Ceny mieszkań spadną w II połowie 2020 roku

Sprzedaż 16 firm deweloperskich z GPW i Catalyst, które podzieliły się wynikami, spadła w drugim kwartale średnio o około 30 proc. Największe spadki, o ponad 60 proc., odnotowały: Dekpol, Develia, Robyg i Wikana.
"Drugi kwartał stał pod znakiem pandemii. Większość spółek pozamykała biura sprzedaży, nie było klientów z uwagi na zakaz przemieszczania się, a mieszkania przez internet sprzedają się słabo. Byli jednak deweloperzy, którzy mieli atrakcyjne projekty na wczesnym etapie i one się dobrze sprzedawały" - ocenił w rozmowie z PAP Biznes Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.
"Spadek rzędu 30 proc. dla rynku nas nie zdziwił. Spodziewaliśmy się, że sprzedaż średnio spadnie mniej więcej o jedną trzecią" - dodał.

Cezary Bernatek, analityk Erste Securities ocenia, że dane sprzedażowe za drugi kwartał powinny być odebrane umiarkowanie negatywnie. "Mając na względzie wybuch pandemii i związane z nią ograniczenia od drugiej połowy marca do początku maja, należało się spodziewać spadku sprzedaży mieszkań w drugim kwartale. Zagregowany spadek rzędu 30 proc. jest duży, ale nie tak duży jak mogłoby się wydawać jeszcze na początku pandemii" - ocenił Bernatek w rozmowie z PAP Biznes.

Analitycy wskazali, że po drugim kwartale widać duży rozdźwięk w dynamikach spadku sprzedaży opublikowanych przez poszczególne spółki. Wskazali, że pozytywnie wyróżnił się Dom Development. "Duży wpływ na to miało wzbogacenie oferty w maju o 500 mieszkań w 4 projektach, co pomogło w osiągnięciu tego relatywnie dobrego wyniku" - ocenił Bernatek. Dom Development sprzedał w drugim kwartale 2020 roku 816 mieszkań, o 2,4 proc. mniej rdr.
"Wydaje mi się, że w przypadku tej spółki mamy do czynienia z aberracją i nienaturalnym zachowaniem się wolumenu. Po pierwsze, spółka nie zamknęła swoich biur sprzedaży w okresie pandemii, a po drugie wprowadziła bardzo dużo mieszkań do sprzedaży w atrakcyjnych inwestycjach" - ocenił Maciej Wewiórski z DM BOŚ.
"Dom Development miał też w czwartym kwartale 2019 i pierwszym kwartale 2020 pewne opóźnienia we wprowadzaniu nowych inwestycji do realizacji, co akurat finalnie w obecnej sytuacji okazało się dla spółki pozytywne" - dodał.

Analityk Erste wskazał, że negatywnie wyróżniła się Develia. "Po drugiej stronie spółek, które analizuję, jest Develia ze spadkiem na poziomie 60 proc. rdr. Tutaj należy jednak zwrócić uwagę, że - w odróżnieniu od większości konkurencji - Develia miała w kwietniu zamknięte biura sprzedaży" - powiedział Cezary Bernatek.

Sprzedaż mieszkań spadnie dwucyfrowo

"Nie jestem optymistą jeśli chodzi o perspektywy rynkowe. Na pewno najbliższe okresy - trzeci, czwarty kwartał - będą lepsze w stosunku do drugiego kwartału, ale w drugiej połowie roku spodziewam się spadków sprzedaży rzędu 15-20 proc. rok do roku. Niepewność gospodarcza i społeczna, która jest na rynku, nie sprzyja zakupom mieszkań. Uważam, że klienci będą się wstrzymywać z takimi decyzjami" - ocenił Maciej Wewiórski z DM BOŚ.

"Do marca na rynku mieszkaniowym trwała hossa. Liderzy rynku sprzedawali w ostatnich latach między trzy a cztery tys. mieszkań rocznie, więc jest z czego spadać" - dodał.

Spadku sprzedaży mieszkań spodziewa się także Erste Securities.

