Gdzie deweloperzy wciąż są górą, a gdzie powinni już zacząć zabiegać o klientów?

• Rynek budowy mieszkań ożył 
• Potencjalni kupujący bez presji
• Wreszcie równowaga między popytem a podażą? 
• Co z cenami mieszkań w najbliższym czasie

Rynek budowy mieszkań ożył 

– Początek 2024 r. roku przyniósł olbrzymi wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich w siedmiu największych miastach. GUS podał właśnie, że np. w Łodzi deweloperzy zaczęli budowę blisko 4,2 tys. mieszkań, czyli niewiele mniej niż przez cały ubiegły rok! Jak widać to nie przypadek, że w Rankingach Miast Polskiego Związku Firm Deweloperskich Łódź jest jedną z najlepiej ocenionych metropolii pod względem sprawności działania urzędników odpowiedzialnych za wydawania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Wyraźne ożywienie na placach budów widoczne jest też we Wrocławiu, Krakowie i Katowicach. W Trójmieście i Poznaniu zaczęło się ono już w końcówce ubiegłego roku, więc w pierwszym kwartale było kontynuowane. Także warszawskich deweloperów nie można posądzać o brak optymizmu.

A co ważniejsze z punktu widzenia kupujących, w największych miastach wzrosła nie tylko liczba mieszkań rozpoczętych, ale również wprowadzonych do sprzedaży. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych miastach w ofercie deweloperów pojawiło się w pierwszym kwartale łącznie ponad 18,3 tys. nowych lokali. W porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku nowa podaż wzrosła aż o 150%!

Potencjalni kupujący bez presji

Szczególnie duże wrażenie robi liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w Warszawie, Trójmieście i Poznaniu. W efekcie imponujący był tam również wzrost oferty, np. w Poznaniu – aż o 35%. W Warszawie i Trójmieście oferta wzrosła zaś w ciągu zaledwie trzech miesięcy o ponad 20%. Jedynie w Łodzi utrzymała poziom z grudnia ubiegłego roku. W tym mieście miał bowiem miejsce wyraźny regres podażowy. W lutym tamtejsi deweloperzy wręcz zaciągnęli hamulec. Można się było tego jednak spodziewać, bo w ubiegłym roku rozpoczynali oni inwestycje z olbrzymim rozmachem. W efekcie Łódź była jedyną metropolią, w której wzrosła wówczas oferta mieszkań. Należy również zaznaczyć, że wybór mieszkań w tym mieście wciąż jest rekordowo duży. Większy jest jedynie w Warszawie. 

– Kupujący nowe mieszkania nie są już pod tak duża presją, jak w ubiegłym roku. Trudno im było wówczas zachować rozsądek w sytuacji, gdy biurach sprzedaży deweloperów ustawiały się kolejki, a ich oferta dosłownie topniała w oczach, bo wysokiemu tempu sprzedaży mieszkań nie towarzyszył odpowiedni dopływ nowych, które uzupełniłyby ofertę deweloperską – komentuje Marek Wielgo.

Miało to dla kupujących przykre konsekwencje w postaci lawinowo rosnących cen. Nie dość, że podnosili je deweloperzy, to z ich oferty najszybciej znikały najtańsze mieszkania. Zostawały zaś coraz droższe, co powodowało wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Jednak wygląda na to, że rynki mieszkaniowe największych miast zaczęły wracać do stanu równowagi pomiędzy popytem a podażą. Sygnalizuje to obliczany dla poszczególnych miast wskaźnik popytu BIG DATA RynekPierwotny.pl. Pokazuje on, jaki jest udział sprzedanych mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Im ten wskaźnik jest wyższy, tym wyższe tempo wyprzedaży oferty, a w konsekwencji ryzyko wzrostu cen. Natomiast spadek indeksu popytu może wskazywać na malejącą presję cenową. 

Wreszcie równowaga między popytem a podażą? 

