Co istotne, podwyżki na rynku najmu nie zawsze będą związane tylko z lepszym radzeniem sobie z pandemią i zwiększającym się popytem. Należy pamiętać, że obecnie wzrastają ceny praktycznie wszystkich dóbr i usług, w tym koszty utrzymania nieruchomości. Odpowiada za to wysoka inflacja, która w grudniu wyniosła 8,6%. Opłaty za energię elektryczną, wodę czy śmieci… to tylko kilka przykładów podwyżek, których uiszczenie zostanie najprawdopodobniej przerzucone na najemcę.

Namieszać na rynku nieruchomości na wynajem może również Polski Ład

Pozostaje jeszcze jeden aspekt przemawiający za podwyżkami cen wynajmu nieruchomości. Chodzi o zmiany w podatkach. Polski Ład oznacza m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Dobra wiadomość jest taka, że ten aspekt jednak nie powinien zarzutować na wzrosty cen jeszcze przez kilkanaście miesięcy, przynajmniej dla części najemców.

– Do końca 2021 r. wynajmujący mógł się rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów, natomiast zgodnie z drugą wynajmujący mógł odliczyć poniesione koszty, np. na remont mieszkania, od uzyskanych przychodów i w efekcie opodatkować tylko rzeczywisty dochód. Rozliczenie za pomocą skali podatkowej było może i wprawdzie bardziej czasochłonne, ale pozwalało na większy zysk. Na mocy przepisu przejściowego z opodatkowania na ogólnych zasadach można jeszcze korzystać do końca 2022 r. Dotyczy to jednak tylko tych osób, które rozliczały się w ten sposób już w 2021 r. Stracą na tym głównie osoby posiadające kilka mieszkań na wynajem, gdyż ich koszty uzyskania przychodu są duże w wyniku np. częstych remontów – wyjaśnia Agnieszka Łuczak.

Zakup mieszkania na wynajem to wciąż dobra inwestycja

W poprzednim roku w wyniku znaczących obniżek stóp procentowych, a w konsekwencji znikomej opłacalności trzymania pieniędzy na lokatach, coraz więcej osób podjęło decyzję o ulokowaniu posiadanego kapitału właśnie w nieruchomościach.

– Osoby decydujące się na taki krok nie tylko mogły liczyć na zysk z wynajmu mieszkań, ale także chroniły w ten sposób swoje pieniądze przed negatywnym wpływem inflacji. Lokaty bankowe z małym oprocentowaniem nie były w stanie tego zapewnić. Obecnie oprocentowanie lokat stopniowo wzrasta, w znacznej ilości placówek osiąga 1,20-1,30% (po uwzględnieniu podatku) ale to wciąż zdecydowanie mniej niż opłacalność inwestycji w mieszkanie. Pamiętajmy też, że inflacja cały czas rośnie, więc nieruchomości nadal są najlepszą inwestycją kapitału. Rosnące ceny wynajmu również w jakimś stopniu pokryją wzrost rat związanych z podwyżką stóp procentowych – ocenia Agnieszka Łuczak.

Przeciętna rentowność netto dla kupowanego pod koniec grudnia średniej wielkości mieszkania, wynajmowanego przez cały rok, a także przy uwzględnieniu wszystkich koniecznych opłat i drobniejszych wydatków związanych z odświeżeniem lokalu, wynosiła 4%. Trzeba mieć jednak na uwadze, że tylko przy jednym miesiącu pustostanu przeciętna stopa zwrotu z wynajmu dla tego samego mieszkania wyniesie aż 0,5pp. mniej, czyli 3,5% netto.  

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Wody opadowe to nie problem tylko cenny zasób. Jak zagospodarować je w mieście?

    W obliczu zmian klimatycznych, również Europa staje się coraz bardziej narażona na anomalie pogodowe, takie jak długotrwałe okresy bez opadów lub nawalne deszcze. Te zjawiska wpływają na to jak projektowane są nowe budynki i infrastruktura, a także w jaki sposób modernizowane są istniejące obiekty. Jednym z kluczowych aspektów walki ze zmianami jest odpowiednie zagospodarowanie wód opadowych. Zamiast traktować je jako problem, pora spojrzeć na nie jako na cenny zasób, którego mądre wykorzystanie, uchroni nas przed zagrożeniami wynikającymi ze zmian klimatycznych.

    Dofinansowanie wymiany dachów z azbestu. Nabór wniosków od 15 grudnia 2023 r.

