REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co zmienił rok 2020 na rynku nieruchomości biurowych?

Co zmienił rok 2020 na rynku nieruchomości biurowych?
Co zmienił rok 2020 na rynku nieruchomości biurowych?

REKLAMA

REKLAMA

Epidemia koronawirusa SARS-CoV-2, wywołującego chorobę COVID-19 ma niewątpliwie duży wpływ na rynek nieruchomości biurowych. W najbliższych tygodniach najprawdopodobniej nadal liczba zachorowań będzie znaczna. Jednak po tym kryzysowym okresie powinniśmy rozpocząć powrót do normalności. Wg różnych ekspertyz i zmieniających się czynników mający znaczący wpływ na przebieg pandemii, ten proces przypadnie na okres przełomu roku (optymistycznie połowę grudnia). Branża obawia się nie tylko negatywnych skutków drugiej fali COVID-19, ale i planowanych pod egidą resortu finansów kontrowersyjnych zmiany w podatku CIT mających wejść w życie już na początku 2021 r. Grożą one poważnymi reperkusjami na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Ostrej krytyki proponowanym zapisom nie szczędzi też prof. Bogumił Brzeziński z Katedry Prawa Finansów Publicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Proponowane rozwiązania byłyby drugim uderzeniem w branżę i tak osłabioną skutkami pandemii. Jakie trendy zatem obserwujemy obecnie na rynku nieruchomości biurowych? Jak model pracy zdalnej wpływa na rynek wynajmu powierzchni biurowych?

Rynek nieruchomości biurowych - trendy 2020

REKLAMA

Obecnie łączna powierzchnia biur w Polsce wynosi  od 11 do 19 mln metrów kw. – w zależności od obliczeń. Oznacza to, że od początku pandemii COVID-19 podaż dostępnej powierzchni biurowej do wynajęcia „od zaraz” zwiększyła się o 300.000 metrów kw. Prewencja oraz bezpieczeństwo zdrowotne w biurach stały się jedną z głównych funkcji w projektowaniu i zarządzaniu nieruchomościami, a dystans społeczny stał się jednym z najważniejszych kryteriów.

REKLAMA

Obecnie już co trzeci pracodawca deklaruje zamiar przejścia na pracę zdalną, a ponad połowa organizacji rozważa utworzenie w przyszłości rozproszonych zespołów. Wzrasta również zainteresowanie hybrydowym modelem najmu, polegającym na połączeniu tradycyjnego biura z przestrzenią coworkingową. Wszystko to powoduje, że część najemców nie potrzebuje już tak dużej przestrzeni i decyduje się na podnajem dotychczasowego biura lub jego części, renegocjacje warunków lub nawet rezygnację z posiadania większej liczby placówek i wypowiadanie umów najmu - co potwierdzają badania Hays Poland. Pamiętajmy również, że nowoczesne biura pełnią także funkcję wzmacniającą więzi społecznie oraz miejsca powiązanych usług serwisowych (od centrum fitness, przez restauracje do usług handlowych).

W III kwartale tego roku na stołeczny rynek dostarczono około 131,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w sześciu projektach. Na koniec września wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął wartość 9,6 proc. co oznacza wzrost o 1,7 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wzrost o 1,4 p.p. w odniesieniu do porównywalnego okresu 2019 roku – podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Na koniec września 2020 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły około 5 822 400 mkw.

Swoją pozycję na rynku umacniają też projekty wielofunkcyjne. W III kwartale zostało otwartych sześć inwestycji, największy to nowy obiekt Ghelamco - The Warsaw HUB, oferujący 4 800 m² powierzchni handlowej. Projekt o łącznej powierzchni użytkowej 113 000 m² z dominującym komponentem biurowym wkrótce powita również pierwszych gości w dwóch nowych hotelach.

Obecne trendy na rynku biur:

  • powrót do przestrzeni gabinetowej, koniec dekady „open space”,
  • wzrost znaczenia bezpieczeństwa sanitarnego i zwiększenia powierzchni przewidzianej na stanowisko pracy i innowacyjne technologie,
  • optymalizacja i szukanie oszczędności,
  • deweloperzy komercyjni, którzy nie byli dotąd aktywni w obszarze rynku pierwotnego,  poważnie myślą o wejściu w ten obszar nieruchomości,
  • elastyczne umowy na krótsze okresy i renegocjacja dotychczasowych warunków,
  • w dłuższym czasie zyskuje coworking i huby oferujące różnorodne aktywności życiowe w elastycznych formach, choć w pierwszej fali konsekwencje zmian spowodowanych pandemią najszybciej odczują operatorzy coworkingowi, którzy bazują na krótkich umowach najmu,
  • migracja części najemców z droższych do tańszych lokalizacji, zyskują parki biurowe na obrzeżach miast. Zmieniający się rynek pracy w wielu sektorach spowodował spadek popytu na  prestiżowe budynki w topowych lokalizacjach,
  • przenoszenie część etatów na home office i tworzenie w biurze miejsc typu hot-desk.