Kluczowa dla stabilności rynku mieszkaniowego jest równowaga pomiędzy popytem a podażą. Z taką sytuacją mamy zaś do czynienia wówczas, gdy wskaźnik dostępności wynosi ok. 8%. Innymi słowy, gdy dostępna oferta mieszkań wystarcza przynajmniej na 12 miesięcy sprzedaży. Warto nadmienić, że np. we Wrocławiu wskaźnik ten sięgał w szczytowym momencie ubiegłego roku 23%, zaś w Warszawie i Krakowie - 19%. Oznaczało to, że oferowane w tym czasie przez deweloperów mieszkania wyprzedałyby się w 4-5 miesięcy, gdyby budowy stanęły. Jednak w końcówce ubiegłego roku roku sprzedaż zaczęła spadać, więc systematycznie spadał także wskaźnik popytu. Obecne zapasy mieszkań w stolicy wystarczyłyby na nieco ponad 8 miesięcy sprzedaży, a w Krakowie – na 10 miesięcy. Podobnie w Gdańsku. Mimo wyraźniej poprawy, taki stan rzeczy jest więc wciąż niekorzystny dla kupujących nowe mieszkania.

Jednak w pozostałych metropoliach to deweloperzy powinni zabiegać o klientów. W Poznaniu wskaźnik popytu wynosił w marcu 6%, a w Łodzi i w Katowicach – 7%. W tym czasie dostępna w tych miastach oferta mieszkań wystarczyłaby na 14-17 miesięcy sprzedaży, co jest sytuacją komfortową dla kupujących. Jest szansa, że w przypadku niektórych inwestycji (np. w mniej popularnych lokalizacjach) będą mogli liczyć na promocję lub nawet na opust cenowy. Promocji można się spodziewać także w przypadku ostatnich niesprzedanych mieszkań w inwestycjach rozpoczętych przed lipcem 2022 r. Chodzi oto, że za dwa miesiące będą objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), co wiąże się m.in. z koniecznością odprowadzenia składki ubezpieczeniowej przez dewelopera.

Uwagę zwraca jednak fakt, że w Poznaniu i Łodzi wskaźnik popytu zwiększył się w tym roku. W przypadku stolicy Wielkopolski można to tłumaczyć wzrostem sprzedaży nowych mieszkań, która w pierwszym kwartale była aż o 47% większa niż w czwartym ubiegłego roku. Z kolei w Łodzi sprzedaż wzrosła o 27%, ale dało tam też o sobie znać wyhamowania nowej podaży. – Łódzcy deweloperzy najwyraźniej doszli do wniosku, że przeszarżowali. Jednak mając wiele budów rozpoczętych, czyli w praktyce „na papierze”, mogą elastycznie reagować na popyt – zauważa ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. 

Co z cenami mieszkań w najbliższym czasie

Według niego, w największych miastach ceny mieszkań najpewniej nie przestaną rosnąć. Wciąż drożeją bowiem atrakcyjne działki i idą w górę koszty budowy. Z drugiej strony rosną też zarobki mieszkańców największych miast. Dlatego „cenowy próg bólu” przesuwa się w górę. W Warszawie jest on zdecydowanie najwyższy. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl za pierwszy kwartał br. wynika, że aż sześciu na dziesięciu kupujących tu nowe mieszkanie w tym okresie zdecydowało się na zakup lokali z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw.  Przy czym mediana, czyli wartość środkowa cen sprzedanych w stolicy nowych mieszkań spadła od początku roku z ok. 16,3 do niespełna 15,5 tys. zł za metr. – Najbliższe miesiące pokażą, czy dla warszawskich deweloperów może to być sygnałem, że ceny oferowanych przez nich mieszkań doszły do granicy, której coraz większa grupa potencjalnych nabywców nie jest już w stanie zaakceptować – komentuje Marek Wielgo.

Na drugim biegunie jest Łódź, w której przeszło sześć na dziesięć mieszkań, na które deweloperzy znaleźli chętnych w pierwszym kwartale, kosztowało mniej niż 10 tys. zł za m kw. Rośnie tam jednak grupa kupujących, którzy są gotowi zapłacić deweloperom wyższą cenę. Mediana cen metra kwadratowego sprzedanych mieszkań wzrosła bowiem z 9,4 tys. w styczniu br. do niemal 12 tys. zł w marcu br. 

Podnoszenie przez deweloperów poprzeczki cenowej najlepiej pokazuje struktura cenowa mieszkań dostępnych w ofercie. W Warszawie czy Krakowie coraz większym wyzwaniem jest znalezienie mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Także w innych metropoliach odsetek takich lokali szybko się zmniejsza, np. we Wrocławiu – z 14% do 7% w ciągu zaledwie trzech miesięcy. W Łodzi można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł. Ale czy będą one dostępne za rok, skoro od grudnia w Łodzi oferta skurczyła się z 32% do 24%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr zwiększył się z 15% do 27%.

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl