Czy rynek nieruchomości czeka krach?

• Czy rynek nieruchomości czeka krach?
• Jak zapobiec krachowi na rynku nieruchomości? Propozycje sygnatariuszy apelu
• 1. Przywrócenie ulgi budowlanej na wynajem
• 2. Pomoc młodym rodzinom w nabyciu pierwszego mieszkania
• 3. Wsparcie projektów termomodernizacyjnych w istniejącym zasobie mieszkaniowym
• 4. Wsparcie nowego budownictwa nisko i zero energetycznego
• 5. Złagodzenie rekomendacji KNF w zakresie buforu 5% dla kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej
• Znaczny spadek nowych inwestycji deweloperskich może ograniczyć liczbę miejsc pracy

Czy rynek nieruchomości czeka krach?

Dziesięć organizacji branżowych: Związek Pracodawców AGD - APPLiA Polska, Hutnicza Izba Przemysłowo Handlowa, Ogólnopolska Izba Gospodarcza Producentów Mebli, Polska Izba Gospodarcza Przemysłu Drzewnego, Polskie Stowarzyszenie Dekarzy, Polska Unia Ceramiczna, Stowarzyszenie Producentów Cementu, Związek Firm Pośrednictwa Finansowego, Związek Polskie Okna i Drzwi oraz Polski Związek Firm Deweloperskich zostało sygnatariuszami wspólnego apelu branż o wprowadzenie rozwiązań zmniejszających skalę zapaści, jaka czeka rynek pracy związany z sektorem mieszkaniowym.

- Polski rynek nieruchomości stoi u progu kryzysu nienotowanego od 2008 roku. Pilnie należy wprowadzić rozwiązania, które zmniejszą spadki rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Brak interwencji rządu może doprowadzić do utraty miejsc pracy przez 100 tys. pracowników firm bezpośrednio związanych ze wznoszeniem nowych budynków, jak i w branżach powiązanych z rynkiem mieszkaniowym - uważa Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego związku Firm Deweloperskich.

- Jako przedstawiciele stowarzyszeń branżowych reprezentujący firmy wywodzące się ze wskazanych gałęzi gospodarki, które stoją w obliczu ograniczania produkcji i zatrudnienia, apelujemy o wprowadzenie rozwiązań zmniejszających skalę zapaści, jaka czeka rynek pracy związany z sektorem mieszkaniowym - czytamy we wspólnym wystąpieniu.

Podkreśla się w nim, że każde „utracone” mieszkanie odpowiada redukcji jednego etatu w krajowej gospodarce.

Jak zapobiec krachowi na rynku nieruchomości? Propozycje sygnatariuszy apelu

1. Przywrócenie ulgi budowlanej na wynajem.

2. Pomoc młodym rodzinom w nabyciu pierwszego mieszkania np. poprzez przywrócenie programu Rodzina na Swoim lub wprowadzenie kredytów o stałej niskiej stopie procentowej.

3. Wsparcie projektów termomodernizacyjnych w istniejącym zasobie mieszkaniowym.

4. Wsparcie nowego budownictwa nisko i zero energetycznego.

5. Złagodzenie rekomendacji KNF w zakresie buforu 5% dla kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej.

1. Przywrócenie ulgi budowlanej na wynajem

Jedną z propozycji zawartą w apelu organizacji branżowych jest powrót do ulgi budowlanej na wynajem. Rozwiązanie to funkcjonowało w Polsce w latach 1997-2001 i jak podają eksperci przyczyniło się pośrednio do powstania około 100 tys. nowych mieszkań w kraju.

Ulga pozwalała na odliczenie od dochodu wydatków poniesionych na budowę oraz zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym, w którym znajdowały się inne mieszkania przeznaczone na wynajem. Powrót do tego rozwiązania nie tylko powiększy pulę mieszkań przeznaczonych na wynajem, działając stabilizująco na rynek cen najmu, ale też jednocześnie zwiększy zasób mieszkaniowy o lokale spełniające wysokie normy w zakresie efektywności energetycznej.

2. Pomoc młodym rodzinom w nabyciu pierwszego mieszkania

Kolejną propozycją jest wprowadzenie rozwiązań ułatwiających nabycie mieszkań młodym rodzinom, które z uwagi na aktualną niestabilną sytuację gospodarczą oraz brak zdolności kredytowej odsuwają w czasie decyzje o powiększeniu rodziny.

- Konieczne jest pilne wprowadzenie rozwiązań, które wesprą młode rodziny w procesie zakupu pierwszego mieszkania - wzorem obowiązujących w przeszłości programów "Rodzina na Swoim" czy "Mieszkanie dla Młodych" bądź poprzez wprowadzenie kredytów o stałej, gwarantowanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego stopie - uważa Płochocki.

3. Wsparcie projektów termomodernizacyjnych w istniejącym zasobie mieszkaniowym

We wspólnym stanowisku organizacje wnioskują także o wsparcie projektów termomodernizacyjnych i modyfikację programu „Czyste Powietrze”, do którego ich zdaniem należy włączyć budownictwo wielorodzinne.