Biura pozostaną, nadal będą kluczowe dla prowadzenia biznesu

REKLAMA

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wróci do poziomu inwestycji sprzed pandemii za 1,5 roku tj. o ok. 6 miesięcy wcześniej niż inne rynki w Europie - wynika z raportu CBRE "Real Estate Market Mid-Year Outlook 2020”. Jednak wielu ekspertów uważa, tą prognozę za zbyt optymistyczną i twierdzą, iż zauważalny będzie znaczący spadek cen ze względu na upowszechnienie pracy zdalnej i zamknięcie inwestycji otwartych przed pandemią. Z pewnością wiele  zmiennych oraz czas zweryfikują oczekiwania, jak to zwykle bywa w czasach recesji. Eksperci Savillsa zauważają, że odbicie gospodarki i powrót firm do pracy w biurach - co już obserwujemy - dodatkowo połączone z większą ostrożnością deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, za dwa – trzy lata mogą spowodować kolejną lukę podażową, jaką mieliśmy już w Warszawie w 2018 i 2019 r.

Drastyczna zmiana prowadzenia warunków biznesu spowodowała pojawienie się różnych reakcji i nowych modeli dostosowania do nowej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Zauważalny jest wzrost popytu na podnajmy i umowy krótkoterminowe, co wymaga większej elastyczności od właścicieli budynków. Praca zdalna stała się już naturalną częścią polskiego rynku pracy. Wiele firm wprowadziło rotacyjny tryb pracy np. 2 dni w biurze, a 3 zdalnie.

Koronawirus przyspieszył również transformację cyfrową, np. wzrost znaczenia pracy zdalnej, ale zarówno digitalizację nieruchomości, jak i innych procesów biznesowych oraz zarządczych. Procesy pracy zdalnej to najistotniejszy czynnik, który wpłynął na wyznaczenie nowych potrzeb konsumenckich widocznych nie tylko w sektorze komercyjnym, ale także na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym. Czas „narodowej kwarantanny” wpłynął na wzrost popytu na domy i duże mieszkania w zielonych rejonach miast oddalonych od centrum. Będące w trakcie budowy biurowce zostaną dokończone, ale inwestorzy analizują nowe przeznaczenie planowanych do budowy jednostek w budynki mieszkaniowe. 

Pandemia zmieniła rynek wynajmu powierzchni biurowych

Zwolnienia oraz praca zdalna, która na pewno się utrzyma, w jakimś zakresie powodują, że część wynajętej powierzchni biurowej stoi pusta, a niepotrzebne już metraże firmy próbują podnajmować. Mniej chętnie wybierane będą przestrzenie typu „open space". Wiele spółek z pewnością powróci do układu gabinetowego. Zamknięte ścianami pomieszczenia są bezpieczniejsze. Zwiększy się też średnia powierzchnia przypadająca na jednego pracownika. Dziś jest to 7 mkw., a może być 10 – 15 mkw. Pamiętajmy jednak, że praca zdalna jest mało efektywna. Biznes umie liczyć koszty i bez presji pandemii, gdyby było to opłacalne i możliwe, przeniósłby się do pracy online, eliminując koszty najmu przestrzeni biurowej. Jest to jednak niemożliwe właśnie z powodów społecznych, efektywnościowych i psychologicznych. Dlatego obecna sytuacja dużego wzrostu pracy zdalnej jest generalnie jedynie rozwiązaniem zastępczym na czas kryzysu. 

Najnowsze technologie, umożliwią bezpieczny powrót do biur. - Przebywanie w biurze jest ważne dla zdrowia psychicznego - twierdzi Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco, jeden z założycieli Fundacji Digital Poland. Brakuje skutecznej metody komunikacji z użytkownikami obiektów w tym kryzysowym czasie. Osiem największych organizacji w Polsce stworzyło wspólną listę propozycji zmian obecnego podejścia do cyfryzacji oraz niezbędnych działań inwestycyjnych w ramach akcji ,,Czas na cyfrową gospodarkę”. W apelu znalazła się m.in. propozycja wykorzystania aplikacji, które pomogą przemieszczać się pracownikom po biurze w trakcie pandemii. 