"Zakładając, że sytuacja na rynku będzie się w dalszym ciągu stabilizowała, spodziewam się, że sprzedaż deweloperów na szerokim rynku pierwotnym w Polsce spadnie w tym roku o 25-30 proc. Giełdowi deweloperzy powinni radzić sobie lepiej i odnotować mniejsze dynamiki spadku" - ocenił Cezary Bernatek.

Jego zdaniem, patrząc całościowo na perspektywy bieżącego roku, przeważają negatywne czynniki.

"Nie ulega wątpliwości, że pandemia wywiera negatywny wpływ na rozwój gospodarczy kraju i należy oczekiwać spowolnienia. Za tą obniżoną aktywnością gospodarczą idzie też oczekiwany wzrost bezrobocia i wyhamowanie wzrostu płac - to są czynniki, które istotnie wpływają na popyt na rynku mieszkaniowym. Do tego dochodzi kwestia zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów hipotecznych przez banki" - powiedział analityk Erste Securities.

"Również oferta deweloperów wolniej rośnie i będzie w najbliższych kwartałach mniejsza niż dotychczas. Plany i założenia co do uruchamiania nowych projektów zostały mocno skorygowane" - dodał.

Wskazał także, że trzeba pamiętać o wysokiej bazie z drugiej połowy 2019 roku, kiedy spółki zaprezentowały bardzo mocne wyniki sprzedażowe.

W ocenie Bernatka, niskie stopy procentowe w pozytywny sposób wpływają na rynek i zachęcają klientów do ulokowania swoich oszczędności na rynku mieszkaniowym.

"Popyt inwestycyjny utrzymuje się, ale trzeba pamiętać, że rynek najmu się zmienił i jest trudniejszy - studenci uczą się zdalnie, część Ukraińców wyjechała" - ocenił analityk Erste Securities.

Zdaniem DM BOŚ, mieszkanie nie jest już tak atrakcyjną lokatą kapitału jak jeszcze w ubiegłym roku.

"Banki podnoszą marże na kredytach, więc pozytywny efekt niskich stóp procentowych jest tutaj amortyzowany. Po drugie, banki zaostrzyły lub zaostrzą kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Mieszkania często były kupowane pod najem krótkoterminowy, który mocno ucierpiał wskutek pandemii. Wiele mieszkań oferowanych w najmie krótkoterminowym trafiło lub trafi na wynajem długoterminowy. To zmieni mocno obraz rynku" - ocenił Maciej Wewiórski.

Ceny mieszkań i marże deweloperskie lekko spadną

Deweloperzy nie korygują oficjalnie swoich cenników, ale pojawiają się promocje i rabaty na wybranych projektach. Moje założenie na ten rok to jest spadek efektywnych cen mieszkań o 3-6 proc. rdr" - ocenił Cezary Bernatek z Erste Securities. "Oczekiwany przeze mnie spadek cen jest nieznaczny, ponieważ rynek wszedł w ten kryzys z relatywnie niską podażą mieszkań. Ponadto deweloperzy wstrzymali wprowadzania projektów do realizacji w odpowiedzi na niższą sprzedaż" - dodał.

Jego zdaniem, obecna sytuacja różni się od kryzysu w latach 2007-2008. "Po pierwsze, wzrost cen był w ostatnim czasie stopniowy, umiarkowany, a nie gwałtowny. Po drugie, obecnie nie jest stosowany na szeroką skalę model płatności 10/90 czy 20/80, co ułatwiało klientom podjęcie decyzji o rezygnacji" - powiedział Bernatek.
"Warto też nadmienić, że po dynamicznych wzrostach płac w ostatnich latach wskaźniki dostępności mieszkań są obecnie blisko historycznych maksimów. To wszystko powoduje, że efektywne ceny mieszkań nie powinny gwałtownie spadać" - dodał.