    Od 15 grudnia 2023 r. do 12 stycznia 2024 r. będzie można ubiegać się o wsparcie na wymianę w gospodarstwach rolnych pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. Jest to drugi nabór wniosków o taką pomoc finansową realizowany w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności.

    Czy prawo zmusi rynek do większego nacisku na budynki pasywne?

    Potrzeba termomodernizacji budynków jest faktem, a energooszczędność jest jednym z najważniejszych wyzwań na rynku nieruchomości. Regulacje unijne mają w tym swój duży udział. Jaki jest planowany koszt termomodernizacji w Europie, i kto za to zapłaci? 

    Dłużej niż w Belgii, ale krócej niż na Słowacji. Ile pracujemy na zakup mieszkania?

    Ośmiokrotność rocznych zarobków brutto - tyle musi poświęcić przeciętny Kowalski, by kupić własne lokum. Według raportu Deloitte wynik ten plasuje nas pośrodku europejskiej stawki. Ile na mieszkanie pracuje się w innych krajach? Jakie są tam ceny nieruchomości?

    REKLAMA

    Kończą się negocjacje w sprawie dyrektywy UE dot. charakterystyki energetycznej budynków. Polskie szkoły pionierami w dziedzinie efektywności energetycznej ale nadal wiele jest do zrobienia

    Polscy przedstawiciele zbliżają się do finałowego etapu negocjacji odnośnie Dyrektywy UE dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Ta dyrektywa ma na celu zainicjowanie rozległych prac renowacyjnych zarówno w przypadku budynków publicznych, jak i prywatnych. W Polsce można wskazać kilka przykładów pionierskich projektów, które mogą stanowić inspirację dla fali renowacji. Szkoły w Budzowie i Rogowie przodują w tworzeniu energooszczędnych rozwiązań, które mogą stać się inspiracją dla fali renowacji w Polsce. Jednocześnie wiele innych polskich szkół jest w złym stanie. Polska traci około 75 000 dni szkolnych rocznie z powodu pleśni i wilgoci w budynkach. Organizacje społeczeństwa obywatelskiego wzywają rząd do postawienia sobie jasnych i ambitnych celów w zakresie renowacji szkół i domów w trosce o zdrowie i dobrobyt polskich dzieci.

    Polacy uważają, że deweloperzy powinni więcej budować z ekomateriałów. Co wtedy z cenami nieruchomości?

    Ponad połowa Polaków jest zdania, że powinny obowiązywać przepisy obligujące deweloperów do budowania nowych mieszkań i domów w dużej części z materiałów ekologicznych, w tym pochodzących z recyklingu. Co na to eksperci? Opinie są podzielone. 

    Bezpieczny Kredyt 2% tylko do końca roku, potem zabraknie pieniędzy. Coraz większa nerwowość wśród chętnych i tłok w bankach. Trzeba się spieszyć?

    Dostępność kredytu z gwarantowanymi odsetkami, czym w istocie jest bezpieczny Kredyt 2 procent, poluzowane zasady ustalania zdolności kredytowej, początek obniżania stóp procentowych i osłabiania inflacji – to wszystko sprawiło, że banki zostały zasypane wnioskami o kredyty hipoteczne na kupno pierwszego mieszkania dla rodziny. Rosnące szybko ceny mieszkań i niepewność polityczna związana z formowaniem nowego rządu dodatkowo podnoszą temperaturę i zdenerwowanie chętnych na kredyty hipoteczne na specjalnych warunkach.

    Rekordowy październik w bankach. Najwyższa wartość w historii udzielonych kredytów mieszkaniowych

    Banki w październiku miały co robić. Najwyższa kwota w całej dotychczasowej historii rynku kredytów mieszkaniowych padła w właśnie w tym miesiącu. Wzrost odnotowano również w kredytach ratalnych i limitach na kartach kredytowych.

    REKLAMA

    Budownictwo mieszkaniowe 2024 – rekomendacje deweloperów i pracodawców dla nowego rządu

    W dniu 27 listopada 2023 r. opublikowano raport zawierający rekomendacje Platformy Mieszkaniowo-Budowlanej Pracodawców RP przygotowane we współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich pod nazwą „Priorytety mieszkaniowe na pierwsze 100 dni rządu”. Tego samego dnia przedstawiono ten dokument na konferencji prasowej i omówiono podczas debaty z udziałem kilku posłów z prawdopodobnej nowej koalicji rządowej.

    Obowiązki zarządców nieruchomości zimą. Nie tylko odśnieżanie

    Jakie czynności należą do obowiązków zarządcy nieruchomości w czasie zimy?

    REKLAMA