W miastach regionalnych nie uwidocznił się ogólno-rynkowy trend w zmianach stawek czynszowych. Nieznaczny spadek poziomu czynszu w najatrakcyjniejszych budynkach odnotowano w Katowicach oraz Łodzi, gdzie wynosi on obecnie odpowiednio EUR 13,8/ mkw. i EUR 13,3/ mkw. W części miast zauważono bardziej elastyczne podejście wynajmujących, w szczególności w przypadku projektów, które właśnie zostały lub mają zostać dostarczone na rynek w najbliższym czasie, a nie mają osiągniętego założonego poziomu komercjalizacji, co może skutkować spadkiem poziomu czynszu efektywnego. Najwyższe są czynsze dla najlepszych nieruchomości w centrum Warszawy i wynoszą 18-24 euro za m kw. miesięcznie. Poza centrum jest to ok. 16 euro za mkw. Wiele firm renegocjuje umowy i płaci niższy czynsz w swoich biurach, ale o rzeczywistej reakcji cenowej będziemy jednak mogli mówić za kilka miesięcy – spadki mogą sięgnąć 10%-15%.

Jak model pracy zdalnej wpływa na rynek wynajmu powierzchni biurowych?

Najnowszy raporty innogy Polska S.A. (firmy należącej do czołówki największych firm energetycznych w Europie) pt.: „Kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce” informuje, że związana z  pandemią w pierwszym półroczu spowodowała wzrost odsetek pustostanów do 10,2% ( z 7,9%), czyli o 2,3 pkt. proc. 

Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się bardzo dynamicznie i tym samym staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Badania Innogy pokazują, że w 2019 roku Polska znalazła się na 7. miejscu wśród krajów europejskich pod względem liczby zaplanowanych bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Obroty na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2019 r. osiągnęły 275 mld EUR, co stanowi spadek o 2 proc. r/r. Z kolei obroty polskimi aktywami inwestycyjnymi osiągnęły wartość 7,7 mld EUR, co stanowi wzrost o 6 proc. r/r. 

Według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego Polska jest liderem Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby certyfikowanych budynków

Sharing economy, czyli ekonomia współdzielenia, to trend i jednocześnie wyzwanie, przed którym stoi cała branża nieruchomości. Wyraźnie obserwujemy go na rynku powierzchni biurowych, gdzie przestrzenie coworkingowe stają się szczególnie atrakcyjne i przyciągają uwagę zarówno inwestorów, jak i najemców. Klienci coraz częściej poszukują większej elastyczności, wygody i przyjemności z interakcji z innymi. Biuro przestaje być tylko miejscem pracy, a staje się usługą, płaszczyzną, w której wzmacnia się więzi społeczne, wymienia się wiedzą i umiejętnościami. Przestrzenie coworkingowe zyskują na wartości w dobie kryzysu gospodarczego związanego z wybuchem epidemii koronawirusa. Decydując się na taki model, nie trzeba wiązać się długimi umowami, a powierzchnię biurową można szybko dostosować do zmieniających się potrzeb firmy. Co więcej, biura coraz bardziej wzmacniają trend do zacierania granic między rolami zawodowymi, a prywatnymi użytkowników. Dostarczając ułatwienia „human centric” i wspierając pracowników w ich prywatnym życiu (przedszkola firmowe, wydarzenia kulturalne w budynku „po pracy” czy też mobilne kioski medyczne), biura stają się nowymi ośrodkami życia społecznego. Coraz większą popularnością cieszą się projekty typu mixed-use, łączące w sobie funkcje mieszkaniowe, hotelowe, biurowe oraz handlowo-usługowe. Wszystko po to, aby zintegrować wiele aspektów naszego życia, a jednocześnie budować pozytywne skojarzenia z daną przestrzenią.

Nowe zasady gry

Pandemia niewątpliwie zmieniła trendy panujące na rynku biurowym. W krótkim czasie standardem może okazać się zawieranie najmów na 3 lata, a nie jak obecnie na 10, z ewentualną opcją wyjścia lub zmiany w połowie okresu najmu. To z kolei spowoduje, że deweloperzy będą musieli wypracować pewien mechanizm pozwalający im zachować płynność wobec wierzycieli, a jednocześnie pozyskiwać najemców. Wynajmujący mogą również dążyć do precyzyjnego określenia definicji siły wyższej w umowie najmu, jeżeli wcześniej tego nie zrobili. Część z nowo powstających biurowców ma już komplet najemców. Biorąc pod uwagę obiekty budowane w Warszawie, już ponad 60 proc. powierzchni jest zabezpieczona umowami "przednajmu" czy listami intencyjnymi.