Również w ocenie DM BOŚ można spodziewać się spadku cen mieszkań, ale zmiany te mogą nastąpić dopiero w przyszłym roku. "Ceny materiałów i robocizny spadają i naszym zdaniem ten ruch będzie kontynuowany. Ceny mieszkań będą podążać w tym samym kierunku, ale nie będą to drastyczne spadki. Będzie to jednak następowało powoli, bo wszelkie zmiany na rynku mieszkaniowym zachodzą powoli. Myślę, że w tym roku możemy jeszcze tych spadków nie zobaczyć" - ocenił Maciej Wewiórski.

W ocenie analityków, marże deweloperskie mogą spaść, ale nieznacznie.

"Można spodziewać się spadku marż deweloperów na porównywalnych projektach. Nie będą to jednak znaczące spadki, raczej rzędu niskich kilku punktów procentowych" - ocenił analityk Erste Securities.

"Marże deweloperskie będą się na razie bronić. Nie zakładam dużych spadków w najbliższych okresach. Deweloperzy mają wiele możliwości obniżania kosztów produkcji" - ocenił analityk DM BOŚ.

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Polecamy: INFORLEX Biznes

Problemy z finansowaniem zmniejszą liczbę nowych inwestycji

"Rynek długu stał się bardziej wymagający, jest drożej. Podmioty z silnymi bilansami będą w stanie pozyskać finansowanie i zrolować większość swojego długu w najbliższym czasie. Podmioty, które będą miały problemy ze sprzedażą i mają słabsze bilanse będą musiały spłacić część zadłużenia, nie będą w stanie się całościowo refinansować" - powiedział analityk Erste Securities.
"To wszystko spowoduje, że deweloperzy będą się skupiać wyłącznie na najlepiej rokujących projektach i nowych inwestycji będzie przejściowo mniej. Efektem może być też, w wybranych przypadkach, uszczuplenie płatności w formie dywidend" - dodał.

W ocenie DM BOŚ, wśród deweloperów już widać problemy z rolowaniem długu. "Rynek długu może zmienić układ sił na rynku. Ten rynek jest dosyć słaby, a wiele firm ma dług w postaci obligacji. Deweloperzy mogą mieć problemy z rolowaniem długu i już to niestety obserwujemy. Firmy z mocnymi bilansami wyjdą obronną ręką z tej pandemii, będą zyskiwać udział w rynku kosztem mniejszych podmiotów" - ocenił analityk DM BOŚ.
"Mimo spadku stóp procentowych, za dług trzeba będzie więcej płacić. Banki - moim zdaniem - będą niechętnie finansować działalność deweloperską. Efekt będzie taki, że inwestycji deweloperskich będzie mniej" - dodał.

Poniżej przedstawiamy zestawienie opracowane na podstawie danych ze spółek, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów w drugim kwartale 2020 roku wraz z porównaniem do analogicznego okresu roku poprzedniego.

Spółka	II kw. 2020	II kw. 2019	zmiana rdr	I-II kw. 2020	I-II kw. 2019	Zmiana rdr
Archicom	220	349	-37,0%	513	755	-32,1%
Atal	536	904	-40,7%	1287	1616	-20,4%
Budimex Nieruchomości	275	466	-41,0%	816	731	11,6%
Develia	112	287	-61,0%	423	618	-31,6%
Dekpol	26	86	-69,8%	53	227	-76,7%
Dom Development	816	836	-2,4%	1631	1762	-7,4%
Echo Investment	254	291	-12,7%	653	643	1,6%
Inpro	91	178	-48,9%	281	364	-22,8%
J. W. Construction	130	208	-37,5%	340	488	-30,3%
Lokum Deweloper	41	82	-50,0%	88	171	-48,5%
Murapol*	899	757	18,8%	1526	1696	-10,0%
Marvipol Development	112	225	-50,2%	224	527	-57,5%
Robyg*	207	605	-65,8%	795	1077	-26,2%
Ronson Development	149	172	-13,4%	426	345	23,5%
Victoria Dom*	255	380	-32,9%	848	745	13,8%
Wikana	25	82	-69,5%	76	155	-51,0%
RAZEM	4148	5908	-29,8%	9980	11920	-16,3%

(PAP Biznes)

sar/ ana/