- Nie można pominąć faktu braku skuteczności programu "Czyste Powietrze". Jak podaje Najwyższa Izba Kontroli, w jego ramach - po trzech latach działania - ocieplono dotąd niecałe 73 tys. budynków, co stanowi 2,4 proc. całego zasobu. Przy budżecie programu w wysokości 103 mld zł podpisano natomiast umowy na zaledwie 4,2 mld zł. Powyższe dane jasno dowodzą, że program wymaga istotnej modyfikacji” - ocenia Janusz Komurkiewicz, prezes Związku Polskie Okna i Drzwi.

- Możliwość skorzystania z dopłat w ramach programu "Czyste Powietrze" w tym sektorze jest szansą na przyspieszenie procesu dekarbonizacji i ograniczenie zużycia energii końcowej, a ostatecznie realizacji celów zrównoważonego rozwoju - przekonują sygnatariusze pisma.

4. Wsparcie nowego budownictwa nisko i zero energetycznego

Organizacje wspólnie apelują również o wsparcie nowego budownictwa nisko- i zeroenergetycznego. W dobie szalejącej inflacji, wysokich kosztów życia - w tym także kosztów utrzymania nieruchomości istotne jest promowanie przez państwo polskie technologii i rozwiązań, które zmniejszają zapotrzebowanie budynków na energię. Wielu właścicieli domów jednorodzinnych, chcąc ograniczyć rachunki za prąd, zdecydowało się na instalacje na dachach swoich nieruchomości paneli fotowoltaicznych, korzystając przy tym z państwowych dotacji. System ten nie znajduje jednak zastosowania do właścicieli lokali w nowo wznoszonych budynkach wielorodzinnych.

- Dlatego też postulujemy wprowadzenie rozwiązań, które zarówno umożliwią firmom deweloperskim instalowanie urządzeń fotowoltaicznych, ale i zakładać będą wypłatę dotacji przyszłym właścicielom mieszkań w danej inwestycji, np. wspólnocie mieszkaniowej” - dodaje Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD.

5. Złagodzenie rekomendacji KNF w zakresie buforu 5% dla kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej

Kolejnym ważnym czynnikiem mającym wpływ na całą branżę budowlaną jest złagodzenie rekomendacji KNF przy udzielaniu kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. W zaleceniu z marca br. Komisja Nadzoru Finansowego wskazała, aby w procesie oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. względem stanu obecnego. Jak podają analitycy banku PKO BP, w 2022 roku zdolność kredytowa Polaków obniżyła się o ponad połowę względem 2021 r. [1].

Zdaniem sygnatariuszy apelu - którzy rozumieją potrzebę zapewnienia ochrony konsumentów zaciągających długoterminowe zobowiązania hipoteczne - zalecenie, aby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. zostało wprowadzone zbyt późno.

- Zalecenie weszło w życie, gdy stopy procentowe znajdowały się już na historycznie wysokim poziomie. Wydaje się również niezrozumiałe doliczanie wskazanego współczynnika zakładającego wzrost stóp procentowych do kredytów z okresową stałą stopą. Stopy procentowe są obecnie na tyle wysokie, że ich wzrost aż o 5 pp wydaje się bardzo mało prawdopodobny. Zwłaszcza, że ze wstępnych informacji na temat listopadowej projekcji inflacji wynika, że za kilka miesięcy osiągnie ona szczytowy poziom. Z kolei nawet gdyby stopy procentowe jednak wzrosły o 5 pp. to kredytobiorcy z oprocentowaniem stałym odczują to dopiero po 5-10 latach od momentu uzyskania kredytu. Po tak długim czasie wpływ stopy procentowej na poziom raty jest już zdecydowanie mniejszy niż początkowo. Poza tym w tym okresie zapewne wzrośnie wynagrodzenie kredytobiorcy. Te dwa elementy pozwoliłyby poradzić sobie ze znacznym wzrostem oprocentowania znacznie lepiej niż przy oprocentowaniu zmiennym. Dlatego też wnioskujemy o odstąpienie od zalecenia KNF, aby w procesie oceny zdolności kredytowej - przy udzielaniu kredytów ze stałą stopą - wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. - mówi Adrian Jarosz, prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego.

Znaczny spadek nowych inwestycji deweloperskich może ograniczyć liczbę miejsc pracy

Według szacunków firmy JLL w całym 2023 roku deweloperzy rozpoczną budowę maksymalnie 70 tysięcy mieszkań. To prawie o 100 tysięcy mniej niż w roku 2021. Odbudowa potencjału rynku może trwać wiele lat. Spadek rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych przełoży się nie tylko na liczbę osób zatrudnionych bezpośrednio w branży deweloperskiej, ale i na pracownikach firm pochodzących z gałęzi gospodarki, które zaangażowane są w proces budowy, finansowania oraz urządzania mieszkań z rynku pierwotnego. Mowa o osobach zajmujących się pośrednictwem kredytowym, producentach stali, betonu, podłóg, drzwi, okien, dachów, ceramiki budowlanej, mebli czy producentach sprzętu AGD.

[1] https://www.pkobp.pl/centrum-analiz/nieruchomosci/nieruchomosci-mieszkaniowe/puls-nieruchomosci-zdolnosc-kredytowa-po-nowemu-pozwoli-na-znacznie-mniej