Swoją pozycję na rynku umacniają projekty wielofunkcyjne. W III kwartale został otwarty nowy obiekt Ghelamco - The Warsaw HUB, oferujący 4 800 m² powierzchni handlowej. Projekt o łącznej powierzchni użytkowej 113 000 m² z dominującym komponentem biurowym wkrótce powita również pierwszych gości w dwóch nowych hotelach.

Myśląc o przyszłości

Pandemia doprowadziła do krótkoterminowego spadku popytu i wzrostu poziomu pustostanów. W transakcjach dotyczących powierzchni powyżej 5,000 mkw. widoczne są oczekiwania firm co do gwarancji elastyczności najmu, zarówno pod kątem ekspansji, jak i redukcji zajmowanej powierzchni. Niemniej jednak takie zapisy w umowach nie są nowością – istniały już dużo wcześniej, przed pojawieniem się wirusa. Ponadto, niemal połowa wolumenu powierzchni w budowie planowanego do oddania w tym roku jest już wynajęta, dlatego wskaźnik pustostanów nie powinien znacząco wzrosnąć. Prognozuje się, że nie przekroczy 12%. Firmy, które mogą sobie na to pozwolić, odkładają w czasie decyzje co do finalizacji najmu lub decydują się na rozwiązania hybrydowe.

W II kwartale 2020 roku na stołeczny rynek dostarczono około 100,1 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej w czterech projektach. Popyt w tym czasie osiągnął prawie 334,8 tys. m2, w tym szczególnie wysoką aktywność najemców zaobserwowano w II kw. tego roku — ponad 195,9 tys. m2 wynajętej powierzchni biurowej. Na koniec II kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 7,9 proc. (wzrost o 0,4 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek o 0,6 pkt proc. w odniesieniu do porównywalnego okresu w 2019 roku). Dostępność powierzchni biurowej wynosiła prawie 448 tys. m2. W strefach centralnych współczynnik pustostanów wyniósł 5 proc., poza centrum miasta sięgnął 9,8 proc. W czerwcu PZU podpisało ze Skanską umowę najmu powierzchni na 10 lat za 800 mln zł.

Natomiast , jak dowiadujemy się z raportu CBRE Research Gateway : „Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych” - w drugim kwartale roku odnotowano wzrost pustostanu o niemal 54 tys. mkw. CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych. Spadek stopy pustostanu nastąpił jedynie we Wrocławiu, Katowicach i Szczecinie. Największy wzrost poziomu pustostanu odnotowano w Lublinie (2,8 p.p.) oraz Trójmieście (2 p.p.), które mimo to utrzymuje najniższy poziom pustostanu ze wszystkich miast regionalnych.

Pod koniec września b.r. „Łódzka Fuzja” – wielofunkcyjny kwartał miejski realizowany przez Echo Investment - wkroczył w kolejną fazę prac. Na terenie pofabrycznego kompleksu Karola Scheiblera rozpoczęła się budowa dwóch nowych biurowców, które stanowić będą integralną część nowej przestrzeni miejskiej zlokalizowanej w samym sercu Łodzi. Budynki, w których swoją siedzibę będzie miało Fujitsu, zaoferują łącznie 19.900  mkw. powierzchni biurowej, zapewniającej dowolną aranżację przestrzeni dostosowanej do indywidualnych potrzeb i komfortu pracy. Fuzja to projekt miastotwórczy, który nada pofabrycznym terenom nowe funkcje wprowadzając jednocześnie najwyższej klasy przestrzenie biurowo-usługowe.

Obserwujemy też wzmożone zainteresowanie projektami „ready-for-rent” ( budynki mieszkalne na wynajem). W związku z dużym zainteresowaniem tym segmentem przez fundusze inwestycyjne oraz sukcesami zrealizowanych projektów - deweloperzy, którzy nie byli dotąd aktywni w obszarze rynku,  poważnie myślą o wejściu w ten obszar nieruchomości.

Adam Białas, ekspert rynku / dyrektor Core PR / dziennikarz biznesowy

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Polecamy: INFORLEX Biznes

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Newseria.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak dobrze mieć sąsiada! Psycholog: Dobre relacje sąsiedzkie zwiększają zadowolenie z życia; warto o nie zadbać

    Relacje z sąsiadami mają istotny wpływ na nasze zadowolenie z życia na osiedlu mieszkaniowym. Jak wynika z badania CBOS, przeprowadzonego we wrześniu 2023 roku na zlecenie Skanska Residential Development Poland (na próbie 1075 osób zamieszkujących osiedla w miastach powyżej 200 000 mieszkańców), prawie ¾ ankietowanych, którzy zadeklarowali, że utrzymują bliskie, przyjacielskie kontakty z sąsiadami, wypowiedziało się pozytywnie o swoim miejscu zamieszkania. Poziom zadowolenia spada wraz ze wzrostem obojętności wobec innych mieszkańców. Jakie są zatem stosunki sąsiedzkie na polskich osiedlach, dlaczego warto o nie dbać i co pomaga w zacieśnianiu więzi społecznych?

    Trzy razy więcej Polaków przed trzydziestką kupuje własne mieszkanie – sprawił to Bezpieczny Kredyt 2%

    Analitycy komentujący transakcje na rynku mieszkaniowym zauważyli, że pod koniec roku co piąte mieszkanie kupowała osoba w wieku poniżej trzydziestu lat. Pod koniec 2022 roku – tylko co dwunasta. To efekt  większej dostępności kredytów hipotecznych dla najmłodszych klientów, który nie jest możliwy bez takiego wsparcia ze środków publicznych jak program bezpieczny Kredyt 2%.

    Na odbiór gotowego mieszkania od dewelopera trzeba czekać około dwóch lat

    Ile trwa wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań? Czy widać różnicę w czasie od pandemii? Czy w większych miastach czas oczekiwania jest dłuższy? Jak to wpływa na podaż mieszkań? 

    Dramatycznie mało nowych mieszkań trafiło do sprzedaży w styczniu 2024 roku. Deweloperzy nie chcą przyspieszenia w budownictwie?

    Oceniając właśnie udostępnione przez Główny Urząd Statystyczny dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego można wpaść w panikę. Do oferty deweloperów trafiło aż 25 procent mniej mieszkań niż w styczniu 2023, który przecież rekordowy pod tym względem nie był. Co się dzieje?

    REKLAMA

    Zakwaterowanie imigrantów zarobkowych – rynek kwater pracowniczych staje się coraz bardziej interesujący

    Miejsce zakwaterowania powinno dawać imigrantom zarobkowym poczucie bezpieczeństwa i stabilności w obcym kraju. W Polsce prawie połowa z nich korzysta z zakwaterowania zapewnianego przez pracodawców. Większość deklaruje, że wieloosobowe kwatery pracownicze to dla nich tymczasowe rozwiązanie i chcą je zamienić na pokoje jedno- lub dwuosobowe.

    Mieszkanie na Start – nowy program rządowego wsparcia ułatwi zakup mieszkania osobom samotnym – singlom?

    Wiadomo, że o przyznaniu lub nie kredytu hipotecznego przez bank decyduje przede wszystkim odpowiednia zdolność kredytowa. Stereotypowo tę powinna mieć większą para aplikująca o pożyczkę niż osoba samotna, ale czy tak jest zawsze? Nie zmienia to faktu, iż osobom samotnym chcącym mieć na własność mieszkanie trudniej było skorzystać ze wsparcia w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 procent. A jak będzie w drugiej połowie 2024 roku gdy zostanie udostępniona nowa forma rządowego wsparcia – Mieszkanie na Start?

    Nadchodzi lepsza koniunktura gospodarcza. Jak przełoży się na branżę budowlaną?

    Gospodarka w Polce wchodzi właśnie w fazę ożywienia. Czy lepsza koniunktura gospodarcze przełoży się na poprawę sytuacji w branży budowlanej?

    Nieruchomość w Dominikanie kosztuje co najmniej połowę mniej niż w Jastarni czy Karpaczu

    Kilkanaście lat temu wiele osób mogło jedynie pomarzyć o nieruchomości za granicą. Dziś, przy tak wysokich cenach mieszkań w Polsce, coraz więcej rodaków decyduje się na zainwestowanie w nieruchomość w innym kraju. O inwestycjach w domy pod palmami opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

    REKLAMA

    Jak i kiedy przycinać hortensje bukietowe, ogrodowe, Anabelle, by miały największe kwiatostany?

    Jak przycinać hortensje bukietowe, hortensje ogrodowe i hortensje Anabelle? Czy przycina się hortensje pnące? Kiedy wykonać przycinanie hortensji? Które hortensje kwitną na pędach jednorocznych?

    Kiedy przycinać róże?

    Kiedy na wiosnę należy przycinać róże pnące, rabatowe, okrywowe, parkowe, na pniu, wielkokwiatowe? Czy cięcie róż wykonujemy wtedy, kiedy kwitną forsycje? Jak ciąć róże, aby obficie kwitły?

    REKLAMA